近日，多家媒體報(bào)道以迅猛擴(kuò)張著稱的萬達(dá)商業(yè)綜合體，其步行街商鋪在多地頻頻出現(xiàn)人氣冷清，空置率高升的現(xiàn)象。

　　9月1日，號(hào)稱亞洲最大商業(yè)綜合體的成都環(huán)球中心正式營業(yè)，其低租金打造的一站式購物廣場(chǎng)模式能否打破大型綜合體的運(yùn)營瓶頸仍不得而知。

　　而多家商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)已經(jīng)監(jiān)測(cè)到：成都這個(gè)全國近年來商業(yè)供應(yīng)量最大的城市之一的綜合體商鋪已經(jīng)出現(xiàn)在開業(yè)后不久即降租或退租現(xiàn)象，一條商街的死活或許能反應(yīng)出整個(gè)商業(yè)綜合體熱背后的所有問題。

　　被遺忘的“金街”

　　經(jīng)過了近3個(gè)月的試運(yùn)行，成都環(huán)球中心不乏吸引消費(fèi)者的賣點(diǎn)：號(hào)稱“中國西南首個(gè)一站式購物休閑娛樂航母”的環(huán)球中心，除了獨(dú)特的國際品牌布局，更配備了25萬的天堂島海洋樂園，西南最大IMAX星美國際影院、西南唯一冰上運(yùn)動(dòng)中心等獨(dú)有業(yè)態(tài)，其商街系也引進(jìn)了韓國街等特色產(chǎn)品，然而3個(gè)月以來這里只是成都市民“周末游”的熱點(diǎn)，平時(shí)人氣仍然不旺。

　　“平時(shí)一天的營業(yè)額很難突破3000元，周末好的時(shí)候會(huì)突破1萬元。”在這里經(jīng)營餐飲生意的陳先生表示，由于遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商圈，環(huán)球中心的人氣積累和消費(fèi)力轉(zhuǎn)化都需要一個(gè)過程，“如果不是剛開業(yè)的租金較低，商家很難支撐。”

　　而對(duì)于頻頻開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)來說，其商業(yè)街的問題更為凸顯。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道武漢菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)街鋪交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街鋪運(yùn)營不佳，導(dǎo)致業(yè)主輪番投訴。廣州白云區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)，主力店生意不錯(cuò)，但室外的街鋪卻十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。

　　在上海，開業(yè)兩年的江橋萬達(dá)廣場(chǎng)，百余套“金街”街鋪中至少有一半空置，寶山萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)一年多，室外步行街同樣大半空置，玻璃門窗上貼的都是招租的告示，與商場(chǎng)內(nèi)的滿租狀態(tài)形成鮮明的對(duì)比。

　　原本被各地政府和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熱捧的商業(yè)開始遭受供應(yīng)量大增帶來的營業(yè)難題。據(jù)四川中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年僅成都市主城區(qū)商鋪新增供應(yīng)150多萬平方米，同比增長約63%，成交約68萬平方米，同比下降約10%。其中，社區(qū)型商鋪供應(yīng)量約為65萬平方米，占到整體供應(yīng)量的43%左右，市場(chǎng)占比出現(xiàn)一定下滑；商業(yè)廣場(chǎng)供應(yīng)量接近70萬平方米，占整體供應(yīng)量的45%；寫字樓底商供應(yīng)量超過15萬平方米，約占10%。

　　記者走訪了成都萬達(dá)三個(gè)商街，其人氣不僅與商場(chǎng)內(nèi)形成明顯反差，其退租、空置現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。“同樣是做餐飲，商街的人氣和商場(chǎng)內(nèi)有超過30%的差距，而人氣就是營業(yè)額的保證。”成都錦江萬達(dá)廣場(chǎng)的商鋪經(jīng)營者劉小姐表示，由于業(yè)態(tài)差距不大，商街的散亂與商場(chǎng)內(nèi)狀況形成了較大的反差，從而導(dǎo)致容易被消費(fèi)者“遺忘”。

　　“賣出的孩子無人疼”

　　綜合體商街的經(jīng)營困難存在著先天因素不足。

　　在成都天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣看來，包括環(huán)球中心、萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體在內(nèi)，大部分商業(yè)綜合體都在運(yùn)營上將商街的物業(yè)作為對(duì)外銷售回籠現(xiàn)金流的主力，與寫字樓、住宅公寓一起成為商業(yè)地產(chǎn)綜合體快速回籠資金的工具，而當(dāng)商街被賣給一個(gè)個(gè)不同的業(yè)主之后很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。“而業(yè)主為了保障投資收益率，也不愿意降低租金門檻，導(dǎo)致了商戶的經(jīng)營面臨極大壓力”。

　　其實(shí)，大型商業(yè)綜合體的商街經(jīng)營困難還存在著一個(gè)極為重要的綜合體規(guī)劃和設(shè)計(jì)“陷阱”。“包括萬達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)的商業(yè)綜合體大部分消費(fèi)者，都是從停車場(chǎng)直接進(jìn)入商場(chǎng)進(jìn)行購物和消費(fèi)，而商街則顯然被隔離開來，人流車流都無法直接到達(dá)，對(duì)入駐商街的商戶品牌號(hào)召力是個(gè)極大的挑戰(zhàn)，而由于商街的大部分業(yè)主均是個(gè)人，在資源和招商能力上都很難同大型商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)相比。”在成都從事商業(yè)地產(chǎn)顧問的行業(yè)資深人士唐建成表示，在商業(yè)綜合體內(nèi)地產(chǎn)商自持的商場(chǎng)內(nèi)，業(yè)態(tài)非常齊全完整，從餐飲休閑娛樂零售無所不有，預(yù)留給商場(chǎng)周邊的商街生存空間就顯得更為狹小了。

　　散售商街商鋪曾經(jīng)是包括萬達(dá)在內(nèi)眾多綜合體重要的資金回籠模式。差距不大的單位建筑成本，相對(duì)住宅和寫字樓的利潤，售價(jià)更高的商鋪給開發(fā)商帶來的利潤要高得多。因此提高商業(yè)物業(yè)可售比例，可以使開發(fā)商回籠資金大幅增加，然而商鋪散售之后帶來的直接后果是不少商鋪陷入后續(xù)經(jīng)營困境。

　　2012年萬達(dá)工作報(bào)告顯示，萬達(dá)持有物業(yè)1290萬平方米，但其貢獻(xiàn)的收入有限。2012年，商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，萬達(dá)百貨的收入111.8億元，萬達(dá)院線的收入30.8億元，大歌星收入7.25億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計(jì)229.96億元，僅占萬達(dá)集團(tuán)總營業(yè)收入的16.23%。而物業(yè)銷售仍占據(jù)萬達(dá)營業(yè)收入大頭。2012年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產(chǎn)收入的49.16%，占集團(tuán)總收入的38.06%。這就意味著住宅和商鋪類的銷售貢獻(xiàn)了大部分的營業(yè)收入。

　　“對(duì)業(yè)主而言，高售價(jià)會(huì)令未來的租金回報(bào)率相對(duì)降低，這意味利潤較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望達(dá)到的租金水平，容易造成開發(fā)商做一條商街死一條。”何欣分析，賣出去的商鋪表面上看是開發(fā)商協(xié)助業(yè)主招商，但實(shí)際是“賣出去的孩子無人疼”，很多綜合體商鋪的租金收益率已經(jīng)降到了3%～5%，還面臨著空置的危險(xiǎn)。

　　但部分商業(yè)地產(chǎn)人士也表示商街應(yīng)該自然有其生命力，有一些業(yè)態(tài)例如小餐飲，在大商業(yè)里受條件限制無法引進(jìn)，而開在外面的商街，不受營業(yè)時(shí)間影響，在業(yè)態(tài)上也沒有太多限制，理應(yīng)能找到自己的出路。

　　相關(guān)

　　同質(zhì)化遭遇高供應(yīng)

　　綜合體商街模式先天不足的情況還遭遇了近年來持續(xù)的商業(yè)物業(yè)高量供應(yīng)。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的《2013中國零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望》顯示，“未來3年，成都的購物中心新增面積將在300萬～400萬平方米之間，新增量將超過一線城市。”而目前，成都在建商業(yè)綜合體面積已經(jīng)位列全國各大城市第一。按照仲量聯(lián)行的預(yù)期，成都市核心商圈和非核心商圈總體零售地產(chǎn)增量將達(dá)到240萬平方米左右，這幾乎已經(jīng)占了目前成都零售地產(chǎn)總量291.82萬平方米的83％。

　　隨著商業(yè)綜合體們的競爭日趨激烈，空置現(xiàn)象也密集出現(xiàn)。位于成都電子科大附近的一環(huán)路國光大廈，盡管已經(jīng)持續(xù)了數(shù)月的招商，但依舊是一座“空城”，而位于成都市中心的熊貓城開業(yè)近3年，空置率仍然超過50%，商家頻頻撤店的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國二線城市商業(yè)地產(chǎn)的平均空置率為10.5％，而成都購物中心空置率已經(jīng)達(dá)到16.2％。

　　然而，供應(yīng)量仍在持續(xù)增加。世邦魏理仕華西區(qū)研究部彭芳琪透露，2013年第二季度新增供應(yīng)來自火車東站的凱德廣場(chǎng)魅力城及紅牌樓的天虹百貨，為市場(chǎng)帶來8.9萬平方米的零售面積。整體市場(chǎng)方面，大部分零售商戶對(duì)成都零售市場(chǎng)依然看好，市場(chǎng)租賃活動(dòng)仍保持活躍，成都全市空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。但另一方面，新興商圈由于受周邊基礎(chǔ)設(shè)施仍未完善、人氣無法聚集、交通不便等因素的持續(xù)影響，部分商場(chǎng)已傳出降租或退租的現(xiàn)象。

　　高供應(yīng)還不是商業(yè)綜合體空置率，特別是商街空置率高企的全部，同質(zhì)化競爭才是綜合體商街陷入生存困境的重要原因。

　　記者走訪了金牛萬達(dá)廣場(chǎng)、成都來福士、華潤萬象城、奧克斯廣場(chǎng)、凱丹廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)商場(chǎng)在服飾、餐飲等品牌招商方面都存在高度重復(fù)的問題。而在商業(yè)綜合體的商街部分則更存在著諸多品牌類同的問題。

　　“原本只計(jì)劃今年新開2家店，現(xiàn)在卻遇上了8個(gè)綜合體商街的選址競爭，我們擴(kuò)張的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上綜合體的擴(kuò)張速度。”成都一家經(jīng)營豆撈餐飲的負(fù)責(zé)人王先生表示，以前是地方政府打造的特色商業(yè)街，現(xiàn)在是開發(fā)商主導(dǎo)的綜合體商街，餐飲、服裝、休閑娛樂，“換來換去都是那幾張面孔，留給消費(fèi)者的選擇空間并不大”。

　　而高力國際成都分公司發(fā)布的《成都零售物業(yè)市場(chǎng)2012年回顧及2013年展望報(bào)告》顯示，在商業(yè)體競爭最為激烈的2012年，成都多數(shù)購物中心的品牌重合率達(dá)到50%，同質(zhì)化競爭還將在2013年進(jìn)一步加劇。

　　如何在供應(yīng)量高漲的年代，打破商業(yè)綜合體特別是商街品牌同質(zhì)化的危機(jī)，幾乎成了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)界一道待解的難題。
　　（來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：張明）