一邊是商業地產開發如火如荼、入市供應量屢創新高，一邊是部分地區方的消費能力和規模卻跟不上項目供應的增長，與此同時，不少品牌商戶在拓展計劃方面越顯謹慎，產品的升級換代也相對滯后。這無疑是給當下商業地產項目普遍招商難的局面雪上加霜。招商難，開業難，后期運營更是難上加難，在這樣的困境中，開發商應怎樣求生存、求發展？

上海盈石資產管理有限公司副總裁 許大金

擁有豐富操盤經驗的上海盈石資產管理有限公司副總裁許大金對這一問題有自己的看法。他認為，目前中國商業地產大體可以分成兩類，一是復制，萬達最為典型；二是差異化，即有針對性地做。華潤置地這方面做得比較好，擁有不同的產品線，根據不同的地方進行創作。

許大金表示，復制產品表面上看起來很容易， 實際很難。因為這不僅要求開發商具備有力的政府公關手段，還要擁有極強的管控團隊和充足的資金鏈。這不是每個開發商、每個公司都能做到的，所以尋求差異化勢在必行。

如何尋求差異化？唯“創新”二字。許大金告訴記者，他在操盤西單大學城操盤第一個項目時，由于當時在城市的核心商業區里，百貨大行其道，整個西單是百貨的天下。很多人勸他不要接手這個項目，但他卻“一意孤行”，因為他敏銳地意識到正是有那么多的百貨，才要做一個跟百貨不一樣的產品，這樣的環境里恰恰需要創新。他完成了整個項目的改造，包括主力店的裝修，把它變成了一個購物中心，并在開業前半年賣給了中糧。“每一個項目的消費客群，消費者的收入水平、喜歡的業態都要有進行針對性的區別，創新對于商業地產來說是永恒的課題。”許大金這樣認為。

現實生活中，對開發商和廣大投資客而言，或許沒有比“這個項目到底賺不賺錢？”這一問題更讓他們關心的了。許大金透露，在給不少開發商做顧問的時候，他們總是會提到：你告訴我這個項目多少年可以收回成本。一個商業項目，我們該用怎樣的標準來評判它是否賺錢？是否有價值？

他在做過很多商業項目的測算后發現，購物中心用租金乘上回報率達到10年左右回報的并不多。“我接觸的項目中只有幾個可以做到這一點，大多數的項目單純地用收租來衡量價值。”許大金說明，這個測算有三種有效途徑：一，物業本身有增值的過程；二，區域本身有成熟的過程；三，現金流達到更好的階段。而現金流在未來中國市場上很難估計，現在也只能按照最初的開業成本來預估。有些項目在短短的3、4年內就能回本，價值馬上可以得到體現，有的則需要較長的培養期。他提醒，商業部分和住宅、寫字樓以及整個物業之間的互動關系是衡量項目是否成功的重要標準，如果互動關系是正相關的，顯然項目是成功的。因此，在評估項目是否有增值的時候，都需要將幾個點結合起來考慮。

（搜鋪網商業地產研究部 周松平/文）