所謂“英雄所見略同”，嘉凱城和金地集團的業務拓展和創新有著驚人的相似之處。兩者都對房地產金融板塊比較看重，紛紛設立專門針對房地產項目的投資公司，拓寬融資渠道，加快資金回流，保障資金充裕。另外，也積極實行多元化產品策略，立足住宅開發，向房地產金融和商業地產拓展，打造完整的產業布局。

嘉凱城：城鎮商業地產為第一步棋

近三年來，政府不斷出臺限購措施，銀行也紛紛出臺限貸，房地產行業只能集體過冬，然而嘉凱城卻迎來了它的春天。據該公司2013年半年報顯示，公司的凈利潤為2054.37萬元，而去年同期凈利潤為虧損3.28億元，公司成功實現扭虧為盈。

利潤大幅增長的背后是公司戰略轉型升級的結果。

“消費性城鎮商業”就是公司戰略轉型的第一步棋。公司黨委副書記楊益華在最近出席的博鰲論壇上提到，這與國家新型城鎮化的政策相適應，而且，這個市場的發展空間巨大，預計到2020年城鎮化將帶動7500萬以上的需求。

嘉凱城的戰略布局早在2012年年末就已有所動作。在董事會上通過嘉凱城商業資產管理有限公司出資5000萬收購蘭通實業有限公司65%的股份，此次收購頗具戰略意義。因為蘭通實業一直以來的定位是商業運營體系專家，而旗下的名鎮天下品牌的定位則是在長三角地區的二三線城市，提倡體驗式消費。這些都與長期立足長三角，謀求開發商業地產的嘉凱城不謀而合。

城鎮商業開發項目主要集中在一線城市的城鄉結合部以及全國百強縣和百強鎮，該市場仍屬于“試驗田”。公司資產管理有限公司充分利用該差異性迅速進行品牌擴張。目前已有主營產品包括形象街、還包括美食特色街、都市鄰里商業街。

據2012年年報披露，嘉凱城未來在消費性城鎮商業的規劃是，2013年為樣板店打造階段，定位于走近百姓生活，符合百姓消費，打造5個以上樣板店，并形成品牌效應，為后來項目奠定基礎。

當然，董事們的高明之處還不僅僅在于確立了將城鎮商業作為嘉凱城未來新的發展方向，而且其對于整個產業布局來說，也發揮著承上啟下的作用。

公司董秘李懷斌曾在媒體中公開表示，城鎮商業的上游連接住宅開發項目，形成配套設施建設，提升開發項目附加值，而下游則和房地產金融相聯系，以城鎮商業地產為主要投資標的。

2012年，嘉凱城旗下的凱斯達投資首次試水房地產金融。與中融國際信托合作設立“嘉融優勢發展基金”，投資額為50億元。項目一期主要是為嘉凱城子公司嘉恒置業有限公司的龍翡翠項目募集資金，預計募集8億至10億元。

涉及未來發展方向，公司董秘李懷斌在曾經接受媒體采訪時表示：“房地產金融只是公司的一個階段性產品，未來將會向REITs拓展。”

REITs主要分為三類：包括資產類、抵押類、混合類。而對于嘉凱城來說，其主要屬于資產類。即主要以城鎮商業地產為標的，以其后期運營中形成的穩定收益為主要投資收入，例如商業地產的租金收入。

據最新了解到的情況，我國國內首只房地產信托憑證產品有望近期面市。這組產品是由國投瑞銀基金[微博]公司與地方政府合作開發，以多個公租房作為投資標的。這將打破房地產行業以銀行借貸為主要融資渠道的局面，房地產行業將不再受制于借貸的高門檻和政策調整的限制。對于嘉凱城來說，商業地產和RETTs的協同效應將成為影響企業未來資金充裕的重要指標。

金地集團：商業地產基金為主流業務

同嘉凱城一樣，金地集團也是最早涉足房地產金融的企業之一，在金融業務上也異曲同工。穩盛投資成立于2006年，作為專注于房地產市場投資的私募基金管理公司，目前旗下擁有一只美元房地產基金和多只人民幣房地產基金，據公司內部負責人介紹，今年上半年，穩盛投資新增規模9.3億元，目前總資產管理規模超過70億元。

一位長期從事房地產研究的證券分析師預測，穩盛投資目前主要投資于項目前期開發階段，未來五年，可能會轉向房地產行業后期的持有階段，年收益率也會逐漸市場化。他進一步表示，在香港上市的金地商置會是未來另一個融資平臺，并且海外發債將會成為公司融資的發展重點。

穩盛投資一位高層在接受采訪時表示，看好中國商業地產的未來十年發展。正在募集一只專注于商業地產投資的基金，未來3-5年后商業地產基金成為公司的主流業務。

上述公司負責人介紹，今年上半年，金地集團旗下的金地商置在大連、沈陽取得了兩個優質項目。公司商業地產逐漸形成了城市級綜合體、區域級綜合體、社區商業為一體的商業產品線。對于未來發展方向，該負責人表示，金地商置仍將專注于商業地產，培育運營管理的核心業務模式。

不過，公司負責人也表示，未來公司還會將重點放在一二線重點城市住宅項目上。這從公司今年的拿地勢頭就能看出。截止至8月16日，金地集團今年上半年拿地項目多達17個，且全都集中在一二線城市。

為了適應市場需求，公司在具體戰略上略有調整。該負責人稱，“公司會抓住穩定的剛性需求，更多地獲取規模城市主流地段的高性價比土地，以剛需產品為突破口，擴大市場份額，并適當把握部分城市的改善型項目機會。”

對于未來整個房地產市場的走勢，該負責人比較樂觀：“未來供需關系將逐漸改善，從長期來看，房地產行業政策將會往市場化方向發展，從而使市場因為政策的變化引起的大幅度漲跌趨緩，行業周期將更多來自于市場化的供求關系。”

（來源：理財周報）