近日，有消息稱，綠地集團與東航集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，重點就空港經(jīng)濟發(fā)展及現(xiàn)代服務業(yè)綜合體開發(fā)等方面結成全面戰(zhàn)略伙伴關系。

據(jù)了解，兩大集團將攜手在福州等國內20多個省會城市的機場附近投資空港經(jīng)濟區(qū)，打造涵蓋2.5產業(yè)示范區(qū)、外包服務基地、創(chuàng)意產業(yè)研發(fā)、總部基地、金融服務中心及商旅酒店等內容的城市綜合體項目。

無獨有偶，7月19日，富力地產以19.57億元摘得2013-05地塊，正式進軍福州，將打造閩江北CBD綜合體項目。

加之此前恒大、碧桂園、華僑城、上海城開等大型房企均傳出在福州打造大型綜合體的消息，令人們不禁產生聯(lián)想——

為什么這一輪國內地產巨頭的入榕，均以打造大型綜合體開場?這與上一輪萬科、華潤、保利“三巨頭”入榕又有哪些區(qū)別?種種變化又折射出福州樓市未來怎樣的發(fā)展趨勢?

不妨先從六年前的第一波巨頭入榕說起。

回顧 第一季，住宅是主角

自2007年至2010年，萬科、華潤、保利這三大國內一線房企，領銜主演了“大鱷入榕”第一季。

2007年，萬科拿下五四北原福泰鋼鐵廠地塊，開發(fā)其在福州的首個住宅項目——金域榕郡。2008年，華潤置地摘得洪灣路兩幅地塊，首次進入福州，在烏龍江北岸開發(fā)華潤橡樹灣。2010年，保利地產正式進軍福州樓市，于東二環(huán)開發(fā)旗下住宅系列“保利香檳國際”。

自此，萬科、華潤、保利這國內地產“三巨頭”終于齊聚福州，第一輪巨頭入榕潮暫告一段落。巧的是，它們入榕所開發(fā)的項目均為住宅產品。

“從大環(huán)境角度來看，六年前的開發(fā)環(huán)境相對寬松，雖然萬科、華潤、保利拿地時均處于即將調控或調控當中，但嚴厲程度仍不如近兩年的樓市深度調控，而當時市場也以住宅產品為主導，這類大品牌房企拿住宅用地自然是意料之中。”福州機構總經(jīng)理張旭東表示。

變化 第二季，綜合體成“大咖”

然而，時移世易，商業(yè)綜合體、旅游綜合體等綜合體項目成了大鱷來襲的新敲門磚。

除去上述提及的綠地集團，7月19日，富力集團在閩江北CBD拿地開發(fā)綜合體項目，開啟其在榕城的征途，但實際上，這不過是富力在福州打造“三大綜合體項目”的開端。

2012年12月7日，福州市政府與富力簽訂投資框架協(xié)議，雙方將共同在福州打造CBD項目、閩侯縣金水湖生態(tài)商住綜合項目、瑯岐島綜合開發(fā)項目三大項目，總投資555億元。

另一方面，恒大集團同樣計劃在福州打造總投資350億元的福州海洋文化旅游城項目和總投資150億元的福州海峽國際貿易中心項目;華僑城也將在榕城打造總投資不低于100億元的大型文化旅游綜合項目。

此外，碧桂園、上海城開等知名房企也頻頻傳出欲在福州打造綜合體的消息。一時間，“打造綜合體”大有成為新一輪開發(fā)風向之勢。

“不過，即便是這樣，住宅開發(fā)和銷售同樣是打造綜合體的重中之重。”業(yè)內人士鄭景楓談道，無論是商業(yè)綜合體還是旅游綜合體，開發(fā)商都必須保證開發(fā)中的資金流順暢，因此在綜合體開發(fā)中就必須擁有一定量的可售物業(yè)，進而充當成本回收甚至盈利角色，例如住宅、SOHO、寫字樓，同時保證可售物業(yè)和自持物業(yè)的平衡，從而維持資金鏈的正常運轉，“當然從長遠來看，在保證資金順暢的情況下，綜合體內的自持物業(yè)自然比普通住宅開發(fā)更具升值空間，所以這些大鱷也愿意以綜合體開發(fā)進入榕城”。

解讀 外因城建需要政府青睞

與住宅開發(fā)相比，綜合體開發(fā)更符合城市建設的長遠發(fā)展需要，而這種大體量、大規(guī)劃的建設，自然也需要大房企的實力保證。

張旭東認為，富力此番拿下2013-05號地塊，正是迎合了閩江北商務區(qū)建設，剩下的兩大綜合體也分別配合了金水湖和瑯岐島的旅游資源開發(fā)，華僑城則是進一步豐富福州娛樂旅游配套，而恒大、碧桂園、上海城開等房企也同樣迎合了“海峽旅游之都”的開發(fā)建設。

可以說，正是由政府主導的福州新一輪的城市建設，為這些房企大鱷提供了廣闊的空間。

張旭東進一步指出：“同時，綜合體項目開發(fā)周期長、難度大，開發(fā)資金必須雄厚，普通中小型房企很難做到，福州此前也不乏前車之鑒。正因此，政府在招商引資的同時，更青睞找有品牌、有資金、有經(jīng)驗的企業(yè)來開發(fā)，確保商業(yè)綜合體、旅游綜合體能夠建得起來并運營下去，確保規(guī)劃不走樣。”

在樓市層面，隨著市中心可開發(fā)地塊的日益稀缺，住宅地塊“一票難求”，舊城改造拆遷難度大，國內大房企欲進入榕城開發(fā)，也只能尋求商業(yè)綜合體、旅游綜合體這一途徑。“換句話說，如果有住宅地塊，他們也會開發(fā)住宅。”

內因 房企轉型大勢所趨

另一方面，近年來，諸如恒大、富力、綠地等以住宅開發(fā)見長的大型房企，從戰(zhàn)略到產品層面，也開始注重順應新型城鎮(zhèn)化需求，加以調整甚至轉型，而打造綜合體項目，也早已是這些巨頭的“既定決策”。

正如富力在簽約福州三大綜合體項目之際，就有分析人士表示，富力此舉是為了改變單一的住宅開發(fā)模式，朝多元化地產發(fā)展作出的一個調整，且富力在長期固守幾個發(fā)展已久的城市之后，目前已經(jīng)開始逐漸尋找更多新的發(fā)展區(qū)域與方向。

而恒大則是自2011年6月份開始便正式掘金旅游地產市場，憑借著其首創(chuàng)的“6+1”模式，目前恒大在建及已規(guī)劃的旅游綜合體項目遍布武漢、成都、濟南等全國20多個城市。

“所以跳出福州去看，就會發(fā)現(xiàn)當前不少過去的住宅地產巨頭已經(jīng)紛紛轉型，這已是全國的大趨勢。”鄭景楓指出，這種轉型又隨著城鎮(zhèn)化進程的推進而進一步提速，包括融僑、泰禾、名城在內的本土地產巨頭，也開始更加強調城市運營、綜合體開發(fā)的理念。

趨勢 限定地塊增多大房企陸續(xù)來臨

富力的正式拿地，宣告了新一輪大鱷來襲的開始。

也正因此，越來越多高門檻、限定條件的地塊出讓也將是未來土地市場上的趨勢之一。

“土地市場上更多的傾向大房企條件的綜合體地塊出現(xiàn)是必然的，這種風向從去年就開始刮起了，但目前真正拿地的也只有富力，其他還是框架性協(xié)議，并不代表一定會落地，之前就有條件沒談妥而告吹的例子。”張旭東提醒道，所以接下來的一兩年，將是這些綜合體項目與大鱷紛紛落地的階段，究竟是成是敗也將逐一體現(xiàn)。

此外，在大地塊越來越多集中于大房企的同時，普通的住宅地塊則將顯得愈發(fā)稀缺，競爭也將更為白熱化。“這種一方波瀾不驚，一方激流洶涌的場面將成為土地市場的常見景象。”鄭景楓最后說道。

（來源：海峽都市報）