致力打造西部經(jīng)濟核心增長極的成都，商業(yè)地產(chǎn)正在飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示成都商業(yè)地產(chǎn)在建面積超過290萬平方米，成都已經(jīng)成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市。業(yè)內(nèi)人士對此有一句最形象的比喻，“滿城盡是綜合體”，引發(fā)了業(yè)界對于“商業(yè)地產(chǎn)危機”的諸多言論。體量過大是否能夠順利消化？遍地甲級綜合體同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，如何吸引租客？本期記者走訪綜合體與采訪專家發(fā)現(xiàn)，找準定位、修建特色建筑和后期運營的軟性服務，將是未來商業(yè)突圍的方向。

第1招

區(qū)域錯位發(fā)展 避免商業(yè)密集區(qū)

成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫化的隱患早已引起業(yè)界共鳴，究竟是“十面埋伏”，還是“局部高溫”？則需要統(tǒng)觀全市的商業(yè)地產(chǎn)布局。

以南延線為例，幾乎每步行10分鐘就能找到一個綜合體，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)競爭白熱化眾所周知。但若以北面龍?zhí)缎鲁菫槔�，�?0萬常住人口區(qū)域內(nèi)，目前在建的綜合體項目僅上古天地。而作為大工業(yè)集群地的龍泉，當?shù)氐木频陻?shù)量和品質(zhì)跟成都其它區(qū)域相差很遠，區(qū)域配套無法支撐常駐人口的生活、商務需求。

中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會主席、原中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌表示，修建綜合體，首先要看區(qū)域的人口聚集效應。有產(chǎn)業(yè)、住宅興旺，則商業(yè)綜合體興旺。成都青羊建設發(fā)展有限公司總經(jīng)理潘繼謙認為，成熟的商業(yè)區(qū)域應該是居住、職業(yè)、娛樂三足鼎立。如果三點關系不平衡，恰恰表明此處尚處于發(fā)展機會階段。而新建綜合體選擇這樣的區(qū)域，就意味著未來的發(fā)展空間更大。藍光嘉寶總裁姚敏樂觀預見，“無論是業(yè)態(tài)布局，還是商業(yè)規(guī)劃布局，通過市場自身去創(chuàng)新完善，未來都將趨向合理，精神不滑坡，辦法總比困難多”。

第2招

特色建筑設計 避免重復建設

全玻璃幕墻外觀、刷新建筑高度、“雙子塔”設計……這些泛濫的“創(chuàng)意設計”，在修建綜合體、寫字樓時，通常被作為慣用手段，已不足為奇。在這樣的形勢下，商業(yè)產(chǎn)品想要在競爭中脫穎而出，尋找特色化差異化的發(fā)展道路已經(jīng)成為各商業(yè)地產(chǎn)操盤手爛熟于心的真經(jīng)，而其中獨特的建筑設計是首要必備條件。

新興涌現(xiàn)的綜合體，已經(jīng)開始在建筑外觀設計上下功夫。成都來福士廣場還未正式亮相時，其清水混凝土外立面就已經(jīng)引起業(yè)界和市民的高度關注，絢爛多變的“時光閣”，則成為了人民南路晚上的一道亮麗風景。此外，其商場內(nèi)外對于三峽文化的詮釋，也讓巴蜀人民倍感親切。

上古天地作為中國首個天際情景商業(yè)綜合體，一經(jīng)亮相，也引發(fā)了業(yè)界關注。據(jù)上古天地策劃經(jīng)理彭晶介紹，大多數(shù)的城市綜合體都是對城市功能的提升和堆砌，為了突破這一瓶頸，上古天地首次在國內(nèi)將公園和國際性商業(yè)中心結(jié)合在一起，把天際溫泉搬上100米城市高空。這些建筑設計與細節(jié)打造上的不惜血本，正是因為看到了綜合體發(fā)展必須依靠找到定位，找準穴位獲得突破。

第3招

堅持高質(zhì)軟性服務 重開發(fā)也要重運營

同質(zhì)化也是成都商業(yè)地產(chǎn)離不開的話題。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春分析認為，近兩年間綜合體、寫字樓集中爆發(fā)。雖然成都商業(yè)地產(chǎn)體量巨大，但主要為結(jié)構(gòu)性和階段性過剩，商業(yè)體同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。

“重開發(fā)不重運營。”顧云昌表示，這是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的通病，這跟目前商業(yè)體大多數(shù)都是銷售有關。然而有專家表明，目前滿地都是5A甲級寫字樓，開發(fā)商紛紛將重點落在硬件投入上。但當所有寫字樓都是最新的硬件設備時，對于軟性服務的重視，反而能決定寫字樓在今后數(shù)十年的增值空間。建成于1931年的美國帝國大廈一直被業(yè)界譽為美談，關鍵就在于其對軟性服務的堅持及大廈室內(nèi)設備的及時更新。

作為西部新地標的成都國際金融中心，也將花大力氣在軟性服務上。香港九龍倉集團的附屬公司，九龍倉中國置業(yè)有限公司助理董事兼總經(jīng)理邵永官表示：“以人為本的軟體服務，將成為國金中心最大特色之一。”據(jù)悉，九龍倉將建立起一套新的服務體系，下至保安、保潔等工作人員，都將按照標準進行培訓。

而位于成都東大街的摩根中心，2010年投入運營以來，目前出租率90%以上，租戶單位80余家，常駐工作人員約6000人，續(xù)租率高達70%。在高樓密布的東大街，能有如此優(yōu)異的成績，也正是由于其高質(zhì)的軟性服務。

（來源：成都晚報）