端州路商圈已聚集數(shù)家大型商場，激烈的商戰(zhàn)并沒有阻擋對手的持續(xù)增加，而且戰(zhàn)火還延伸到了暫時(shí)還一片空白的城東新區(qū)。據(jù)了解，在未來數(shù)年，肇慶城東新區(qū)將掀起商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)高潮，從170萬平方米的“龐然大物”到一兩萬平方米的社區(qū)商場。對于習(xí)慣了街坊式消費(fèi)的肇慶人來說，未來是一個(gè)更大變化的時(shí)期。

端州路商圈：扎堆競爭

端州路上一家三層商場近日正在招商，該項(xiàng)目定位在“兒童城”，1.5萬平方米的樓層分工有致，從孩子的衣食到教育娛樂應(yīng)有盡有，在其招商簡章中寫道“成功打造一個(gè)兒童主題體驗(yàn)商場。”

同一條路上的其他幾家大型商場馬上聞到了競爭的味道。雖然經(jīng)營主業(yè)有很大不同，但兒童游樂設(shè)施是商場吸引人流的“法寶”——孩子愛去哪里，家庭消費(fèi)就集中到哪里，即使以往不太注重該賣點(diǎn)的商場，如今也越發(fā)做大“兒童”的文章，對新對手，既有商場更在意它會(huì)不會(huì)攤薄自己的人流量。

“目前就這幾家，競爭已經(jīng)很激烈，再加上網(wǎng)購的沖擊，我們需要不斷想法子來做推廣。”端州路上的一家商場的營業(yè)經(jīng)理透露，今年上半年競爭激烈，商場及品牌均頻繁地打折以吸引消費(fèi)者。他表示，端州路上的商場看似很密集，但定位、品牌各有差異；另一方面，由于近年本地消費(fèi)者收入的持續(xù)增加，同時(shí)靠著各縣（市、區(qū)）、云浮等周邊城市的捧場，大家的日子也算過得比較好，“如果再增加大型商場，情況得再判斷。”

事實(shí)上，本地的商場隊(duì)伍正不斷擴(kuò)員。在和平東路上，占地14萬平方米的某項(xiàng)目正抓緊施工。根據(jù)項(xiàng)目方上報(bào)的初步方案，除了3萬平方米的公寓，項(xiàng)目剩余的10.7萬平方米均為商業(yè)。據(jù)透露，項(xiàng)目正在整合周邊用地。開發(fā)商在去年“肇慶金秋”時(shí)表示，項(xiàng)目是服務(wù)城東片區(qū)的居民。

城東新區(qū)：170萬平方米的“龐然大物”要進(jìn)駐

一邊是舊商圈的密集式開發(fā)，另一邊是樓盤集中的城東新區(qū)的商業(yè)設(shè)施空白。不過城東新區(qū)商業(yè)開發(fā)高峰正在到來，據(jù)粗略估算，超過200萬平方米的商業(yè)用地將在未來2至10年進(jìn)入建設(shè)并投入運(yùn)營。

其中最大的項(xiàng)目屬于83、96地塊，即市行政服務(wù)中心對面，今年3月的市規(guī)委會(huì)正式通過其規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃條件，該地塊要建設(shè)領(lǐng)銜城東新區(qū)商貿(mào)發(fā)展的城東綜合體，面積170萬平方米，其中集中式商業(yè)（如百貨商場、購物中心等）不低于20萬平米。地塊分為3期出讓，不久前由廣州敏捷集團(tuán)標(biāo)下首期300畝，為了爭取今年動(dòng)工，敏捷在拍下土地后便馬不停蹄地開展前期工作。

根據(jù)敏捷集團(tuán)遞交的初步規(guī)劃方案，項(xiàng)目將被劃分為商務(wù)辦公、大型商業(yè)、4Ａ級城市商貿(mào)旅游景區(qū)、五星級酒店和住宅等，五星級酒店為６萬平方米，而住宅的比例約為20％。

同一時(shí)間通過規(guī)劃的還有109地塊，即原規(guī)劃建設(shè)的市政府所在地，其商業(yè)面積為6萬平方米。本土某地產(chǎn)集團(tuán)也將在城東新區(qū)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)其遞交的初步方案，建設(shè)總平面為15萬平方米，包括酒店、集中式商業(yè)和商務(wù)辦公等。而２萬至４萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目也有多個(gè)。

市場掌握第一話語權(quán)

如此龐大的商業(yè)投入由誰主導(dǎo)？以城區(qū)40余萬的人口能否喂飽這大張的商業(yè)胃口？對于第一個(gè)問題，記者了解到，在出讓地塊前，市政府會(huì)根據(jù)控制性規(guī)劃對地塊進(jìn)行規(guī)劃，在招拍時(shí)發(fā)展商已知悉規(guī)劃條件，而開發(fā)商拍下土地后，報(bào)批的項(xiàng)目也必須遵從要求。有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，開發(fā)商愿意駐足，自然認(rèn)為有可獲利空間，“比起政府，市場才是掌握第一話語權(quán)的那個(gè)人”。

而第二個(gè)問題，在一般人看發(fā)展大商業(yè)艱難，而在長年操作項(xiàng)目的商人看來，答案從來不是非此則彼。

位于84區(qū)的某中心是城東新區(qū)目前唯一初見雛型的商貿(mào)中心，面積10萬平方米，廣告張貼著進(jìn)駐的知名超市和影院，吸引著來往者的眼光，不過，這里最快也要到2015年才投入服務(wù)。

其商業(yè)項(xiàng)目定位為肇慶首個(gè)購物中心，負(fù)責(zé)人張立生強(qiáng)調(diào)“購物中心”與“百貨商場”在設(shè)計(jì)、定位和業(yè)態(tài)組合等方面的差異：進(jìn)入百貨的消費(fèi)者目的性強(qiáng)，消費(fèi)相對少，而在購物中心消費(fèi)則多元化，“我們認(rèn)為肇慶其實(shí)有這個(gè)階層的，但本地消費(fèi)者還需要引導(dǎo)。”

敏捷的項(xiàng)目與其握手可見，但張立生倒不認(rèn)為是壞事，“商業(yè)要扎堆才有人氣，正好可以抱團(tuán)取暖。”他表示，商業(yè)項(xiàng)目最怕同質(zhì)化的惡性競爭，“難就難在怎么做到差異化。”

談及本地的情況，他表示一個(gè)項(xiàng)目不能光從面積進(jìn)行評論，而要綜合項(xiàng)目定位、輻射商圈等因素，他的目標(biāo)商圈就不止肇慶城區(qū)，他舉自己工作10年的深圳為例子，“10年前深圳只有百貨，10年后從幾萬到20多萬平方米的購物中心都活下來了。”

有分析指出，考慮到83、96區(qū)項(xiàng)目的龐大以及未來幾年交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善，目標(biāo)商圈不會(huì)只依靠肇慶市場，但至于輻射有多遠(yuǎn)以及操作性如何，則要看下一步動(dòng)作。

有意思的是，這場才剛剛上演的城市商業(yè)博弈有著明顯的地域特性。有業(yè)內(nèi)人士透露，本土開發(fā)商忌憚?dòng)诒镜刭徺I力，輕易不敢碰４萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，而在激烈競爭中積累了經(jīng)驗(yàn)和資本的外來投資者，對于那些“異想天開”的項(xiàng)目卻有著穩(wěn)操勝券的氣勢。

（來源：西江日報(bào)）