商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展的深水期，不再只是傳統(tǒng)商業(yè)模式的不斷復(fù)制和粘貼，而是越來(lái)越重視“體驗(yàn)”二字，體驗(yàn)式商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商探索的主流。所謂體驗(yàn)式商業(yè)，就是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境的要求也更高。而購(gòu)物中心則是體驗(yàn)式商業(yè)的重要載體，餐飲、娛樂(lè)、休閑、兒童業(yè)態(tài)成為支撐體驗(yàn)式商業(yè)的重要法寶。

雖然體驗(yàn)式商業(yè)在佛山取得了一定的進(jìn)展，不過(guò)，在大多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，體驗(yàn)式商業(yè)說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，由于回報(bào)周期較長(zhǎng)和經(jīng)驗(yàn)不足，大部分開(kāi)發(fā)商目前還處于試水階段。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，像百花這樣以百貨為主流的商業(yè)被認(rèn)為開(kāi)始“過(guò)時(shí)”。　　

轉(zhuǎn)變一

購(gòu)物中心漸顯“去百貨化”

對(duì)于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，百貨是絕對(duì)的主力店，也是商業(yè)地產(chǎn)的絕對(duì)支撐。從佛山來(lái)看，早期的商業(yè)地產(chǎn)如順聯(lián)國(guó)際、興華商場(chǎng)等，均是百貨類(lèi)商場(chǎng)，所謂的體驗(yàn)式商業(yè)也是近期才提起的概念，成功的案例并不多，大多還是處于轉(zhuǎn)型和試水階段。譬如保利水城，從其業(yè)態(tài)分布來(lái)看，擁有百貨、超市、溜冰場(chǎng)、影院、餐飲等多種業(yè)態(tài)，可以算是佛山體驗(yàn)式商業(yè)的“元老”級(jí)產(chǎn)品，但娛樂(lè)與休閑的元素仍然較少，“好玩”指數(shù)不高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于其尚屬體驗(yàn)式商業(yè)的“初級(jí)”產(chǎn)品的緣故，并沒(méi)有把休閑的業(yè)態(tài)很好的組合起來(lái)。

而隨著體驗(yàn)式商業(yè)概念的提出，原來(lái)牢牢占據(jù)商業(yè)市場(chǎng)份額的百貨業(yè)，開(kāi)始被一些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商所“拋棄”。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，傳統(tǒng)商業(yè)的百貨類(lèi)零售類(lèi)業(yè)態(tài)占比達(dá)到70%～80%，而在體驗(yàn)式購(gòu)物中心中，百貨類(lèi)的占比則下降到了50%甚至更低。

記者從南海創(chuàng)鴻城了解到，該項(xiàng)目將在今年12月25日試運(yùn)營(yíng)，其業(yè)態(tài)中并無(wú)百貨這類(lèi)，取而代之的是一些快時(shí)尚品牌。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，創(chuàng)鴻城之所以沒(méi)有百貨這類(lèi)業(yè)態(tài)，主要是因?yàn)轫?xiàng)目體量并不大，但他也承認(rèn)，Zara、H&M等快時(shí)尚品牌在購(gòu)物中心中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，百貨的空間也越來(lái)越小。

而將于今年8月22日開(kāi)業(yè)的鵬瑞利廣場(chǎng)，其最吸引消費(fèi)者的亮點(diǎn)也在于引入Zara系列品牌。雖然該購(gòu)物中心的主力店仍然有百貨、超市等業(yè)態(tài)，但該項(xiàng)目總經(jīng)理黃偉平表示，Zara這類(lèi)型的快時(shí)尚品牌對(duì)于吸引人氣更有利。

轉(zhuǎn)變二

餐飲業(yè)成為“體驗(yàn)”的主流

對(duì)于體驗(yàn)式商業(yè)來(lái)說(shuō)，要改變傳統(tǒng)商業(yè)的業(yè)態(tài)布局，不僅要“去百貨化”，餐飲等也成為最聚人氣的業(yè)態(tài)。而就目前的佛山商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，大規(guī)模的引進(jìn)餐飲成為了開(kāi)發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的普遍選擇，且這些運(yùn)營(yíng)者也早已嘗到了甜頭。

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林曾說(shuō)過(guò)，購(gòu)物中心是“吃”出來(lái)的，而據(jù)記者觀察，餐飲確實(shí)也“拯救”了原本岌岌可危的佛山商業(yè)。譬如如今的印象城，曾經(jīng)在公眾心里只是“沃爾瑪”而已，但通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整，引進(jìn)優(yōu)衣庫(kù)、H&M等快時(shí)尚品牌，并引入哈根達(dá)斯等餐飲品牌，如今已成為佛山人氣最旺購(gòu)物中心之一。季華路的英皇時(shí)尚城，曾被披露商家“入不敷出”紛紛撤走，也在改變不做餐飲的“原則”下，逐漸旺了起來(lái)。

對(duì)于新建的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，餐飲占比則更明顯。位于平洲的怡豐城，在其規(guī)劃中將有1/3作為餐飲，怡豐城董事長(zhǎng)劉東漢表示，這是源于他們的市場(chǎng)調(diào)查，佛山市民33%的家庭收入都是用于餐飲。而南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也秉承了“吃”出來(lái)的購(gòu)物中心概念，將餐飲劃入主力店的范疇，其負(fù)責(zé)人表示，餐飲甚至比零售還重要。

不足

兒童業(yè)態(tài)還需進(jìn)一步挖掘

與餐飲業(yè)的“欣欣向榮”相比，同時(shí)被提出成為體驗(yàn)式商業(yè)主要業(yè)態(tài)的兒童業(yè)態(tài)，則遭遇了尷尬——雖然被業(yè)內(nèi)共同認(rèn)可，但目前還未形成氣候。據(jù)了解，目前佛山并沒(méi)有一家購(gòu)物中心成功運(yùn)營(yíng)起兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，而是僅僅停留于兒童服裝、玩具等方面。創(chuàng)鴻地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也直言，并不是只有佛山做不起來(lái)，全國(guó)都暫時(shí)還沒(méi)有做得很好的。

究其原因，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，要規(guī)劃兒童業(yè)態(tài)是比較難的事情，“由于是兒童的娛樂(lè)場(chǎng)所，對(duì)于空氣質(zhì)量、設(shè)施的安全性等都要求非常高，這也使得購(gòu)物中心在規(guī)劃中往往會(huì)舉棋不定。”

而黃偉平則直言，是由于兒童業(yè)態(tài)的投入大、回報(bào)慢，“兒童業(yè)態(tài)是需要慢慢經(jīng)營(yíng)的，回報(bào)周期會(huì)非常慢”。據(jù)了解，鵬瑞利目前規(guī)劃了較多的兒童業(yè)態(tài)，包括兒童游樂(lè)場(chǎng)等。黃偉平表示，兒童業(yè)態(tài)的推進(jìn)是未來(lái)的趨勢(shì)，但是目前看來(lái)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的要求也非常高，需要長(zhǎng)期、持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。

（來(lái)源：信息時(shí)報(bào)）