江蘇最大地產企業新城控股集團有限公司(下稱“新城控股”)苦等11年，終于在2012年11月29日登陸港股，成為自恒大地產、龍湖地產之后登陸港股規模最大的內資地產企業。今年前7月，新城控股完成了88億元的銷售額，占全年銷售目標200億元的44%。2013博鰲房地產論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷就未來的發展規劃和企業的戰略布局、商業地產的發展思路等問題接受了記者的專訪。

逐步加大商業地產的持有

記者：去年，新城控股趕上了港股上市的末班車，今年也是貴司上市后的第一年，有沒有對未來具體的規劃？

歐陽捷：大致從2003年開始，我們的復合增長率大概在30%-35%之間，這個在地產百強企業中還是屬于快的，不過與地產前20強企業相比，我們的發展速度還算偏慢的，其實從去年到今年，我們已經慢了下來，在慢的過程中，其實就是在調整和進行內部優化。

目前來講，還是希望以規模發展為主，因為我們認為地產行業未來十年還是以規模發展的階段，十年后偏向以質取勝。我們也希望趁著這白銀十年的光景，把企業的實力和規模做大，至于目標的達成上，我們也是希望能按照內部的目標和要求去做，至于對外公布的指標是多少，還沒有確定。在規模做大后，我們也在考慮做均衡性，并不是一味追求規模。

記者：新城控股近年來也是往商業地產這塊發展，目前在這塊的發展現狀怎樣，對商業地產的未來發展如何考慮？

歐陽捷：關于商業地產，我們做的時間并不是很長，新城控股原來還是以住宅地產為主，近幾年也看到了商業地產的前景，我們也做了一些嘗試。

商業上，我們目前是有三個層面，第一個就是做生活廣場，主要是圍繞社區來做，這個體量不是很大，大概兩三萬平方米，主要是為社區進行配套服務。第二層面是城市廣場，一般指的是我們城市的副中心，即城市綜合體，這方面我們可以來講有一個基本的成功模型，我們在上海的青浦和蘇州的吳江，都有我們的城市廣場系列項目。第三種模式是國際廣場系列，做得比較高端，有國際品牌的支撐，這一定是在城市的最核心的區域，但相對來說是可遇不可求的，地塊也不是隨便能拿得到的。所以未來，我們還是以生活廣場和城市廣場為主要的發展模式。

目前商業的比例大概是20%左右，我們也在精挑細選商業項目，但我們希望逐步加大商業地產的持有。

“融資不成障礙”

記者：江浙今年出現了房企棄殼的首例，你如何看待這種現象？

歐陽捷：這種現象一定會出現得越來越多，在1997、1998年的時候，房地產企業有8萬多家，現在是5萬多家，可能用不了幾年，就會變成3萬多家。且目前的金融體系改革，還會加速這種分化的速度，利率市場化下，小企業難以為繼，不但融資成本越來越高，就算能承受利息成本，可能也難籌錢，因為覺得風險太大，所以小企業會被淘汰出局，而唯一的辦法就是將殼賣掉，不做了。而強者恒強，大企業越來越有錢，房地產融資開閘對大企業更有利。

記者：那貴司目前的融資現狀怎樣？

歐陽捷：H股上市后，我們的融資渠道已經打開了，融資本身已經不成為障礙。直接融資方面，海外的資金成本肯定要比國內的低很多，我們還是會考慮這方面的事情。對我們來講，現在主要是看融資的窗口期是否合適，融資成本是不是強大，這還是要和我們的企業發展戰略去匹配，如果企業需要，就必須要加大融資的力度。可能在不太恰當的窗口期，融資成本會略微高一點，反之就會低一點，所以我們會選擇合適的窗口期。我們現在在海外還有20多億元的融資，還沒有進來，我們現在拿地完全可以靠這些錢去做。目前有些地也是通過海外融資來做的，當然也有些是通過國內的資金去匹配，所以未來的關鍵是怎樣把錢用好，用在刀刃上。

記者：規模化發展之下，肯定也會拉高負債率，公司在這方面是怎么考慮的？

歐陽捷：因為新城前些年都沒有融資，都是靠自有資金在滾動，所以我們的負債率相對來講偏高。但可以從兩個方面去看，一個就是在企業規模化前提下，同時企業模式又是高周轉的模式，負債率適當高一些，是有利于去達成這樣的目標。如果企業拿不到錢，又沒有一定的負債率，又沒有高杠桿去撬動的話，規模就做不上去，我們也在關注這個問題，就是看他的風險有多少，只要是在可控的風險范圍內，我們就覺得是合適的。

記者：房地產市場也出現越來越多的競合現象，貴司以后發展會不會采取合作的方式？

歐陽捷：我們以前做過，我們上海的一個項目和萬科合作，合作過程中，交換了一些信息和經驗，我們也學到了很多東西，這種方式對雙方來說都是有益的，但這個項目規模比較小，真正的價值和效益體現得還不是很充分。我們也不排除以后再有機會去做一些合作的項目。

當年拿地當年就銷售

記者：貴司目前也是高周轉？項目去化程度怎樣？

歐陽捷：一般來講，當年拿地，就一定要求當年銷售。上半年拿地的項目，基本上下半年都要銷售。比如我們的吳江項目，今年5月份拿的地，今年11月份就要銷售。去化程度要看區域，總的來講，長三角這塊我們的去化速度還是比較快的。

記者：貴司也一直專注于長三角的運營，有沒有走出長三角發展的規劃？

歐陽捷：我們現在定的戰略是“泛長三角”，就是除了長三角之外，我們還會向山東以及長江中游地區比如武漢、長沙、南昌、合肥發展，這些區域都是會去的。

記者：有沒有意向項目？會不會往三、四線城市發展？

歐陽捷：我們現在在杭州拿了項目，正在洽談的項目很多，武漢、長沙我們都有開發的項目，也在繼續尋找新項目，同時在濟南、青島、寧波都在看項目，主要都是二線為主。我們看中的就是東部城市群下的城市以及中西部的一些省會城市。對于三、四線我們是這樣理解的，在東部的城市群里，他們是有機會的。就如我在論壇上講到的蘇州，它是“在上海的大樹下，種蘇州自己的碧螺春”。但是其他地方就不一定，比如中西部地區，只有省會城市才有機會，這些省會城市也在發揮抽水機效應，就是把省內下面的三、四線城市的人口資源等都吸引過來，導致下面的三、四線城市很難有發展機會，所以我們也很難考慮進入這些區域的三、四線城市。

（來源：時代周報）