旺盛的消費需求吸引著越來越多的企業(yè)投資于商業(yè)綜合體。在深圳這樣的一線城市，它們的興起，恰是踩著勞動密集型制造業(yè)退潮的步點。

“我們的深業(yè)上城項目現(xiàn)處位置是在原賽格日立廠房，隨著深圳快速發(fā)展，賽格日立因承受不了這么高的運營成本而遷出，在政府協(xié)調下，深業(yè)置地承接了這片土地，將其改造為一個全新的商業(yè)綜合體，預計總投資額達200億元。”深業(yè)置地有限公司（下稱“深業(yè)置地”）常務副總經理郝繼霖近日接受記者專訪時如是說。

郝繼霖是商業(yè)地產元老級人物，曾參與上海梅龍鎮(zhèn)廣場等購物商場的規(guī)劃建設及運營，去年辭掉太古匯（廣州）發(fā)展有限公司總經理職務而加入深業(yè)置地，他稱跳槽最大的原因就是被深業(yè)上城地塊的地理位置所吸引。賽格日立舊廠房位于深圳福田區(qū)核心地段，坐落在蓮花山公園、筆架山公園和中心公園之間，距離CBD僅5分鐘車程。

“建綜合體非常看重地段。一個商場的成功一般需要匯集四種人流，白天人流、晚上人流、平常日人流以及周末人流。現(xiàn)在地價越來越貴，要用充分發(fā)揮其價值和利用好容積率，吸引不同人流。綜合體最大特點，可以匯集這四種人流。”郝繼霖說。

拆除舊廠房而建的深業(yè)上城項目，除了包括產業(yè)研發(fā)大廈，還包括高端商務公寓、大型購物中心以及高端酒店等，定位為城市綜合體，占地面積約12.12萬平方米，規(guī)劃總建筑面積110萬平方米。

無獨有偶，深圳另一城市綜合體也是建在舊工業(yè)區(qū)上。全球最大的圣誕樹生產商深圳寶吉工藝品廠在2008年倒閉后被佳兆業(yè)集團買斷，近兩年來，佳兆業(yè)集團已在寶吉地塊上啟動舊城改造項目，占地約32萬平方米，預計總建筑面積達到128萬平方米，將建成的城市綜合體也會成為深圳市內又一個區(qū)域中心。

日益上漲的運營成本在不斷地倒逼著深圳產業(yè)轉型升級。自2000年以來，深圳第三產業(yè)比重逐步增強，其中，第二產業(yè)由2000年的25.4%下降到2012年的19.8%，減少了5.6個百分點；第三產業(yè)由2000年的74.4%上升到2012年的80.1%，增加了5.7個百分點，第三產業(yè)的比重首次超過80%。

深圳勞動密集型制造行業(yè)逐漸退出，在深圳從事玩具貿易生意的深圳市華坤實業(yè)發(fā)展有限公司總經理谷武對此有深刻體會，他在接受記者采訪時談到，近幾年來，工人工資上漲到3000元以上，深圳大型玩具廠無法承受而基本外遷完畢，他不得不轉到潮汕等地區(qū)采購。

與此同時，深圳商業(yè)地產等產業(yè)卻進入發(fā)展快車道。直到2004年，首個具有深圳地標意義的城市綜合體項目華潤萬象城才剛誕生，而目前，從華潤萬象城到中信城市廣場，從Cocopark到在建中的深業(yè)上城，從益田假日廣場到凱德中國建設中的來福士廣場及海岸城等，眾多項目從東到西，選址一路緊貼地鐵沿線。

高力國際研究顯示，2013年~2015年，北上廣深四個城市將會有大量城市綜合體陸續(xù)推向市場。其中，廣州的零售物業(yè)市場供應量居首，約有230萬平方米，其次深圳規(guī)模為199萬平方米，上海僅排第三，有167萬平方米。

郝繼霖談到，之前由于毗鄰香港，深圳消費者不僅可以方便到香港購物，而且還有20%的匯率折扣，因此很多外來品牌進入中國市場，其擴張版圖主要在北京、上海、廣州及成都等地，而深圳卻被排除在外。但現(xiàn)在消費者需求在發(fā)生變化，除了購物本身，還在乎消遣和享受的過程，購物本地化趨勢明顯，這促使深圳高端商業(yè)迅速發(fā)展起來。

（來源：第一財經日報）