所謂“英雄所見(jiàn)略同”，嘉凱城和金地集團(tuán)的業(yè)務(wù)拓展和創(chuàng)新有著驚人的相似之處。兩者都對(duì)房地產(chǎn)金融板塊比較看重，紛紛設(shè)立專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資公司，拓寬融資渠道，加快資金回流，保障資金充裕。另外，也積極實(shí)行多元化產(chǎn)品策略，立足住宅開(kāi)發(fā)，向房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)拓展，打造完整的產(chǎn)業(yè)布局。
嘉凱城：城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)為第一步棋
近三年來(lái)，政府不斷出臺(tái)限購(gòu)措施，銀行也紛紛出臺(tái)限貸，房地產(chǎn)行業(yè)只能集體過(guò)冬，然而嘉凱城卻迎來(lái)了它的春天。據(jù)該公司2013年半年報(bào)顯示，公司的凈利潤(rùn)為2054.37萬(wàn)元，而去年同期凈利潤(rùn)為虧損3.28億元，公司成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。
利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的背后是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的結(jié)果。
“消費(fèi)性城鎮(zhèn)商業(yè)”就是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的第一步棋。公司黨委副書(shū)記楊益華在最近出席的博鰲論壇上提到，這與國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的政策相適應(yīng)，而且，這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大，預(yù)計(jì)到2020年城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)7500萬(wàn)以上的需求。
嘉凱城的戰(zhàn)略布局早在2012年年末就已有所動(dòng)作。在董事會(huì)上通過(guò)嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司出資5000萬(wàn)收購(gòu)蘭通實(shí)業(yè)有限公司65%的股份，此次收購(gòu)頗具戰(zhàn)略意義。因?yàn)樘m通實(shí)業(yè)一直以來(lái)的定位是商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系專(zhuān)家，而旗下的名鎮(zhèn)天下品牌的定位則是在長(zhǎng)三角地區(qū)的二三線城市，提倡體驗(yàn)式消費(fèi)。這些都與長(zhǎng)期立足長(zhǎng)三角，謀求開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的嘉凱城不謀而合。
城鎮(zhèn)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在一線城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部以及全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣和百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)，該市場(chǎng)仍屬于“試驗(yàn)田”。公司資產(chǎn)管理有限公司充分利用該差異性迅速進(jìn)行品牌擴(kuò)張。目前已有主營(yíng)產(chǎn)品包括形象街、還包括美食特色街、都市鄰里商業(yè)街。
據(jù)2012年年報(bào)披露，嘉凱城未來(lái)在消費(fèi)性城鎮(zhèn)商業(yè)的規(guī)劃是，2013年為樣板店打造階段，定位于走近百姓生活，符合百姓消費(fèi)，打造5個(gè)以上樣板店，并形成品牌效應(yīng)，為后來(lái)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。
當(dāng)然，董事們的高明之處還不僅僅在于確立了將城鎮(zhèn)商業(yè)作為嘉凱城未來(lái)新的發(fā)展方向，而且其對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)布局來(lái)說(shuō)，也發(fā)揮著承上啟下的作用。
公司董秘李懷斌曾在媒體中公開(kāi)表示，城鎮(zhèn)商業(yè)的上游連接住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成配套設(shè)施建設(shè)，提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目附加值，而下游則和房地產(chǎn)金融相聯(lián)系，以城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)為主要投資標(biāo)的。
2012年，嘉凱城旗下的凱斯達(dá)投資首次試水房地產(chǎn)金融。與中融國(guó)際信托合作設(shè)立“嘉融優(yōu)勢(shì)發(fā)展基金”，投資額為50億元。項(xiàng)目一期主要是為嘉凱城子公司嘉恒置業(yè)有限公司的龍翡翠項(xiàng)目募集資金，預(yù)計(jì)募集8億至10億元。
涉及未來(lái)發(fā)展方向，公司董秘李懷斌在曾經(jīng)接受媒體采訪時(shí)表示：“房地產(chǎn)金融只是公司的一個(gè)階段性產(chǎn)品，未來(lái)將會(huì)向REITs拓展。”
REITs主要分為三類(lèi)：包括資產(chǎn)類(lèi)、抵押類(lèi)、混合類(lèi)。而對(duì)于嘉凱城來(lái)說(shuō)，其主要屬于資產(chǎn)類(lèi)。即主要以城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，以其后期運(yùn)營(yíng)中形成的穩(wěn)定收益為主要投資收入，例如商業(yè)地產(chǎn)的租金收入。
據(jù)最新了解到的情況，我國(guó)國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)信托憑證產(chǎn)品有望近期面市。這組產(chǎn)品是由國(guó)投瑞銀基金[微博]公司與地方政府合作開(kāi)發(fā)，以多個(gè)公租房作為投資標(biāo)的。這將打破房地產(chǎn)行業(yè)以銀行借貸為主要融資渠道的局面，房地產(chǎn)行業(yè)將不再受制于借貸的高門(mén)檻和政策調(diào)整的限制。對(duì)于嘉凱城來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)和RETTs的協(xié)同效應(yīng)將成為影響企業(yè)未來(lái)資金充裕的重要指標(biāo)。
金地集團(tuán)：商業(yè)地產(chǎn)基金為主流業(yè)務(wù)
同嘉凱城一樣，金地集團(tuán)也是最早涉足房地產(chǎn)金融的企業(yè)之一，在金融業(yè)務(wù)上也異曲同工。穩(wěn)盛投資成立于2006年，作為專(zhuān)注于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的私募基金管理公司，目前旗下?lián)碛幸恢幻涝康禺a(chǎn)基金和多只人民幣房地產(chǎn)基金，據(jù)公司內(nèi)部負(fù)責(zé)人介紹，今年上半年，穩(wěn)盛投資新增規(guī)模9.3億元，目前總資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)70億元。
一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)研究的證券分析師預(yù)測(cè)，穩(wěn)盛投資目前主要投資于項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段，未來(lái)五年，可能會(huì)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)后期的持有階段，年收益率也會(huì)逐漸市場(chǎng)化。他進(jìn)一步表示，在香港上市的金地商置會(huì)是未來(lái)另一個(gè)融資平臺(tái)，并且海外發(fā)債將會(huì)成為公司融資的發(fā)展重點(diǎn)。
穩(wěn)盛投資一位高層在接受采訪時(shí)表示，看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)十年發(fā)展。正在募集一只專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)投資的基金，未來(lái)3-5年后商業(yè)地產(chǎn)基金成為公司的主流業(yè)務(wù)。
上述公司負(fù)責(zé)人介紹，今年上半年，金地集團(tuán)旗下的金地商置在大連、沈陽(yáng)取得了兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。公司商業(yè)地產(chǎn)逐漸形成了城市級(jí)綜合體、區(qū)域級(jí)綜合體、社區(qū)商業(yè)為一體的商業(yè)產(chǎn)品線。對(duì)于未來(lái)發(fā)展方向，該負(fù)責(zé)人表示，金地商置仍將專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，培育運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)模式。
不過(guò)，公司負(fù)責(zé)人也表示，未來(lái)公司還會(huì)將重點(diǎn)放在一二線重點(diǎn)城市住宅項(xiàng)目上。這從公司今年的拿地勢(shì)頭就能看出。截止至8月16日，金地集團(tuán)今年上半年拿地項(xiàng)目多達(dá)17個(gè)，且全都集中在一二線城市。
為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，公司在具體戰(zhàn)略上略有調(diào)整。該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“公司會(huì)抓住穩(wěn)定的剛性需求，更多地獲取規(guī)模城市主流地段的高性?xún)r(jià)比土地，以剛需產(chǎn)品為突破口，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，并適當(dāng)把握部分城市的改善型項(xiàng)目機(jī)會(huì)。”
對(duì)于未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，該負(fù)責(zé)人比較樂(lè)觀：“未來(lái)供需關(guān)系將逐漸改善，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)政策將會(huì)往市場(chǎng)化方向發(fā)展，從而使市場(chǎng)因?yàn)檎叩淖兓鸬拇蠓葷q跌趨緩，行業(yè)周期將更多來(lái)自于市場(chǎng)化的供求關(guān)系。”
（來(lái)源：理財(cái)周報(bào)）
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