日前，青島市國土資源和房屋管理局對外公布了即將由下月拍賣的，位于青島汽車鐵路北站的三幅地塊，其中有兩幅都是地下空間，根據(jù)規(guī)劃，北客站地下空間將與地鐵無縫對接，地下商業(yè)前景頗為誘人。該消息一出，再次將人們的視線轉(zhuǎn)移到“地下商業(yè)”。記者采訪獲悉，目前青島的地下商業(yè)由于大部分以單體形式出現(xiàn)，缺乏系統(tǒng)性，因此在發(fā)展經(jīng)營方面良莠不齊，而未來地鐵的建成，無疑將使人們的視線重新回歸�？梢灶A見，地鐵建成后將使“地下商業(yè)”煥發(fā)“第二春”。

地鐵將城市的地上地下空間融為一體

地鐵工人施工澆筑

現(xiàn)狀

開一家尷尬一家

鐵路北客站周邊三幅地塊將于下月公開拍賣。除了第三幅是地上地塊外，另兩幅都是地下空間使用權(quán)出讓。該兩幅地塊的出讓，將人們的視線再次轉(zhuǎn)移到“地下商業(yè)”。

近幾年，青島地下商業(yè)發(fā)展迅速，曾經(jīng)一度掀起“地下商業(yè)熱潮”。

自2010年以來，青島地下商業(yè)設施建設規(guī)模和速度創(chuàng)造了青島歷史之最。地上商業(yè)空間日趨飽和，越來越多的商家將投資目光轉(zhuǎn)向地下，尤其是香港中路等繁華商圈更成為各商家的必爭之地。除了地上商業(yè)空間日趨飽和以外，地鐵的開挖也直接助推了青島本輪地下商業(yè)熱潮的涌起。

金街購物廣場以高檔裝修打造島城首家五星級地下購物廣場、太古百貨與金街一街之隔同樣占據(jù)黃金地段、市北區(qū)地景大道開創(chuàng)中國地景第一街，此外，米蘭道、湛山廣場地下商業(yè)街、李滄區(qū)書院路中防地下商業(yè)街、嶗山區(qū)樂天瑪特地下商業(yè)項目等也一一面市。

盡管地下商業(yè)發(fā)展迅速，但是總體發(fā)展情況卻是良莠不齊，一些成熟商圈的地下商業(yè)，憑借高客流量，經(jīng)營情況尚可，但商家普遍反映沒有“想象得那么好”。比如，位于香港中路商圈的太古百貨，雖然人流尚可，但是相比較周邊地上商業(yè)的高客流量，也是無法比肩。而與此同時，一些新興區(qū)域的地下商業(yè)都存在“吃不飽”的現(xiàn)象。

瓶頸地上人流難以導入地下

一般來說，地下商業(yè)是在地上商業(yè)不能滿足需求后的補充發(fā)展，現(xiàn)按照地下商業(yè)成熟的城市發(fā)展經(jīng)驗來看，一個城市的地上商業(yè)，最起碼是該地下商城所處地域的地上商業(yè)發(fā)展非常飽和，由此催生了地下商場的發(fā)展和繁榮。

記者走訪時發(fā)現(xiàn)，有些地下商街由于產(chǎn)權(quán)、管理、招商等方面存在問題，至今未能開門營業(yè)；有些開業(yè)已經(jīng)一兩年了，招商工作卻依然沒有完成；還有些雖然開業(yè)時一度門庭若市，人流依舊在地上，地下依舊冷清。隨著時間的考驗，稀落的客流帶來的業(yè)績甚至不能抵頂房租和人工成本，大批商戶開始退出。

有業(yè)內(nèi)人士表示，青島新誕生的地下商業(yè)項目，大多誕生于臺東、香港中路、李村及嶗山等幾個商圈區(qū)域，目前各個商圈地上商業(yè)發(fā)展尚有一定空間，地下商業(yè)開發(fā)此時大幅度跟進，市場將很難短時間內(nèi)消化，導致地下商業(yè)受冷的態(tài)勢。如果繼續(xù)發(fā)展，必須在深度整合上下功夫。

談及島城地下商業(yè)發(fā)展受阻的原因，我市一位商界人士直言不諱地說，首先要歸咎于基礎設施等硬件和交通引導等軟件的滯后。他表示，目前，島城各大地下空間基本上各自為政，并沒有連通形成整體，無法實現(xiàn)人流共享。當下，地鐵還未正式開通運行，這就導致無法真正實現(xiàn)地面和地下人車分流。正因如此，行人覺得走地下很不方便，仍然習慣于走地面，也就無法為地下帶來源源不斷的客流。

契機

“漏斗效應”盤活周邊商業(yè)

面對地下商業(yè)那些“被遺忘的角落”。地鐵的開建以及地鐵站點形成的“漏斗效應”，無疑將再度擴大了消費心理半徑，加速了人們向地下商場轉(zhuǎn)移的速度，綜觀青島的新老商圈，在地上商業(yè)遍地開花的同時，以商業(yè)體量擴容為目標的擴張行動借力地鐵項目，已是箭在弦上。

以東部商圈為例，地鐵M2線和地鐵M3線經(jīng)過的區(qū)域，將帶動起以金街購物廣場為領軍，打造全市規(guī)模最大、檔次最高的地下商業(yè)核心區(qū)，試圖形成地上地下聯(lián)通的地鐵商圈。屆時，金街購物廣場、米蘭道、太古百貨等地下項目接近9萬平方米經(jīng)營面積將被拉動。

此外，在北部城區(qū)，李村商圈同樣將搭乘地鐵“財富列車”，借助那些“潛伏”地下的商業(yè)項目，實現(xiàn)商圈從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的升級。書院路商業(yè)街人防工程將與地鐵京口路站直接連通，李村商圈在地下拓出的1.5萬余平方米商業(yè)區(qū)將“更上一層樓”。無論是中防商街還是青島金街購物廣場的業(yè)主，都極為看好地鐵開通后的美好前景。中防商街的一位招商經(jīng)理告訴記者：“地鐵只要一通車，周圍的商業(yè)就開始活躍了，這在其他城市都是得到驗證的，等到那個時候，乘坐地鐵的人肯定很多，中防商街到時候會成為人們穿行的重要通道，人流量會大增，到時候經(jīng)濟效益就顯現(xiàn)出來了。”

而在開發(fā)區(qū)商圈，總投資2.3億元、2.3萬余平方米的地下商城—香江路地一城“先發(fā)制人”，已于年前正式建成啟用。接踵而至的“地下商業(yè)行動”顯示，即將駛來的地鐵將改變青島“地下經(jīng)濟”南冷北熱現(xiàn)象，并加速商業(yè)循環(huán)，從而提升城市整體的商業(yè)力量。

前景

地下商業(yè)亟待“一盤棋”

盡管從目前來看，地下商業(yè)的發(fā)展并沒有“想象”中的好，但是對于青島地下商業(yè)的發(fā)展，很多投資者依舊表示“前景誘人”。無論是國外還是國內(nèi)，地鐵拉動地下商業(yè)的例子都比比皆是。在法國巴黎，地鐵就猶如一個龐大的“地下超市”，其地鐵站內(nèi)設有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等商業(yè)網(wǎng)點超過800家。

在國內(nèi)，十幾年前，廣州天河城所在地、中華廣場商圈所在地還是不溫不火的市場，而在地鐵建設的十幾年中，這些地方已經(jīng)成為年輕人炙手可熱的消費場所，每逢周末人頭攢動、川流不息。而在沈陽，針對當?shù)氐罔F1號線沿線的商業(yè)營業(yè)額進行的一份調(diào)查顯示，商圈營業(yè)額全面上漲，其中上漲幅度最高的達到58.73%，最低也有15%。

從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運行就是商業(yè)機會的開始，只要把握好機會便能從中獲得良好的收益。

從島城的實際情況來看，由于優(yōu)越的城市環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展空間有限，地下商業(yè)的發(fā)展只是時間問題。有專家指出，地下空間開發(fā)主要體現(xiàn)在兩個方面：一是承擔公共交通職能，二是商業(yè)功能開發(fā)。目前，青島在建和規(guī)劃的地下項目激發(fā)了大小商業(yè)資本的足夠熱情，地下空間也成為一種熱門的投資形態(tài)。如何在實際操作中實現(xiàn)商業(yè)開發(fā)主體互相交叉，實現(xiàn)設想中的貫通便捷的“地下城”網(wǎng)絡，都需要地下空間開發(fā)建設“一盤棋”，否則將留下遺憾。而這個“地下城”網(wǎng)絡的開發(fā)，地鐵將起到重要的“聯(lián)通”作用。

（來源：青島財經(jīng)日報）