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主題:在電商等沖擊下 杭州實體商鋪的生存大調查

小豬bob

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在電商等沖擊下 杭州實體商鋪的生存大調查

  俗話說“一鋪養三代”。曾經,在市區繁華地段租一間店面,做點小生意,是不少人的生存之道。如今,這樣的傳統致富門道正在不斷受到挑戰。

  商鋪遭遇經營風險,除經濟大環境因素外,還有電商的原因。2012年,我國網絡零售市場交易規模達到了13205億元,同比增長64.7%;我國使用網上支付的用戶規模達2.21億,使用率提升至39.1%。

  如果將每年消費市場交易總規模當成一個相對穩定的蛋糕,電商吃多了,實體店就會挨餓。面對電商發展越來越迅猛的勢頭,傳統零售消亡論也開始甚囂塵上。為了不讓商鋪成為“傷鋪”,讓投資回報落空,我們為您鎖定實體商鋪,剖析在電商時代下實體商鋪更多的生存機遇。

  服飾類商鋪經營者最受傷

  這些年,杭州街面商鋪的平均銷售價格沒跌,還在逐年上漲,但隨著電商的出現和盛行,傳統商鋪的購買和租賃正在悄然發生變化。

  每次類似像淘寶“雙十一”取得出色成績的新聞引發熱議后,中原地產商業地產部經理胡曉玲就會發現,越來越多的客戶群開始重視電商對傳統商鋪的影響,希望選擇不會被電商所取代的商鋪。

  “投資商鋪的客戶有兩種:感性的和理性的。感性的客戶會看目前的狀態和店鋪的形象;理性的客戶會看這間店鋪未來的潛力,看這間店鋪將來是否會被電商所取代�,F在很多客戶到我們這買商鋪,最保險的想法是做不會被電商所取代的商鋪,如餐飲。容易被電商所取代的傳統商鋪,投資的客戶已越來越少。”

  在這么多遍布大街小巷的實體商鋪中,服裝商鋪受到的沖擊是首當其沖的。“目前杭州的商鋪以服裝類為主,店比較多,特別是在商業街上。而在網絡上,服裝店最多,所以電商對實體的服裝商鋪沖擊也相對較大。”胡曉玲介紹。

  “你會發現杭州武林路女裝特色街這一曾是消費者定期造訪的‘秘密衣櫥’,如今在電商等的沖擊下,魅力也下降了,最直接的表現就是從去年年初開始,商鋪租金開始停滯不前或略有下滑。房東自己也清楚這點,掛的還是原先的租金價格,沒法上漲。此外,像湖墅南路、香積寺路三塘區塊這些路段,主要以發展服裝業態為主,也受到電商很大的影響,一些服裝店鋪很難賺到錢,一些顧客會到店里試試,再回家上網購買類似的服裝。城西也有很多服裝店鋪在轉讓。一些品牌服裝店也在縮水,畢竟它們的租金不便宜。”

  有數據顯示,全國600萬左右的淘寶賣家中,約有65%在做服裝。面對沿街商鋪的高租金,和電商帶來的生意分流,不甘只為房東打工的服飾店賣家,開始往這些年扎堆建設的Shopping Mall涌去,那邊的租金相對低點,客流量也多。而一些沿街商鋪的服飾店,轉手的較多。還有的服飾類經營者,轉而選擇租金相對較低、不乏消費群體的社區商鋪。

  要強化體驗為主體的業態

  雖然電商有如此多的優勢,但就像一枚硬幣有正反面一樣,電商也有其劣勢,比如網上的商品看不見摸不著的,雖然電商在努力改進這一點,但仍然無法取代線下。網上的水貨、假貨也不少,也讓一些傳統商鋪的經營者看到了機會。

  “像體驗類的、吃喝玩樂的(商品或服務)在傳統商鋪還是好的。商品買賣在網上可以解決,但服務和體驗在網上沒法解決。”方芳分析。

  胡曉玲也指出,顧客必須要去店里消費和體驗的,或是急需購買的用品,以及比較貴重或比較大件的商品,在傳統商鋪里經營比較有優勢。

  “比如,1、服務類型或者體驗類型的商鋪,如足浴店、電影院、KTV、餐飲、賓館等商業,在傳統商鋪經營,風險會比較小。2、水果、生鮮品等不適合在網上銷售的,如楊梅,很容易壞。時效性很短的商品,一般電商對其的沖擊會小點。3、經營黃金飾品等比較貴重的商品、奢侈品或比較高端化妝品等商品的商鋪,在電商時代相對比較安全。因為顧客擔心網購可能會買到假貨,為求安全,會選擇實體店購買。”

  章惠芳也說,涉及必須要手工完成的,一定要經過人的服務才能完成的商業消費,在傳統商鋪經營,電商對其沒什么沖擊。此外,為顧客提供休閑的,類似茶樓、咖啡館等,影響也不是很大,在這些地方,顧客得到的是一種享受,時間就是金錢。第三,體驗式的,如電影院、KTV等,必須要顧客在里面參與的,發展前景也不錯。

  “如電影院發展就不錯,總體上來說,人是感情動物,是要面對面溝通和接觸的。盡管實體店里的商品售價可能比網上貴10%到30%左右,但購物過程中所享受的服務與網購是不同的。還有飯店,人們來飯店不僅僅是吃飯,還要交流,社會再怎么發展,也不可能出現老死不相往來的情況。”

  此外,秋惶補充道:受物流限制比較大的,如瓷磚易碎,不便運輸,是不太受電商沖擊的;網上沒法鑒定的,如古董店和典當行也可以考慮發展。古董鑒別具有一定的專業性,需要有專家親眼看過實物才行,光看圖片難辨真假。

  現象>>>
  土特產、數碼店也未能幸免

  除服飾類外,電商憑借其天然的低成本優勢,加上物流改進日益成熟,這些年,你會發現,一些傳統書店悄悄關門了,母嬰用品店人流量減少……

  胡曉玲說,其它商鋪經營的商品如在網上能買到,像經營茶葉或山核桃的土特產店、數碼家電類店鋪、母嬰用品店等,都不同程度地受到電商的沖擊。

  “土特產店受到電商的影響,比服裝店小。一些大品牌的土特產店還在繼續開,如汪記、天福茗茶還是比較穩定的,公司比較大,有一定的實力,不輕易關店。受到沖擊的以個體的小店鋪為主。”

  而在贏商機構總經理方芳看來,在電商沖擊下,傳統零售行業,類似小商品類、家電類的成品類傳統商鋪,受到的沖擊相對較大:“畢竟終端店有房租、水電、人員等各種成本,而網店成本沒這么大,所以有一定優勢。加上與傳統商鋪相比,電商最大的優勢是沒有商圈的限制……”

  電商崛起,搶了終端零售商的蛋糕,對這一現象,杭州雙贏置業機構總經理章惠芳分析,價格便宜、購買便捷,產品多樣化,稱得上是網上購物相對傳統購物最大的優勢了。但電商影響最大的還是同質化、標準化的商品,如電器、3C產品、圖書類,電商攻城略地很厲害。電商做得較多的也是標準化的商品,它可以通過批量生產,靠其成本優勢吸引顧客,一旦沒法批量生產,其優勢也就降低了。

  淘寶大學傳統企業進駐電商產品負責人秋惶也告訴記者,電商對實體店影響較大的是標準化產品,如3C、數碼、家電消費等,顧客可以在線下體驗后,在網上選擇更低的價格購買:“此外,隨著物流業的發展,像以前家居用品在互聯網上不好做,如今也漸漸盛行開來。夸張點說,人的吃穿住行,凡與生活息息相關的,物流能解決的,電商都可以做。”

  趨勢>>>
  方向>>>
  整個商業零售終端在變身

  在電商這一化學劑的作用下,傳統商鋪正在面臨前所未有的挑戰。一些曾經只賣鮮花或水果的店鋪,也開始搖身變為鮮花、食品、百貨、水果等一應俱全的綜合店,不再單一經營,以減輕租金壓力。

  家居用品商鋪經營者們,在高租金的壓力下,漸漸不再青睞繁華的街區,而是考慮租金較為便宜的社區商鋪,直接面向居民。而汽車保養因不受電商影響,找汽車美容店的客戶反而多了起來。

  方芳指出,整個商業零售終端正在發生變化,與之相對應的,物業的供需架構也在發生變化。以前小商鋪因為面積小、投資門檻低,比較受投資客和租賃者青睞,如今隨著在小商鋪做服飾或母嬰用品店生意的人開始轉投網上生意,租小商鋪的業態有所減少。而面積大一點的商鋪,適合做體驗類和騰挪空間大點的,正在受到投資者和創業者的重視。

  另外,今后中低檔商品的經營者,去開實體店的會減少,品牌商開實體店的反而會增多,他們將實體店作為商品展示的窗口,起著給顧客試穿、搭配、設計等作用,里面的商品可能具有綜合性,是家集成店。網上的女裝店跟風的較多,仿品較多,缺乏品牌,在這樣的背景下,品牌實體店還是有其生存空間的。

  “像李寧等運動類品牌的店鋪之所以大量關門,與其運動服飾不復雜、不強調搭配也有一定的關系。”方芳分析。

  ■建議
  傳統商鋪經營者需要求變

  面對日新月異的今天,傳統商鋪的經營者意識到,與其被動接受,不如主動改變。

  像傳統書店遭遇電商沖擊,經營狀況可能不佳,但章惠芳認為,如果搖身一變,成為可以與朋友去看書的娛樂休閑場所,是不是會重煥生機呢?電商不可能完全取代商鋪,但商鋪的業態肯定要有所轉型,需要人的服務來提供或增加商品的價值。或者讓你能更多參與其中,就像溜冰場、電影院等,主角是你,提供體驗式的消費,才能保持競爭力。

  有的人簡單地將電商平臺與實體商鋪視為競爭關系。其實,兩者之間還存在合作發展的機會,這應該是一個未來的趨勢。

  “O2O的模式大家都在探索,還缺乏特別成功的案例,但將來會是一種趨勢。”秋惶舉了個例子,“一位學員是做鉆石的,如今也開始在網上做起了營銷,讓網友找到喜歡的款式圖片,拍下后給其優惠券,吸引他們到實體店購買,這也是O2O中的一種。”

  小店可以做綜合經營來降低店鋪租金,提高利潤率。比如一個小店可以放最流行款式的手機+鞋子+電器+服裝等,讓顧客進行體驗,然后再拍下二維碼,進入網上店鋪選購不同顏色、不同款式、不同價位的商品后,下單購買,通過支付寶付款。網店發貨給小店,顧客一天后可到小店拿貨,進一步體驗,確定購買。小店做好退換貨服務,顧客情感溝通,提高服務的附加值。還有些行業的老板,在網上做B2C(企業對終端消費者),同時加上實體體驗店,讓兩者相得益彰。

  此外,他補充說,網店興起的原因之一是一些線上賣家在競爭壓力下,服務態度做得很好,很有禮貌,比如常說“親”,有客服凌晨還在與客戶聊天。而一些線下的賣家是被迫接受這一切變化的。所以線下的實體店要真正去做好服務,做好客戶體驗,才是真正的制勝之道。“傳統企業需要拿出當年創業的勇氣,進行二次創業,可能一切都要從頭開始。”

  不同地方的商鋪,做什么生意有講究
  地鐵商鋪要追求“快節奏”,社區商鋪要講究“慢生活”

  從“只怕你不來”到“就怕你不買”,“熱鬧”不再是商鋪的唯一價值所在。杭州延安路邊的一位商家坦言:“人多有什么用?不買也沒辦法。”電商的出現,讓消費者有了“拒付”昂貴商鋪租金的選擇。

  未來經營哪些業態能賺錢,需要投資者和商鋪經營者慎重考慮。記者根據業內人士和普通消費者的看法,整理了一份不同領域的商鋪里,包括受電商影響較小的,和受電商沖擊較大的商鋪業態。

  商業街商鋪>>>
  區域中心商鋪潛力較大

  中原地產商業地產部經理胡曉玲認為,在商業街上的商鋪,沒法被電商取代的商鋪,以餐飲、美發美容、賓館酒店、醫藥店、玉石店、教育培訓、銀行等為佳。而電器、服飾、土特產、母嬰用品等,受電商沖擊較大。

  杭州雙贏置業機構總經理章惠芳分析,繁華商業街的商鋪,租金不低,適宜開什么店,要看什么行業賺錢比較多�?梢钥紤]開品牌店,但不是那種非常高檔的奢侈品,如黃金珠寶飾品店。畢竟,奢侈品可能更傾向進入區域中心的地標性建筑內。商業街商鋪還可以開一些服裝的品牌旗艦店和銀行、餐飲店。

  “這些商家或以量出利潤,以量取勝,或單件利潤較高,足以支撐高昂的租金,或想起到品牌推廣作用,滿足公司的布點需求,而不是單純考慮費用。在黃金地段,門店就是廣告牌。像奔馳、寶馬等高端汽車,在商業街以很高的租金開門店,店家關心的不僅僅是在門店能賺多少錢,而是要取得像在法國巴黎香榭麗舍大街門店那樣的宣傳效果。”

  她更看好杭州一個個崛起的區域商業中心,如城北、濱江等地的區域商業中心,認為其發展潛力較大,價值也開始為人們所認知。

  “區域商業中心里不僅僅有住宅區,還有商務區,消費人群不僅有寫字樓里的白領,還有小區居民和過往行人,是復合的業態,體量很大。像圍繞西城廣場就有很多商鋪,能產生店多隆市的效應。未來大家的生活圈會鎖定在一定范圍內,希望走一段路就可以逛街,所以區域商業中心的沿街商鋪可考慮經營滿足顧客常規要求的業態,如洗頭店、便利店、眼鏡店等,開餐飲店也不錯。”

  社區商鋪>>>
  適宜生活服務類業態

  至于社區商鋪,胡曉玲介紹,客戶群主要面對的是周邊居民,一般屬于小型商鋪,做品牌的不適合進入。社區商鋪沒法被電商取代的,如按摩院、美容美體店,適合中高檔樓盤的居民,很多是會員制的,方便周邊居民過來消費�,F在很多白領有職業病,也催熱了杭城的盲人按摩店。

  她認為,在社區商鋪里,按摩店、足浴店、水果店、小賣部、小蔬菜門店、早餐店、奶茶店、油條店、鴨脖子店、煙酒店、干洗店等,都是不錯的業態。而小服裝店、母嬰用品店等,可能會受電商較大沖擊。以前社區會開很多嬰童用品店,現在已有所減少。

  章惠芳的看法也差不多,她認為,社區商鋪的潛力要看輻射強不強。你回到家了,可能會走出來,去小區商鋪逛逛。像洗頭洗衣店,適宜在社區商鋪開,雖然沒有那么多人流量,但客戶相對固定,光顧商店的頻率也比較高。此外,像美容店、洗腳店、飯店、水果店、面包坊等,能滿足社區人的另一種需求。

  另外,贏商機構總經理方芳建議,創業者可以在社區商鋪開間寵物店或快遞收發室等。“社區商鋪未來更多的是生活服務的業態,送水、干洗、買藥、便利店、生鮮購買、寵物美容寄養……這是電商所取代不了,或居民生活所不可或缺的。”

  市場類商鋪>>>
  受電商影響小的業態

  章惠芳認為,市場是靠經營的,經營得好會一鋪難求,投資會一本萬利。而除了靠經營外,業態是否合適也很重要。小商品批發市場之所以受到影響,除同類市場增多,市場飽和外,還與下游的零售端覺得生意難做,網店分流了客戶有關。因此,市場的經營戶可考慮做受電商影響小的業態,如美甲店等。

  以浙江省杭州市大型市場綜合性商貿城、覆蓋19大專業市場的浙江蕭山商業城為例,據該商業城有關人士介紹:“我們市場受電商影響較小的主要有以下三類:一是餐飲、娛樂、休閑店;二是大宗建材商品批發部;三是雜糧、糧油、名酒名煙類等貴重物品。而受電商沖擊最大的主要是服飾類、日化類,以及百貨小商品。”

  在新時代錢江新城店,記者隨機了解后發現,如板材這類大件幾乎沒受電商沖擊,而賣開關、衛生間五件套等小件的店家則坦言電商分流了客戶,特別是網上的假貨攪亂了市場價格。

  方芳說,如今小商品、服飾類市場受電商沖擊大,除網上選擇余地大之外,關鍵是網上銷售打開了無邊界的空間。市場本身作為商品流通的傳統渠道,如今這個渠道的作用在逐漸減弱,市場存在的優勢不再。所以一些零售市場未來肯定要轉型,將線上線下生意相結合,才能找到一條新出路。

  地鐵商鋪>>>
  把握消費“即時性”

  “在這么多商鋪類型中,地鐵商鋪屬于即時消費性的,受電商影響較小。”胡曉玲說,目前杭州地鐵商鋪不多,一般以快速消費為主。因為地鐵口都是過往行人,欠缺滯留性,加上地鐵本身是快速交通,一般等幾分鐘就有,所以地鐵商鋪并不適宜顧客花時間逛。在地鐵商鋪做生意,也適宜經營即時消費型的,首選便利店、奶茶店、蛋糕店等。

  章惠芳也稱,地鐵商鋪不是消閑購物的,可以選擇面包店、小飾品店、快餐等這些可快速購買的業態。

  她說,地鐵商鋪的業態以“快、小、總價低”為特點,要消費者看著好就買的這種,如手機飾品,或者方便找零錢的小東西。假如在地鐵商鋪賣衣服,也要賣低廉的,可很快成交的那種;賣吃的,也該是賣冷飲、快餐之類,相對來講屬于快消品且總價低的商品。

  “此外,杭州的地鐵商鋪因為之前受炒作影響,價格一般比小區商鋪貴,也需要引起創業者和投資者的注意。”胡曉玲提醒。
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