旺盛的消費需求吸引著越來越多的企業投資于商業綜合體。在深圳這樣的一線城市，它們的興起，恰是踩著勞動密集型制造業退潮的步點。

“我們的深業上城項目現處位置是在原賽格日立廠房，隨著深圳快速發展，賽格日立因承受不了這么高的運營成本而遷出，在政府協調下，深業置地承接了這片土地，將其改造為一個全新的商業綜合體，預計總投資額達200億元。”深業置地有限公司（下稱“深業置地”）常務副總經理郝繼霖近日接受記者專訪時如是說。

郝繼霖是商業地產元老級人物，曾參與上海梅龍鎮廣場等購物商場的規劃建設及運營，去年辭掉太古匯（廣州）發展有限公司總經理職務而加入深業置地，他稱跳槽最大的原因就是被深業上城地塊的地理位置所吸引。賽格日立舊廠房位于深圳福田區核心地段，坐落在蓮花山公園、筆架山公園和中心公園之間，距離CBD僅5分鐘車程。

“建綜合體非常看重地段。一個商場的成功一般需要匯集四種人流，白天人流、晚上人流、平常日人流以及周末人流。現在地價越來越貴，要用充分發揮其價值和利用好容積率，吸引不同人流。綜合體最大特點，可以匯集這四種人流。”郝繼霖說。

拆除舊廠房而建的深業上城項目，除了包括產業研發大廈，還包括高端商務公寓、大型購物中心以及高端酒店等，定位為城市綜合體，占地面積約12.12萬平方米，規劃總建筑面積110萬平方米。

無獨有偶，深圳另一城市綜合體也是建在舊工業區上。全球最大的圣誕樹生產商深圳寶吉工藝品廠在2008年倒閉后被佳兆業集團買斷，近兩年來，佳兆業集團已在寶吉地塊上啟動舊城改造項目，占地約32萬平方米，預計總建筑面積達到128萬平方米，將建成的城市綜合體也會成為深圳市內又一個區域中心。

日益上漲的運營成本在不斷地倒逼著深圳產業轉型升級。自2000年以來，深圳第三產業比重逐步增強，其中，第二產業由2000年的25.4%下降到2012年的19.8%，減少了5.6個百分點；第三產業由2000年的74.4%上升到2012年的80.1%，增加了5.7個百分點，第三產業的比重首次超過80%。

深圳勞動密集型制造行業逐漸退出，在深圳從事玩具貿易生意的深圳市華坤實業發展有限公司總經理谷武對此有深刻體會，他在接受記者采訪時談到，近幾年來，工人工資上漲到3000元以上，深圳大型玩具廠無法承受而基本外遷完畢，他不得不轉到潮汕等地區采購。

與此同時，深圳商業地產等產業卻進入發展快車道。直到2004年，首個具有深圳地標意義的城市綜合體項目華潤萬象城才剛誕生，而目前，從華潤萬象城到中信城市廣場，從Cocopark到在建中的深業上城，從益田假日廣場到凱德中國建設中的來福士廣場及海岸城等，眾多項目從東到西，選址一路緊貼地鐵沿線。

高力國際研究顯示，2013年~2015年，北上廣深四個城市將會有大量城市綜合體陸續推向市場。其中，廣州的零售物業市場供應量居首，約有230萬平方米，其次深圳規模為199萬平方米，上海僅排第三，有167萬平方米。

郝繼霖談到，之前由于毗鄰香港，深圳消費者不僅可以方便到香港購物，而且還有20%的匯率折扣，因此很多外來品牌進入中國市場，其擴張版圖主要在北京、上海、廣州及成都等地，而深圳卻被排除在外。但現在消費者需求在發生變化，除了購物本身，還在乎消遣和享受的過程，購物本地化趨勢明顯，這促使深圳高端商業迅速發展起來。

（來源：第一財經日報）