泰禾集團自2010年開始進軍商業地產，通過學習萬達廣場租售結合、快速周轉、先招商后建設、異地復制的特點，從品質和定位上超越萬達，打造“泰禾廣場”綜合體項目，福州五四北泰禾廣場招租率達100%，成績顯赫。

泰禾集團股份有限公司（簡稱泰禾集團）成立于1996年，是一家以住宅和商業地產開發為主，氟化工、礦業多元化發展的綜合性企業，于2010年通過定向增發的形式借殼福建三農于深交所主板上市。

學習萬達，超越萬達，打造獨一無二“泰禾廣場”

大舉進軍商業地產

相對于住宅地產而言，我國商業地產的發展尚處于起步階段，隨著城鎮化的發展，城市居民生活水平的日益提高將會帶動城市商圈的形成，促進大型購物中心、城市綜合體的發展。同時，商業地產受政府調控的影響較小。

泰禾集團于2010年開始布局商業地產，于2010年12月以8.91億元競得福州五四北商業地塊，并于2011年3月以21.6億元競得福州東二環綜合性地塊，上述兩個項目發展成為五四北泰禾廣場和東二環泰禾廣場，公司實現了從高端住宅地產單一開發模式向高端住宅地產和大型綜合體商業地產雙軌開發模式的跨越式發展。

在發展模式上，泰禾集團提出“學習萬達，超越萬達”的口號，由于加入旅游文化元素的第四代萬達廣場“萬達城”體量龐大，投資門檻過高，可復制性低，因此“泰禾廣場”主要參考模式是第三代“萬達廣場”。

學習萬達

泰禾集團自2010年開始進軍商業地產，通過學習萬達廣場租售結合、快速周轉、先招商后建設、異地復制的特點，從品質和定位上超越萬達，打造“泰禾廣場”綜合體項目，福州五四北泰禾廣場招租率達100%，成績顯赫。

1.租售結合，以售養租

商業綜合體開發的最大問題在于“短投長回”，開發商業綜合體需要投入大量的資金用于支付地價、工程建設以及后續的推廣招商運營上。如果由開發商持有運營，短期內資金難以回籠，資金沉淀時間長，財務上面臨巨大壓力。而如果全數售出的話，又面臨著缺乏統一規劃管理而后續經營不善的問題，影響公司聲譽。

萬達第三代“萬達廣場”通過租售結合，以售養租的形式，有效解決了資金與運營的矛盾，通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，銷售回籠的資金亦可用于支持商鋪的持續運營，租售結合的模式使萬達廣場既能做到貨如輪轉，也可兼顧后續運營，進入良性循環的狀態。

目前泰禾集團采取的租售結合模式與萬達廣場相似，出售部分主要為住宅、寫字樓（包括底商）、SOHO及部分商業街，酒店和購物中心部分則以自持為主。2012年，兩個泰禾廣場取得48億的總銷售金額，已收回總投資額的一半，后續資金可通過剩余部分銷售及物業抵押貸款支持。

2.快速開發

泰禾集團學習萬達模式的一個重點是學習萬達廣場的快速開發模式，通過對比發現，由于泰禾廣場的定位是“精品商業模式”，在開發速度上更并不刻意追求趕超萬達，更注重品質，因此建設周期較萬達廣場稍長，但現金回流速度則與萬達廣場相若。

3.招商在前，建設在后

萬達采取“招商在前，建設在后”的模式，通過與零售商簽訂聯合發展協議，形成戰略合作伙伴，萬達廣場在開工前，大部分商業面積都已確定租戶，購物中心一開業即能收到租金，實現快速拓展，有效降低經營風險。目前泰禾集團也是采取的這種模式，雖然泰禾集團是商業地產方面的新兵，但為了提高招商效率，集團從中糧、萬達、龍湖、凱德，以及香港的多家公司大規模招攬商業地產人才。目前兩個項目取得了不俗的招商成績，也為日后與零售商長期合作打下良好基礎。

超越萬達

根據年報披露，未來公司將“持續發展高端商業地產，在未來3-5年內開發10個到20個地標級、超大型城市綜合體”。發展的重點區域包括海峽西岸經濟區（以福建為主體包括周邊區域）、京津冀、長三角。除福州項目外，泉州兩個項目也已經開始推盤銷售。

在商業業態的選擇方面，萬達廣場的定位偏中低端，要求每個萬達廣場里70%的商家適合當地70%的消費人群，外形上“筆直立正狀”，千城一面，較少高端品牌入駐，更無國際一線品牌。

泰禾集團超越萬達，并不是要在規模和速度上超越萬達，而是延續其在住宅地產項目上的風格，走差異化路線，在品質、招商、營銷等方面超越萬達。泰禾廣場的定位主要要迎合中高端人群的需求，走“精品商業模式”，每一個泰禾廣場上雖然模式類似，但在具體設計上則有其獨特個性，加入當地元素，如五四北泰禾廣場主打大眾消費，而東二環泰禾廣場則定位更高端，旨在打造“海西第一綜合體”。在招商方面，泰禾廣場力爭引入GUCCI、PRADA、Versace等國際一線品牌，以發揮頂級品牌商家的聚合效應，提升泰禾集團的知名度。

“四高”策略，奠定發展之路 高品質帶來高溢價

泰禾集團總結出公司發展的“四高”策略，即高品質、高溢價、高周轉、高杠桿，并以“四高”策略奠定其發展路徑。

集團采取產品差異化的精品路線，以“為當地創造作品，為當代創造精品”為理念，對旗下每一個地產項目均采取高標準以保證品質，打造出“福州泰禾紅樹林”、“運河岸上的院子”及“泰禾紅御”等精品住宅項目，獲得市場的廣泛認可。

高周轉推動高增長

目前在泰禾集團旗下產品線主要有普通住宅“泰禾紅”系列、高端別墅“院子”系列及商業地產“泰禾廣場”系列。“泰禾紅”系列與“泰禾廣場”系列都屬于高周轉產品，“院子”系列屬于旗艦類產品，主要用于擴大品牌知名度與影響力，非現金流項目，因此利潤率高但周轉較慢，此類產品占比不大。

集團自去年起明顯加快了產品的周轉速度，重點項目福州五四北泰禾廣場及福州東二環泰禾廣場分別于2010年底及2011年初取得，去年已十次開盤，均在短時間內售罄，取得“十開十清”的成績。目前兩項目SOHO部分已全數售出，取得48億的銷售成績。如今集團要求拿到地后八個月內要開盤，今年年初取得的石獅泰禾廣場項目僅用時6個月便已開盤，刷新了集團的開盤速度。

在積極推進項目進度的同時，泰禾集團年內積極補充土地儲備，泰禾集團董事會和股東大會授權的拿地額度由年初50億元進一步提升至110億元。截至目前，集團年內拿地總金額已達93億元。從拿地區域分布來看，泰禾明顯加強了對一線城市的布局，新增北京項目4個，上海項目1個，溢價率均處于40%以上。加強一線房地產標桿城市的布局，有助于泰禾樹立全國性的品牌影響力，提升關注度，同時也規避了三四線城市供應量過大，去化速度緩慢所隱藏的風險。

（來源：證券導刊）