近日，有消息稱，綠地集團與東航集團簽署戰略合作協議，重點就空港經濟發展及現代服務業綜合體開發等方面結成全面戰略伙伴關系。

據了解，兩大集團將攜手在福州等國內20多個省會城市的機場附近投資空港經濟區，打造涵蓋2.5產業示范區、外包服務基地、創意產業研發、總部基地、金融服務中心及商旅酒店等內容的城市綜合體項目。

無獨有偶，7月19日，富力地產以19.57億元摘得2013-05地塊，正式進軍福州，將打造閩江北CBD綜合體項目。

加之此前恒大、碧桂園、華僑城、上海城開等大型房企均傳出在福州打造大型綜合體的消息，令人們不禁產生聯想——

為什么這一輪國內地產巨頭的入榕，均以打造大型綜合體開場?這與上一輪萬科、華潤、保利“三巨頭”入榕又有哪些區別?種種變化又折射出福州樓市未來怎樣的發展趨勢?

不妨先從六年前的第一波巨頭入榕說起。

回顧 第一季，住宅是主角

自2007年至2010年，萬科、華潤、保利這三大國內一線房企，領銜主演了“大鱷入榕”第一季。

2007年，萬科拿下五四北原福泰鋼鐵廠地塊，開發其在福州的首個住宅項目——金域榕郡。2008年，華潤置地摘得洪灣路兩幅地塊，首次進入福州，在烏龍江北岸開發華潤橡樹灣。2010年，保利地產正式進軍福州樓市，于東二環開發旗下住宅系列“保利香檳國際”。

自此，萬科、華潤、保利這國內地產“三巨頭”終于齊聚福州，第一輪巨頭入榕潮暫告一段落。巧的是，它們入榕所開發的項目均為住宅產品。

“從大環境角度來看，六年前的開發環境相對寬松，雖然萬科、華潤、保利拿地時均處于即將調控或調控當中，但嚴厲程度仍不如近兩年的樓市深度調控，而當時市場也以住宅產品為主導，這類大品牌房企拿住宅用地自然是意料之中。”福州機構總經理張旭東表示。

變化 第二季，綜合體成“大咖”

然而，時移世易，商業綜合體、旅游綜合體等綜合體項目成了大鱷來襲的新敲門磚。

除去上述提及的綠地集團，7月19日，富力集團在閩江北CBD拿地開發綜合體項目，開啟其在榕城的征途，但實際上，這不過是富力在福州打造“三大綜合體項目”的開端。

2012年12月7日，福州市政府與富力簽訂投資框架協議，雙方將共同在福州打造CBD項目、閩侯縣金水湖生態商住綜合項目、瑯岐島綜合開發項目三大項目，總投資555億元。

另一方面，恒大集團同樣計劃在福州打造總投資350億元的福州海洋文化旅游城項目和總投資150億元的福州海峽國際貿易中心項目;華僑城也將在榕城打造總投資不低于100億元的大型文化旅游綜合項目。

此外，碧桂園、上海城開等知名房企也頻頻傳出欲在福州打造綜合體的消息。一時間，“打造綜合體”大有成為新一輪開發風向之勢。

“不過，即便是這樣，住宅開發和銷售同樣是打造綜合體的重中之重。”業內人士鄭景楓談道，無論是商業綜合體還是旅游綜合體，開發商都必須保證開發中的資金流順暢，因此在綜合體開發中就必須擁有一定量的可售物業，進而充當成本回收甚至盈利角色，例如住宅、SOHO、寫字樓，同時保證可售物業和自持物業的平衡，從而維持資金鏈的正常運轉，“當然從長遠來看，在保證資金順暢的情況下，綜合體內的自持物業自然比普通住宅開發更具升值空間，所以這些大鱷也愿意以綜合體開發進入榕城”。

解讀 外因城建需要政府青睞

與住宅開發相比，綜合體開發更符合城市建設的長遠發展需要，而這種大體量、大規劃的建設，自然也需要大房企的實力保證。

張旭東認為，富力此番拿下2013-05號地塊，正是迎合了閩江北商務區建設，剩下的兩大綜合體也分別配合了金水湖和瑯岐島的旅游資源開發，華僑城則是進一步豐富福州娛樂旅游配套，而恒大、碧桂園、上海城開等房企也同樣迎合了“海峽旅游之都”的開發建設。

可以說，正是由政府主導的福州新一輪的城市建設，為這些房企大鱷提供了廣闊的空間。

張旭東進一步指出：“同時，綜合體項目開發周期長、難度大，開發資金必須雄厚，普通中小型房企很難做到，福州此前也不乏前車之鑒。正因此，政府在招商引資的同時，更青睞找有品牌、有資金、有經驗的企業來開發，確保商業綜合體、旅游綜合體能夠建得起來并運營下去，確保規劃不走樣。”

在樓市層面，隨著市中心可開發地塊的日益稀缺，住宅地塊“一票難求”，舊城改造拆遷難度大，國內大房企欲進入榕城開發，也只能尋求商業綜合體、旅游綜合體這一途徑。“換句話說，如果有住宅地塊，他們也會開發住宅。”

內因 房企轉型大勢所趨

另一方面，近年來，諸如恒大、富力、綠地等以住宅開發見長的大型房企，從戰略到產品層面，也開始注重順應新型城鎮化需求，加以調整甚至轉型，而打造綜合體項目，也早已是這些巨頭的“既定決策”。

正如富力在簽約福州三大綜合體項目之際，就有分析人士表示，富力此舉是為了改變單一的住宅開發模式，朝多元化地產發展作出的一個調整，且富力在長期固守幾個發展已久的城市之后，目前已經開始逐漸尋找更多新的發展區域與方向。

而恒大則是自2011年6月份開始便正式掘金旅游地產市場，憑借著其首創的“6+1”模式，目前恒大在建及已規劃的旅游綜合體項目遍布武漢、成都、濟南等全國20多個城市。

“所以跳出福州去看，就會發現當前不少過去的住宅地產巨頭已經紛紛轉型，這已是全國的大趨勢。”鄭景楓指出，這種轉型又隨著城鎮化進程的推進而進一步提速，包括融僑、泰禾、名城在內的本土地產巨頭，也開始更加強調城市運營、綜合體開發的理念。

趨勢 限定地塊增多大房企陸續來臨

富力的正式拿地，宣告了新一輪大鱷來襲的開始。

也正因此，越來越多高門檻、限定條件的地塊出讓也將是未來土地市場上的趨勢之一。

“土地市場上更多的傾向大房企條件的綜合體地塊出現是必然的，這種風向從去年就開始刮起了，但目前真正拿地的也只有富力，其他還是框架性協議，并不代表一定會落地，之前就有條件沒談妥而告吹的例子。”張旭東提醒道，所以接下來的一兩年，將是這些綜合體項目與大鱷紛紛落地的階段，究竟是成是敗也將逐一體現。

此外，在大地塊越來越多集中于大房企的同時，普通的住宅地塊則將顯得愈發稀缺，競爭也將更為白熱化。“這種一方波瀾不驚，一方激流洶涌的場面將成為土地市場的常見景象。”鄭景楓最后說道。

（來源：海峽都市報）