中國明年的商業地產交付量預計在2200多萬平方米，遠高于世界其他國家水平。 城鎮化驅動下，商業地產在二三線城市瘋狂推進，但火熱開發的場景背后卻是商業地產泡沫在隱現。

圖為陽光100集團常務副總裁范小沖

談及中國城鎮化與商業地產發展關系時，陽光100集團常務副總裁范小沖先生顯得憂心忡忡。在上世紀80年代，中國城市人口不足2億人，現在已經達到6億多，未來20-30年內將會有3到4億人進城。大量人口涌入城市，使得住宅產業得到迅猛發展。但隨著住宅產業的去投資化和民生化調控，商業地產日益受到大家的關注。“今天對商業地產的需求是這輪城鎮化帶來的。”范小沖如此說到，在他看來，商業地產是除住宅以外正在快速興起的又一波需求。

二三線城市不同于一線城市受土地等方面的限制，土地資源相對充足、潛在市場旺盛，大批開發商正蜂擁而至。但是這些城市的市場需求真的那么大嗎？商業地產的開發速度過快，導致商業物業的供給遠遠超過城市本身的需求。范小沖指出，這里當地政府起著關鍵的主導作用。在你追我趕的城鎮化進程中，每個城市都希望迅速崛起。商業地產的競爭表面上是一輪開發商與開發商之間的競爭，其實質是城市與城市之間的競爭。政府對城市形象和GDP趨之若鶩，在城市CBD、核心、地標、規模上強力規劃和政策引導，鼓勵發展商業地產。因此，政府這只無形的手對商業地產的開發起到了巨大的推動作用。

政府過于急切和超前的規劃給二三線城市埋下了商業地產泡沫隱患，但是開發商自身也負有不可推卸的責任。一系列政策利好下，不少開發商缺乏冷靜理性的思考，盲目入市。從房地產開發轉型而來的開發商更是缺少對商業地產的正確認知和深刻理解，以住宅開發的慣性思維和策略來運營商業地產，不可避免會失敗，商業地產的過剩和泡沫危機就隨之浮現。

事實上，商業地產遭遇的壓力和挑戰遠不止這些，電商沖擊也是范小沖特別提到的。他認為，這幾年，一方面。百貨商場銷售量急劇下滑，實體店被當做試衣間，另一方面電商的銷售額卻在迅速增長，這與百貨商場、購物中心等線下實體平臺的高租金現狀分不開。品牌的承租能力正在日益下降，近期星巴克關閉內地首家門店——北京國貿商城店就是有力的證明。

任何事情都具有兩面性，有挑戰也會伴隨機遇，商業地產也如此，如何抓住機遇，應對挑戰，是擺在二三線城市面前的重要問題。范小沖談了自己的感受。首先要清楚商業地產的本質。商業地產不同于住宅，不是分散產權一把交易就萬事大吉，而是需要商業、金融、房產等產業的融合。并且商業地產的成功一定是通過落實到客戶取得，商業項目只有讓商家盈利了才能保證自己的盈利能力。其次，選擇好城市和地段。不是每個二三線城市、中小城市都適合大規模開發商業地產，非核心的商業地產會面臨非常大的挑戰。今天的城市化實質包含兩個階段，大城市的郊區化以及中小城市的城市化。商業中心建在什么地方、什么地段非常重要。

許多開發商對商業地產的開發擁有很好的想法和創意，但由于短期的資金供給無法支撐項目的長期運營和發展，所以很多創意和計劃只能擱淺。深究原因，中國的金融體系不支撐商業物業的發展是無奈的現實因素。“所以我建議商業地產未來要金融產業化”，范小沖極力呼吁。商業地產離不開金融的支持，金融如果能在各個階段介入并適時退出，將于未來商業地產的真正發展起到至關重要的作用。

（搜鋪網商業地產研究部 周松平/文）