2013年9月5日上午，搜鋪網第四屆華東商業地產發展高峰論壇在上海大寧福朋喜來登酒店如期舉行。會上集中展現了華東地區的商業地產項目，全國知名品牌商、華東區域著名品牌商戶在會上共同發布了選址拓展需求。

以下是上海交大海外教育學院中國商業發展研究所理事長方寶慶先生做主題演講：個店主義贏天下。

上海交大海外教育學院中國商業發展研究所理事長方寶慶先生做主題演講：個店主義贏天下

非常榮幸又一次來到搜鋪網華東地區商業地產峰會，今天我也代表上海交通大學海外教育學院和中國商業發展研究所想為此做一點貢獻。

我今天演講的主題是：個店主義贏天下，個店主義贏天下是一本書是日本7-11便利店總裁提出的一個口號。個店主義贏天下的意思就是在目前上有奢侈品、奧特萊斯，下有電商沖擊的時候，我們必須要跳脫既有的模式。既然每個人都講體驗很重要，體驗就是要擺脫網上購物，延伸到線下實體的部分，怎么維持體驗店面既有的做法。我最近開會常講，我所在的第一個公司是誠品書店，在的第二家公司是麥當勞總部。這些連鎖店雖然名稱一樣，產品90%一樣，但是店面的規格形象不應該是完全一樣的。而目前百貨被購物中心清退，最關鍵的原因是什么？就是同質化發展，百貨的同質化發展，我來自太平洋集團。太平洋早年的時候，并沒有這樣的壓力，但是現在我們看到所有的百貨商場85%的品牌是相同的。更岌岌可危的是，零售連鎖46%是以品牌為主，而服裝品牌每一家店都是一致性的，同樣的裝修、陳列方式，連模特上架都是一模一樣的。所以面對電商的挑戰，你必須要凸顯每家店特色是不一樣的。而現在的地鐵，現在甚至連自己的門店都會形成競爭。自己的小店如何和大店競爭？如何盈利呢？因此在目前的情況下，必須要有錯位的競爭。

我們看一些比較有亮點的數字。今年開業面積將是2012年的2.9倍。什么原因？因為過去兩年沒有開業的是因為受到房地產宏觀調控的影響，全部集中在今年下半年開業。中國7大城市未來5年購物中心面積至少翻一番，其中深圳，也將從2012年的438萬平方米，到2017年成長到922萬平方米，增幅111%。商業地產最主要的是購物中心模式，所以這樣來看，2013年北京預計開業的購物中心有十多家，包括紅星集團下的愛琴海，寶苑國際購物中心、新燕莎金街購物廣場、力寶廣場等等。過去10年，中國七大城市盡管三年來每年新增購物中心面積呈直線上升的態勢，但是2013年新增購物中心面積將達到2034萬平方米，是2012年705萬平方米的2.9倍，即使其中只有一半如期開業，今年也將創下十連來購物中心開店的記錄。

商業地產的回收周期非常長，商業地產本身是持有型物業，商業地產可以銷售的物業只有寫字樓和住宅，包括部分的酒店公寓。而商業地產自持的部分包括酒店、餐飲、零售都是出租型物業。這樣的情況下，獲利性一般來講至少要8-10年時間，不可能短期增利，不太現實。所以安全目前GDP增速下降，商業地產競爭家居，這四大因素共同的作用下，包括商業物業的增長過快，這是我們沉重的未來。針對未來周期延長，開發商應該根據自己的情況和融資成本來規劃各種業態的配比。商業地產商應該把兩個事情做好，第一個就是商業策劃，而商業策劃定位，我們常常講手上沒有招商資源憑什么做商業策劃，有招商資源商家沒有入駐你做的商業策劃形同虛設。而商業策劃的高手不懂規劃設計，不懂硬件配套，弄了半天，開業的時候，營運老總、物業經理等完全無法很好的運行。所以商業地產是一個非常復雜的行業。

第二個，開發商到底要不要融資，到不要運作。資金實力很重要，沒有資金實力的開發商自持的部分是無法長期運營的。開發商，你的資金實力夠不夠，有多少是你要靠運營的，有多少是要銷售的。包括萬達在內，萬達新成立的集團叫萬達文化旅游集團，這是什么概念？2015年-2016年，這兩個年度對商業地產是非常震撼的一年。我們只有三年的時間了，因為商業地產不是房地產，所有之城市的商業面積都會被全部蒸發、使用指標全部使用完畢。2015年對上海最震撼的一年。上個月我的診斷對象是上海外灘投資集團，再上個月是馮侖邀請我去做的虹橋商務區。為什么？2015年，上海有全世界第一品牌迪士尼入駐。迪士尼的入駐，長三角的拉動，一個小時不叫經濟圈，高鐵、動車，一個小時全部都會受到迪士尼的拉動影響。連香港迪士尼，超過兩個小時的飛航圈都會受到影響。2015年，旅游地產、休閑地產時代來臨。除了上海之外，沈陽出現了什么？2015-2016年，全世界戶外主題排名第二的樂天世界沈陽落成開幕。我們的執行所長司徒文聰先生，在9月1日開業了成都160萬方的第一期計劃叫新世紀環球中心室內海洋公園。這代表了什么？體驗營銷太重要了。所以王健林要打造第三代的文化網絡。我們的首都在北京，北京要什么，北京要175億的第三代文化旅游城——萬達城，F1賽車上海將會被北京取代，因為北京的F1賽車場將在室內。所以各位，時代不一樣了。萬達集團和IMAX影院成為了戰略合作伙伴，開店的速度將會大大的加快。

我們看到從北京、上海、廣州、深圳所有啊的20個主要市場，有150個新購物中心將會開業。但是我們說個店主義贏天下。你不能再抄襲別人的過去，你手上到底有什么法寶、體驗和別人不一樣。未來三年，上海新增零售面積將達到300萬平方米，而成都預計在300-400萬平方米以上。所以按照未來到2020年的消費市場趨勢有很大的變化，那是00后的年代，不一樣了，消費者的體驗已經到了另外一個板塊了。因此主題體驗式市場的國際化競爭越來越強烈。優衣庫進達拉斯怎么做體驗？室內部分優衣庫要有跳床。為什么？因為零售體驗和店商體驗不同，大家要參與，參與度要超過35%，超過35%的參與，你的租金和你本身的開發比例無法持平，參與可以帶動人流，租金貢獻度高，因此在1300平方米的優衣庫里開始要有跳床，要有讓消費者穿著優衣庫的服裝來看看。當年我們在太平洋跟成都的某某百貨一樣，我們搞室內斗牛場，在五樓的部分，為了要繁榮要斗牛打籃球，打給消費者看，所以體驗模式連優衣庫都要創新。

我的學生很好奇我為什么要到馬來西亞，馬來西亞有40%的品牌商還沒有進入中國市場，這就是亮點。而這些品牌商他本身的消費力更好適合中國的二線市場。而且馬來西亞的專業市場、批發商和中國的不同。馬來西亞的專業市場有很多店是里面放著魚缸的，這些小魚吃角質的，是魚療。而生意最好的是臺灣人開的，這家店的不但有魚遼，還有毛巾、茶水給到你。一站式購物在目前電商沖擊下沒有未來，不能把購物消費作為2020年之前的未來主導模式。這條路，早就已經沒有未來了。所以各位我們要把體驗經濟做好，業態互補關系與有效占比要強化，有一家英國設計院，他的設計能力非常強，國金中心就是他的作品，恒隆66廣場就是他的作品，今天他在上海淮海路做了他的第三代作品新鴻基環貿，華潤萬象城第四代，寶龍廣場的第三代，或者是萬達廣場在寶山的第五代全部都被取代。這代表了什么？——技術更新，氛圍營造，他是怎么做的？他甚至在四樓平臺做了圓形走秀區，有一條是做鋼管舞的。上個禮拜開始他已經開始跳芭蕾舞，做國標舞的表演了。體驗經濟的到來并不只是有商場氛圍的營造，你的活動配套也要跟上。龍湖地產是地產商，做商業沒有背景，消費者不認，所以養成過程當中，他做了什么事情？他在開業之前一年零八個月，每個月都搞活動，讓消費者認識他，一年零八個月的養成期，他不斷的做活動，拉麥當勞、肯德基、哈根達斯、必勝客。我們的開發商一直到開業前三個月還在做準備。因此硬件補充在商場內的呈現無比重要，因為這是電商做不到的部分。

我們常常說某一家商場很有名，這家商場現在在淮海路新成立，他里面做了人家做不到的地方，但是人流沒有積淀下來，開發商還是賺不到錢。人流很大，餐飲賺了錢，但是餐飲的貢獻率不高，所以開發商還是沒有賺到錢。所以有人說我要搞室內海洋公園，還有人說我要搞室內文教。我養一些小烏龜，然后告訴你烏龜有什么樣的種類，告訴小孩烏龜的成長過程，他有什么樣的不一樣，烏龜是沒有聲音的，他是不會發臭的，這些都是要推陳出新的。所以品牌同質化下，自我領先要重新呈現，個店主義贏天下。優衣庫的總裁大我十歲，但是老頭的想法和別人不一樣，我告訴我的學生，優衣庫的海報比H&M、ZARA還要牛，優衣庫的庫存是所有零售服裝行業最低的，為什么？因為優衣庫的海報每個月更新，是拍滯銷品的海報，所以優衣庫的庫存最少，滯銷品最少。我今天告訴大家的是個店主義贏天下。

百貨是沒有未來的，都被購物中心取代了。未來要實現終端差異，服裝只是配角，人才是主角。有多少的公司重視教育培訓，我們在長沙要做第一家購物廣場，我們要告訴各位，產品永遠是配角，人才是主角。怎么樣吸引消費者進來，讓消費者覺得有體驗，人要做好鋪墊的道路，這是很重要的。因此巡店是服務業的必須，你要關注你自己的品牌商家。O2O下一步即將到來，所有百貨商場的貴賓卡，很多都是虛的，真正的貴賓不會到場。這些告訴我們，將來數據庫營銷，你要抓住真的可以買單的消費者。馬云1000億的投資菜鳥網絡，拉了銀泰一起做，目的何在。所有蘇寧的所有購物渠道、消費反饋，知道消費者到底想要什么這才是知道。包括下一步移動購物時代來臨了，手機支付寶下一步從微博的消失到微信，到下一步微拍、微視頻、微電影。

最后我想告訴大家的是細節決定成敗。這是香港的元方，設計院院長僅僅是構思一個思路，9套圖的流程，所有動線的思考，看看我們設計院的院長會這樣去考慮，這是細節決定成敗。

希望我的分享可以給大家以啟發，我們一起努力，我們連鎖、商場的未來必須要個店主義贏天下。謝謝大家。

（搜鋪網 上海報道）