早年由于東莞商業地產發展緩慢，許多位于城市中心的商業體經營不善導致“爛尾”，而近年來，由于住宅市場被調控，商業地產發展迅猛，許多看好東莞商業地產市場的經營者也紛紛進入東莞，意圖盤活舊商業項目。

記者調查發現，從去年開始，多個曾經“爛尾”的商業項目被成功盤活，引發許多老舊商業項目重新定位。業內人士認為，由于城市土地資源減少，新建商業項目開發成本高，盤活處于中心位置的舊商業項目，利潤并不比新建項目低。

中心區商業項目被盤活

8月17日，位于南城鴻福商圈的鴻福少年藝術宮殿開業，由于主題定位合適，吸引了許多來自廣州和東莞的投資客前來購買商鋪。記者了解到，該項目曾經多次由于定位不合適而導致銷售失敗，此次經由來自廣州的經營公司重新定位招商，引發許多投資客的關注。

同樣，位于東城中心區的舊商業地產項目東城星璽商業廣場在2011年年底重新定位包裝后入市，銷售火爆，引起市場熱議。日前，廣州上市公司海印股份也宣布，將以7億元的資金租下東城星璽商業廣場15年，以打造高端購物中心，這也意味著該舊商業項目被重新盤活。

業內人士認為，自萬達廣場等大型商業地產項目進入東莞后，東莞商業地產也重新煥發新機，一些位于中心位置的爛尾商業項目被來自外地的經營策劃公司看好，重新定位包裝后進行銷售，正在融入已經形成的成熟商圈當中。

鎮區舊商城借新政抱團出擊

中心城區老舊商業地產項目被盤活，鎮區商業體也借政府新規劃重新定位，主動抱團出擊，力圖打造新商圈。

本月初，虎門鎮出臺《關于大力扶持童裝業發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，將出臺多項向童裝企業傾斜的政策措施，打造“廣東省童裝專業鎮”、“中國童裝名鎮”。

一些舊商業項目趁著《意見》出臺之際，重新定位，抱團出擊融入新商圈。日前，位于富民新商圈核心地段的百達國際商城就借新政出臺將項目重新定位為童鞋采購中心。據了解，該項目此前也曾經多次更改定位，但均由于定位不合適，經營不善而沒有將人氣做旺。《意見》發布后，該項目馬上進行重新定位，并在8月初正式進行重新招商，與其他商城一起打造富民新商圈。

據了解，目前虎門鎮將整合并充分利用富民商務中心、創豐大廈、富民雙子城、百達國際商城、富民農批等地塊，培育出一個集孕、嬰、幼、童服裝和用品為一體的，國內最具規模、配套最完善、檔次最高端、商貿最發達的新商圈。

調查：老舊商業項目具備投資門檻低、選擇多等優點 盤活后受青睞

舊商業體投資門檻低

記者調查采訪發現，不少舊商業項目之所以被盤活，除了重新定位合適外，其面積小，投資門檻低也是吸引投資者的一個主要原因。

據了解，舊商業項目重新定位后，往往被經營者切割成小商鋪進行銷售，與一些新建商業項目動輒100平方米的商鋪相比，這些舊商業項目商鋪面積僅十幾二十平方米，有些甚至只有七八平方米。

此外，這些商鋪由于地段位置好，均價約在30000~50000元/平方米左右，雖然單價不菲，但是商鋪的總價卻只有二三十萬元。對于手上有一些積蓄的小投資者來說，無疑是一個很不錯的選擇。

鴻福少年藝術宮殿項目總經理李偉江就表示，小面積商鋪首先降低了投資門檻，適合大多數的投資者，特別是入門級的投資者，另外一個就是現在住宅限購的大氣候下，很多民間資金需要尋找出口，從投資的角度來說，任何投資都有風險 ，而小商鋪則提供了更多的選擇給投資者。

舊項目盤活后受廣州客青睞

記者在采訪中發現，由于盤活舊商業體的經營公司大多來自廣州，因此也帶來了不少廣州的投資客，有個別項目廣州投資客比例甚至占到了五成以上。

李偉江告訴記者，他們公司在東莞成功銷售了萬菱廣場和康城國際商鋪，經統計發現，本地的投資客比例在下降，外地的投資客比例在上升，初步來看，來自廣州等地的外地投資客占到了一半以上。他認為，廣州投資者心態比較成熟，對于主題商場接受程度比東莞的投資者更高，只要有合適的產品，他們不介意是不是在廣州，在東莞也同樣愿意投資。另外，從價格上看，東莞商鋪的價格比廣州的商鋪價格便宜得多，有些商鋪總價僅十幾萬元，但是未來的升值潛力卻很大。

有業內人士也表示，廣州商鋪價格高昂，而東莞商業地產處于起步階段，商鋪價格便宜，未來的發展前景被看好，因此吸引廣州人前來購買。“四五十萬元在廣州可能不能投資什么，但是在東莞卻可以一次性付款買一個商鋪。”該業內人士認為，價格低、前景好是廣州小投資客愿意到東莞買鋪的一個主要原因。

回顧：早年定位不合適，許多東莞“爛尾”商業體等待被“盤活”

2003年，東莞迎來首輪商業地產開發的高峰期，大量商業地產項目在短短幾年內像雨后春筍般冒了出來，華南MALL、第一國際、世博廣場等商業體紛紛在東莞城區出現，然而由于當時許多開發商沒有商業地產開發經營經驗，定位不合適，導致了當年許多商業項目由于經營不善而成為“爛尾”商業體讓人惋惜。

記者走訪發現，東莞有不少“爛尾”商業項目處于城市中心位置，而由于定位經營不善，不少商鋪早已經關門停業，有些商場只有少數門店開業，勉強維持，等待著新的機遇。

廣東正太凱盈投資管理有限公司相關人士告訴記者，目前東莞城區有不少“爛尾”商業體，造成“爛尾”的原因有多方面。如有些舊商業體與興旺的商業體相鄰，處于同一個區域，應該說大環境的機遇相同，但由于定位不適合，就會有不同的境遇。“如東城中心的外貿服飾城就是一個例子，周邊的商業很發達，位置地段也處于商業中心，但是該商業項目卻經營不起來。”另外一個原因是由于區域行政、經濟發展變化周邊人口結構變化等，使得原有業態不適合，抑或有新的商業中心出現，導致舊商業體逐漸被邊緣化。

業內人士：看好盤活舊商業體，定位合適利潤高

廣東正太凱盈投資管理有限公司這名業內人士認為，舊商業體能夠被盤活，有兩個原因：一是商業體本身所處的區域迎來了新的發展機遇，如交通、臨近商圈形成帶動等；二是商業體本身的定位契合了周邊的發展、招商運營成功。

他表示，目前之所以有許多公司愿意盤活舊的商業體，是因為利潤不一定比新建商業項目低。“城市發展到一定階段，土地資源有限，開發新的商業體的成本包括時間成本都很高，而且風險也大。但是原有老的商業體在形成之初就有一定市場基礎的，盤活舊商業體也是很多區域管轄政府愿意看到的。”他認為，現在拿地新建商業投入大、風險大，而舊的商業體如果地段好，或者區域商業發展空間存在，盤下來后定位適合，利潤和回報率并不比一手開發低。

（來源：廣州日報）