寶能集團昨日 （9月3日）宣布，計劃在五年內開發建設40座創新型購物中心，總投資達1200億元，未來集團商業地產開發比例將調整至接近50%。寶能商業管理有限公司總經理張春昊強調，對于未來新建商業綜合體中，購物中心將全部統一自持經營。

　　美聯物業全國研究中心主任何倩茹對《每日經濟新聞》記者表示，目前各大開發商都在布局商業地產，擴張的速度加快，寶能選擇現在加碼，將面臨更加激烈的競爭，承受的風險也大大高于兩年前。

　　寶能投資集團有限公司副總裁吳永剛表示，截至2013年，寶能商業已布局深圳、北京、上海、烏魯木齊、桂林、贛州等全國28個城市，一二三線城市均有分布，目前正在開發建設的商業項目15個，總開工面積1000萬平方米，總投資超過500億元人民幣。

　　對于5年投入1200的總投資額，張春昊表示，做商業地產不能靠項目本身運營資金來發展，且目前中國做REITs（房地產信托投資基金）的環境較弱，做購物中心肯定需要集團本身提供大量的資金。具體而言，寶能集團旗下的金融、綜合物業、物流板塊都是寶能商管的資金來源，除此之外，集團目前自持的商業資產也能帶來一定的現金流，另外，未來5年的新建項目為商業綜合體，住宅和商業街部分的出售也能帶來滾動開發的現金來源。

　　業內人士認為，寶能集團對商業地產的兇猛擴張，或有將來希望打包商業地產做REITs的考慮，張春昊對記者表示，通過REITs打包上市當然能獲得更高的議價，但寶能目前并無上市計劃，集團還是比較穩健。

　　張春昊表示，寶能的購物中心部分堅持百分百自持，但每個綜合體的自持比例會不一樣。比如新興城鎮以衛星城的形態，自持比例不見得太高。她認為，商業綜合體的運營不可避免運用一些平衡現金流的手段，商業街部分的賣鋪并不排除。不過絕大多數的酒店和超高層都是自己持有的。

　　張春昊認為，寶能作為后入者，可以將購物中心的概念從購物擴大到交友、休閑等更泛的范圍，在項目規劃時超前布局。與萬達快速復制的模式相比，寶能更注重 “體驗式”以增加用戶粘黏性。目前以百貨為代表的傳統商業中零售類業態的占比能達到70%~80%；而寶能則偏向以體驗式商業，包括餐飲娛樂、海洋館、演藝大廳、生態農場、高端養生會所等多種形式，占到自持購物中心的比可達到70%甚至更高。

　　何倩茹分析，目前來講，寶能旗下的商業物業定位比較獨特，以較新的深圳寶能太古城為例，整個購物中心以海洋為主題，而深圳目較欠缺主題鮮明的購物中心。

　　另外，與華潤萬象城的擴張速度相比，寶能此次規劃擴張速度快得驚人，公司表示，每年新建商業綜合體數將達到8座～10座。何倩茹認為，如此快速地加碼商業地產也是出于搶占市場的考慮。同時她表示，現在很多企業都想到商業地產分一杯羹，但市場并不能快速消化體量巨大的寫字樓、購物中心，在激烈的競爭下，如果項目缺乏特色、品質平庸、招商不足，將直接影響綜合體住宅和公寓的銷售，對企業資金鏈造成非常大的壓力。
　　（來源：每日經濟新聞 作者：葉燕婷）