聚焦商業地產

“我們不得不做商業地產，就是為了滿足城市發展中居民日常生活需要的社區功能，在涉及商業地產的同時也保持一種謹慎的態度。”

——萬科總裁郁亮

作為國內最大的住宅開發商，萬科曾不止一次被問及是否將轉型商業地產。

對此，郁亮日前終于坦言，“我們不得不做商業地產，就是為了滿足城市發展中居民日常生活需要的社區功能，在涉及商業地產的同時也保持一種謹慎的態度”。

與謹慎萬科形成鮮明對比的是，在南京，蘇寧置業、鳳凰置業、雨潤集團、金鷹國際等本土房企卻在不遺余力地將各自特色鮮明的城市綜合體復制至全國各地。

這一次，究竟是萬科的過分謹慎，還是本土房企的果斷出擊？

激進者甚至選址蘇北縣級市 綜合體開發門檻沒有想象得高

風頭最勁者無疑當屬蘇寧置業近年來著力打造的蘇寧廣場，依托其蘇寧電器前期布局優勢，其在上海、青島、石家莊、無錫、連云港、威海、鎮江、成都、福州等多個城市的蘇寧廣場均已在全面建設中。

鳳凰置業打出的底牌是文化mall，依托其在文化傳媒方面的特殊優勢，鳳凰文化廣場已先后落子合肥、蘇州、鹽城、南通等地。對于鳳凰置業文化mall的落子合肥，中投證券曾發布研究報告稱，這是鳳凰置業的文化mall異地復制的重要開端，在傳統出版內生增長乏力的背景下，看好公司通過文化Mall這一新興業態實現未來業績的高增長。

這其中，較為激進者則數雨潤集團，從2010年，雨潤集團開始全面發力城市綜合體的開發，2010年，淮安雨潤新天地以及鎮江雨潤購物廣場先后開工，2011年，徐州國際廣場、泗陽雨潤新天地、宿遷國際廣場開工，2012年，盱眙雨潤廣場和常州雨潤廣場兩個項目在年底同時開工。

今年，雨潤又陸續將新沂、如皋等城市納入到自己的城市綜合體開發版圖，而較為令業內驚訝的是，這些雨潤系的城市綜合體幾乎無一例外地選址在三四線城市甚至包括如皋這樣的縣級市，且根據公開資料顯示，從2010年至今，所有以上雨潤系城市綜合體的總投資高達260億左右。

值得一提的是，在其城市綜合體的全國布局中，雨潤集團以其控股的南京中商為開發主體，并將南京中商已有的零售百貨資源引入。

此外，在南京已取得一定成功的水游城、弘陽廣場、南京1912也在這兩年陸續走出南京，開始在其他城市復制。

綜合體開發門檻沒有想象得高

在住宅市場仍然向好的當下，本土房企為何依然熱衷不斷復制mall呢？

對于這股造mall浪潮，南京問策商業管理顧問公司董事總經理蘇曉晴分析表示，首先源于城鎮化進程中的城市更新需求；其次就是地方政府對于城市綜合體項目帶來的經濟發展、稅收、就業等多重積極效應。從開發商的角度來看，以雨潤的項目選址特點為例，其拿地成本其實是比較小的。

南京市商務局副研究員李紹明則將這種現象歸結為政府規劃理念發生重大變化下的一個改變，“這種改變其實幾年前就有了，為了保證土地利用效率和建筑空間的統一性，許多地方政府在出讓某一片區的土地時，不再只是單純規劃出一塊住宅用地，而是將商業、辦公等功能也考慮進來。因此，城市綜合體項目被規劃出來，這也是國際上很多發達城市的成功經驗。”

李紹明進一步分析說，城市綜合體的開發門檻不像想象得那么高，一旦正式開發銷售階段，許多城市綜合體都是可以通過單個項目實現財務平衡的，“一般來說，城市綜合體主要分為三塊，商業、住宅、辦公。其中，住宅和辦公基本都是對外銷售的，而商業部分開發商也不會全部持有，也有部分對外銷售。一旦住宅和辦公進入銷售周期后，就能償還前期的墊資，而隨著商業的建成和經營，不僅可以將商業作為優質資產在銀行獲得貸款，還可通過商業的繁榮，進一步提升住宅和辦公的溢價空間，這種模式也正是萬達較為經典的開發模式。”

這種模式也正是業內俗稱的“現金流滾資產”模式，即通過住宅、社區商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現金流，借以支撐自持購物中心的建設。

有人稱其是商業地產“最后晚餐”

走訪中，也有業內專家對這種熱潮能否開花結果仍然持保留意見。

蘇曉晴就將其稱之為“商業地產最后的晚餐”，“現在地方政府較為熱衷于規劃這種城市綜合體，但對風險估計不夠充分。對于城市綜合體的開發來說，主要有三大關鍵要素，一是資金要素，二是資源要素，三是人才要素，三者缺一不可，以偏愛選址三四線甚至更郊遠的縣級市的雨潤廣場為例，當地的消費力能否足夠強勁、后期運營管理水平有待觀察。”

李紹明也提出，在總量控制上，很多地方政府并沒有詳細的統計數據，城市綜合體的建設并不是無限制的，它與人口、經濟發展是有密切關聯的，在國際上是有人均商業面積這樣指標的。

南京中原地產市場研究中心總監張君也分析表示，本土的嘗試固然是一種轉型，但更多的其實是一種跟風。之前的20年，住宅開發是絕對主流，現在許多開發商開始扎堆進行商業地產開發，“人均商業面積是有國際指標的，像常州等一些城市就已出現飽和情況，另一方面，原來老牌做商業的開發商，比如瑞安，他們拿地早，商業地塊都是黃金地段，不銷售那是必然，但現在城市綜合體的商業部分卻很多是對外銷售的，但商業投資門檻越來越高，很多已不是一般投資客能承受，而銷售的阻力也必然會很快反饋到城市綜合體的后期持續開發上來。”

值得注意的是，蘇寧廣場和鳳凰文化廣場在南京本土已有成功案例，而南京雨潤國際廣場剛開始對外銷售其酒店式公寓項目，據悉，該項目早在2003年就由雨潤集團和棲霞建設聯合動工開發，經多方周折，后又轉由雨潤集團獨立開發，而其長達10年多的開發周期創下河西城市綜合體之最。

（來源：現代快報）