目前，昆明已擁有大小超過20個綜合體，但能夠持續帶來現金流的商業地產仍舊吸引了大量開發商競相角逐。在這場轟轟烈烈的“商業綜合體”競賽中，我們不禁要問：就昆明本身的城市消費水平而言，是否有這個商業承載能力？

不少城市綜合體均出現“社區化”現象

事實上，多年來，昆明城市發展脈絡已從百年商業腹地“三市商圈”成發散式延伸并觸及八方。隨著一個個新建住宅樓盤的興起，“社區商業體”正憑借著自身“小而全”的優勢，逐步受到市民的歡迎。但記者在采訪中發現，目前昆明在建的綜合體項目在對外宣傳時，大多自我標榜為“城市綜合體”，從各個項目自身的體量及定位分析，其中不少項目并不具有稱之為“城市綜合體”的特質，冠以“城市綜合體”的名號，已經成為少數開發商提升項目品質、增強投資者信心的“第一板斧”。

正如昆明風之鈴市場調查與研究咨詢機構CEO石遠所說：“社區商業體、區域商業體與城市級商業有根本的屬性區別，這可從地理位置、輻射范圍、規模體量與物業價格四方面來體現，不建議將社區商業體、區域商業體與城市級商業體三者混為一談。”

就昆明的實際情況而言，很多被標榜為“城市綜合體”的項目，其實就是社區商業體。與動則投資數十億、體量超百萬方的城市綜合體項目相比，這一類商業地產項目其實具有很大的市場潛力，就其項目定位和相關配套而言，也更加“親民”，但地產商們對“社區商業體”這一定位依舊避之不及，究其根本原因，昆明理工大學房地產開發經營教研室主任鄧曉盈認為：昆明主城區土地稀缺，使得地價趨高，土地開發運營者若簡單地開發一種物業形態譬如純住宅，很難支撐起高昂的拿地價，因而通常集住宅、商業、寫字樓等物業形態為一體開發，多功能產品也層出不窮。

其實無論是大型城市綜合體抑或是區域內的社區商業體，對開發商而言，最重要的還是如何精準定位、合理規劃業態布局，正如云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪所說：“一個城市綜合體有沒有必要建設，要看周邊的目標人群有多少。建設好的綜合體在經歷了‘跑馬圈地’的起步過程后，也應根據周邊客戶的需求，重視精細化管理，否則發展會受限，甚至最終落到無法經營下去的境地。”只有實現了良性運營，才能最終吸引投資者的目光。

短評

社區商業：其實也精彩

隨著近幾年來城市綜合體在昆明街頭的頻繁崛起，有關昆明商業走向的討論已不乏見。這些討論基本有一個共同的結論——昆明商業不能全是“又高又貴”。

顯然，只有充分考量具體消費支撐、市場客觀情況的商業規劃才是合乎城市發展的。當下的昆明，當城市綜合體高端品質化商業屢見不鮮時，很多業內人士都指出，現代商業的另一種模式——社區商業很有亮相、發聲的必要。

成為周邊居民不可或缺的商業配套其中亦大有商機可尋，這是屬于持有者的精彩。由于“近水樓臺先得月”，社區商業與社區居民有著天然的聯系，其對接生活需求的緊密便捷很容易左右居民消費習慣，成為穩定的客群支撐。與此同時，社區商業具備規模小、成本低的經營靈活優勢，可避免持有者、投資者承擔過大風險。

社區商業發展至今，與其他商業形態一樣，都經歷著升級更新的過程。現代社區商業已褪去此前圍攏小區四周的平房鋪面形態，開始同樣注重消費體驗、商品品質及便捷程度，甚至有的大型社區中，社區商業并不簡單等于超市+底商的形態，而是規劃動線流暢的商業街區，引入超市、零售、服務業、早餐店等與居民生活息息相關的商業業態，以提供最便捷日常生活為基礎，逐步發展承擔周邊社區活動溝通交流的場所，凸顯人情味。同時，也將實現刺激、支持本土連鎖店與品牌的發展。

有人笑言，社區商業興許就是城市綜合體的“退一步，迎來更多的精彩”，有時，敢于選擇并不華麗卻符合市場實際的商業業態是種智慧。

（來源：昆明日報）