8月19日，龍湖地產(chǎn)在香港召開了2013年上半年的業(yè)績發(fā)布會，其公司高層龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍、龍湖首席執(zhí)行官邵明曉以及龍湖首席財(cái)務(wù)官韋華寧出席了發(fā)布會。
值得一提的是，龍湖上半年銷售224億元完成全年目標(biāo)460億元的50%，均超出歷年的完成比例。
其中，上半年?duì)I業(yè)額152.3億元同比增長4.7%；物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額為146.5億元，較去年同期增長3.7%；歸屬股東的核心凈利潤有所下降，為17.9%。
對此，韋華寧表示，主要得益于2012年銷售物業(yè)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算階段，加上商業(yè)部分的租金也有貢獻(xiàn)，較去年同期增長34.2%。由于市場波動期銷售毛利率降低，導(dǎo)致凈利潤有所下降，但是簽約單價(jià)從去年的9600元每平米已經(jīng)提升到了11189元每平米。
在發(fā)布會中，邵明曉強(qiáng)調(diào)龍湖的“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”策略。他表示，從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，未來的選擇城市范圍就是24個年銷售額超過400億元的城市。
未來拿地項(xiàng)目，龍湖主要會從規(guī)模控制這個角度考慮，大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規(guī)模，會根據(jù)城市規(guī)模和位置不同做一些選擇。
而商業(yè)方面，邵明曉透露，龍湖會用15年的時(shí)間，不斷提升商業(yè)持有率。用一個勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過程當(dāng)中如果有好的機(jī)會，再調(diào)整一下速度。
以下為龍湖地產(chǎn)2013年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實(shí)錄：
現(xiàn)場提問：今年上半年龍湖的毛利率有所下降，未來走向是怎樣的？
韋華寧：
今年上半年的毛利同比去年的峰值是有下降的，這主要還是因?yàn)?011年下半年和2012年全年市場波動期我們銷售的物業(yè)已經(jīng)開始陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，這一部分物業(yè)的毛利因?yàn)樵谑袌霾▌訒r(shí)期出售，所以和之前相比相對低一些。
比較可喜的是在今年上半年我們所實(shí)現(xiàn)的224億合同銷售額，簽約單價(jià)從去年的9600元每平米已經(jīng)提升到了11189元每平米。
這一部分銷售的達(dá)成會在2015年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，對于2015年以后整體毛利恢復(fù)和提升會有非常大的幫助。
我們在過去這一輪的投資里面整個土地獲取成本還是很便宜的，所以我相信水漲上來的時(shí)候我們的船也會高起來，會慢慢地把毛利做穩(wěn)。
現(xiàn)場提問：之前有報(bào)道提及中國70個城市里面有69個房價(jià)上升，龍湖是否擔(dān)心中央繼續(xù)收緊對樓市的政策？
邵明曉：
從這屆中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策來看，我們認(rèn)為未來會用市場的方法來進(jìn)行樓市調(diào)控，這當(dāng)中可能會有一個過渡，我們也注意到中央政府也在著力建立一個長效機(jī)制，所以說至少從目前看調(diào)控會持續(xù)一個平穩(wěn)的態(tài)勢。這當(dāng)中市場的力量還是在發(fā)揮作用，好的企業(yè)如果能夠真正地抓住客戶需求，把產(chǎn)品和服務(wù)做好，那么這樣的企業(yè)就有機(jī)會勝出。
現(xiàn)場提問：我們注意到財(cái)務(wù)報(bào)表中，changeinfairvalueofIP(投資性物業(yè)公允價(jià)值變動)與otherincome(其他收入)分別增長131.3%和175.8%，這兩項(xiàng)具體指什么，為何會有如此快速的增長？
韋華寧：
在現(xiàn)有開業(yè)商場的基礎(chǔ)上我們又新增了約100萬平米的在建面積，將會陸續(xù)進(jìn)入開業(yè)狀態(tài)，根據(jù)現(xiàn)有的香港會計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)一旦確定了租賃策略之后，就會開始計(jì)算評估增值。所以當(dāng)我們未來開業(yè)的商場面積增長較快時(shí)，數(shù)據(jù)就會增長得比較快。
今年上半年我們有四個新商場確認(rèn)了租賃策略，進(jìn)入開工的狀態(tài)，如杭州下沙的時(shí)代天街，是一個24萬平米的商場，因?yàn)橐呀?jīng)開工了，所以就實(shí)現(xiàn)了評估增值。
“其他收入”增長比較快最主要的部分是因?yàn)槲覀冊谝恍┏鞘械牡貕K上率先進(jìn)去做開發(fā)，率先提升區(qū)域價(jià)值，政府給了我們一些補(bǔ)貼收入，這一部分因?yàn)椴皇且粋�可以持續(xù)的收入，所以把它放入了“其他收入”部分。
現(xiàn)場提問：龍湖將來有四個發(fā)展的策略，“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，能否具體解釋一下？控規(guī)模是否有具體的限制？另商業(yè)的毛利率是否會一直保持80%左右？
邵明曉：
我們講到策略之一是“擴(kuò)縱深”，實(shí)際上是確定龍湖在未來一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)入城市的選擇。我們一直強(qiáng)調(diào)龍湖聚焦于一二線城市，這是過往幾年我們一直在做的，這一點(diǎn)同行也已經(jīng)認(rèn)識到了，所以現(xiàn)在一二線城市競爭比較激烈。
從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，我們未來的選擇城市范圍就是24個年銷售額超過400億元的城市。
第二個策略是“近城區(qū)”，早期的時(shí)候龍湖做了很多郊區(qū)的低密度樓盤，市場上客戶的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化以后，我們更多關(guān)注要在靠近市中心地區(qū)拿地，不一定最核心，但一定是近城區(qū)，我們在去年和今年上半年拿的土地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了這樣一個目標(biāo)。去年一年買了890萬平方米的土地，今年上半年又買了350萬平方米的土地，所以今年下半年我們在土地市場上就可以很從容了，這一輪土地?fù)Q倉非常成功。
第三個策略是“控規(guī)模”，背后的邏輯是高周轉(zhuǎn)，所以龍湖未來拿地項(xiàng)目主要會從規(guī)模控制這個角度考慮，大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規(guī)模，會根據(jù)城市規(guī)模和位置不同做一些選擇。
第四點(diǎn)“持商業(yè)”，大家知道在2003年我們的第一家購物中心就在重慶開業(yè)了，現(xiàn)在是最賺錢的購物中心之一。在那個時(shí)點(diǎn)上商業(yè)地產(chǎn)是一個新業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)吳亞軍董事長的考慮是做一個項(xiàng)目，積累一些經(jīng)驗(yàn)，留一個團(tuán)隊(duì)，邊走邊看，這是當(dāng)時(shí)的想法。
我們從2011年開始就提出要把增持商業(yè)作為一個戰(zhàn)略，用時(shí)15年。現(xiàn)在回頭看為什么我們要用15年的時(shí)間？在2011年的時(shí)點(diǎn)上我們開始用資源投入，大概每年開1-2個購物中心，把每年銷售回款的10%以內(nèi)投入到商業(yè)地產(chǎn)。這個步驟實(shí)際上并不快，這樣邊做邊成功地往前走，而不是大舉地做，因?yàn)槲覀円差A(yù)估到商業(yè)地產(chǎn)將來的競爭會非常激烈，所以我們在選址上、在城市選擇上非常嚴(yán)格。比如我們現(xiàn)在商場的布局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等。從微觀上說，我們的商場選址要么就是地鐵商業(yè)帶，要么就是一個新核心區(qū)的中心。
在速度上，商業(yè)地產(chǎn)做得其實(shí)并不快，我們希望做一個成一個，開業(yè)商場的計(jì)劃是今年年底在成都，明年在北京，而不是大規(guī)模一擁而上，就是考慮到商業(yè)地產(chǎn)一定會遭遇到激烈競爭。實(shí)際上龍湖還是預(yù)估到這些情況的，我們也有充分的準(zhǔn)備，包括堅(jiān)定地去做了一些鋪排，團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)的積累等。
最后一個問題是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的毛利率，超過80%肯定不是常態(tài)，嚴(yán)格來講這個區(qū)間在70%左右是正常的，個別新開的場子更低都有可能。但是通常以三年作為一個周期，經(jīng)過幾輪調(diào)整，商場會進(jìn)入到穩(wěn)定經(jīng)營的層面。
當(dāng)然未來的購物中心、商場的競爭可能會非常激烈，但是有準(zhǔn)備的、做得好的在這當(dāng)中還是能夠存活下來的。所以，我們講要用15年的時(shí)間，用一個勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大我們商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過程當(dāng)中如果有好的機(jī)會，再調(diào)整一下速度。
現(xiàn)場提問：公司是否有關(guān)注近期深圳前海那邊的拿地？
邵明曉：
深圳是我們比較想進(jìn)入的城市，但是坦率地講機(jī)會非常難，前海跟現(xiàn)在龍湖整體策略的匹配度還沒到那么急迫的程度，所以我們還沒有去參與。
現(xiàn)場提問：之前公司跟市場溝通過毛利率將會降低的信息，請問上半年的毛利率是不是已經(jīng)見底了？這個毛利率會保持一段時(shí)間還是會繼續(xù)下滑？
韋華寧：
今年上半年我們的毛利率是31.9%，這跟我們之前對市場溝通的區(qū)間25%-30%相比是要略高的，主要還是因?yàn)榻Y(jié)算結(jié)構(gòu)的問題，上半年有幾個較高毛利的項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算。
從今年全年到明年來看，我們毛利率水平還是保持25%-30%不變的區(qū)間。2011年我們有先于市場的價(jià)格調(diào)整動作，其實(shí)我們?nèi)∩岬倪壿嬏貏e簡單，就是如果我們發(fā)現(xiàn)在公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健和盈利之間有沖突的時(shí)候，我們會毫不猶豫地會選擇前者，要公司的穩(wěn)健。
大家可以看到2011年年底我們的資產(chǎn)負(fù)債率是這個行業(yè)里面最低的幾家公司之一，2012年的年底盡管我們收購了更多的土地，還是把我們的負(fù)債率水平保持的很好，這是我們背后取舍的邏輯。
但你一旦做了這個動作，不可避免一定會有其他的后果。在房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榻桓稌幸欢ㄖ芷冢鼤懤m(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，差不多得延續(xù)一年半到兩年時(shí)間，這一部分的因素才會慢慢地離開結(jié)算管道。而我們從去年上半年到現(xiàn)在開始新買來的土地，又會慢慢地進(jìn)入到結(jié)算管道里，這就會使得整個公司毛利率水平在2015年之后進(jìn)入回升的管道，這個趨勢很明顯，我們不可能一蹴而就。
現(xiàn)場提問：“擴(kuò)縱深”聚焦一二線城市的最終目標(biāo)是什么？龍湖有信心完成今年的竣工計(jì)劃嗎？
邵明曉：
龍湖聚焦一二線城市的策略實(shí)際上一直是比較堅(jiān)定的，剛才提到了有24個年銷售額400億的城市，在同樣的規(guī)模下，龍湖進(jìn)入城市的數(shù)量是偏少的，這也使我們意識到需要加大縱深。
所以從去年3月份開始，我們抓住市場的低點(diǎn)，總共買了17個項(xiàng)目，891萬平方米，而且大部分是靠近城市核心的，聚焦在我們的目標(biāo)城市。
包括在今年上半年我們又買了十個項(xiàng)目，從去年到今年我們新進(jìn)了廈門、泉州、大連、蘇州、長沙和昆明，按照我們既定的計(jì)劃比較順利完成了。
這樣一個布局是在建構(gòu)一個面向未來增長的框架，所以以龍湖的執(zhí)行力在這個戰(zhàn)略下往下走的話未來會更加順暢。
關(guān)于竣工的問題，因?yàn)檎麄�運(yùn)營節(jié)奏的匹配，今年上半年竣工面積少，但是全年超過570萬平方米的竣工面積是能夠達(dá)成的。
現(xiàn)場提問：毛利率下滑是一件歷史的問題，是不可逆的，那么龍湖全年核心盈利是否會呈現(xiàn)下跌的局面？
韋華寧：
龍湖的盤面很簡單，今年上半年因?yàn)榻桓兜谋壤^低，所以同比去年上半年?duì)I業(yè)額的增長是有限的，加之毛利的波動對核心盈利有影響，所以在半年的時(shí)候出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下降。但是下半年集團(tuán)竣工和結(jié)算量大幅提升，將推動核心盈利將進(jìn)入上升管道，從全年看一定會增長。
現(xiàn)場提問：在2012年全年業(yè)績會時(shí)公司表示對買地持審慎態(tài)度，但是今年上半年龍湖還是買了十塊地，原因是什么？你們在下半年的買地策略是怎樣的？
邵明曉：
關(guān)于買地，3月份講過，公司全年會采取非常穩(wěn)健的投資政策，與之相關(guān)的背景是去年我們買地的量在行業(yè)內(nèi)是比較多的，但是時(shí)點(diǎn)是比較對。
為什么上半年我們又買了十個項(xiàng)目？源于年初一個大的判斷，當(dāng)時(shí)整個土地市場還未過熱，現(xiàn)在回頭看整個判斷基本上還是對的。但是今年下半年我們買地就不是簡單的謹(jǐn)慎了，我們會非常的嚴(yán)格，基本上控制買地的計(jì)劃。
現(xiàn)場提問：最近看到國務(wù)院說要加速養(yǎng)老服務(wù)的政策，龍湖在這方面會不會有發(fā)展呢？比如開發(fā)一些醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
邵明曉：
龍湖目前不考慮開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，但是在我們的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中會加入一些元素，比如說對一些老人的健康、娛樂、交往、看護(hù)等服務(wù)的內(nèi)容，但是它不是嚴(yán)格的養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。
現(xiàn)場提問：今年是龍湖成立二十周年，你們有沒有派發(fā)特別息的想法？還有，吳總對于創(chuàng)業(yè)二十年，有什么感想分享一下？
吳亞軍：
我們的派息政策一直是比較穩(wěn)定的，也就是把20%的核心盈利作為派息，會一直堅(jiān)持這個政策。不會因?yàn)橛幸粋�特殊的紀(jì)念日改變派息政策，如果這樣的話，預(yù)期就會出現(xiàn)混亂。
我個人關(guān)于創(chuàng)業(yè)20年的感想歸納起來是八個字：“無怨無悔，興趣盎然”。
“無怨無悔”是因?yàn)閯?chuàng)業(yè)的過程中實(shí)現(xiàn)了自我的理想，更重要的是跟一些優(yōu)秀的人同行，從他們身上學(xué)到了很多東西，我們的團(tuán)隊(duì)是非常優(yōu)秀、非常值得信賴的，而且他們身上的很多能力或者說品德對我個人的影響和塑造都是很有價(jià)值的，我個人因此收獲很多，所以無怨無悔。
第二個是興趣盎然，因?yàn)檫@個過程當(dāng)中交了很多朋友，做了很多有意義的項(xiàng)目，改變了城市的形象，服務(wù)了一二十萬業(yè)主。這些人和我們公司都有良好的關(guān)系，跟我們的員工之間也有更深的關(guān)系，到節(jié)假日的時(shí)候業(yè)主來給我們的員工送湯圓、送餃子，所以這一點(diǎn)來講對我是很大的安慰和滋養(yǎng)。另外，未來我仍然對這個行業(yè)充滿信心，所以說興趣盎然。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
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