2013年9月5日上午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海大寧福朋喜來(lái)登酒店如期舉行。會(huì)上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會(huì)上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是上海交大海外教育學(xué)院中國(guó)商業(yè)發(fā)展研究所理事長(zhǎng)方寶慶先生做主題演講：個(gè)店主義贏天下。

上海交大海外教育學(xué)院中國(guó)商業(yè)發(fā)展研究所理事長(zhǎng)方寶慶先生做主題演講：個(gè)店主義贏天下

非常榮幸又一次來(lái)到搜鋪網(wǎng)華東地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)，今天我也代表上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院和中國(guó)商業(yè)發(fā)展研究所想為此做一點(diǎn)貢獻(xiàn)。

我今天演講的主題是：個(gè)店主義贏天下，個(gè)店主義贏天下是一本書(shū)是日本7-11便利店總裁提出的一個(gè)口號(hào)。個(gè)店主義贏天下的意思就是在目前上有奢侈品、奧特萊斯，下有電商沖擊的時(shí)候，我們必須要跳脫既有的模式。既然每個(gè)人都講體驗(yàn)很重要，體驗(yàn)就是要擺脫網(wǎng)上購(gòu)物，延伸到線下實(shí)體的部分，怎么維持體驗(yàn)店面既有的做法。我最近開(kāi)會(huì)常講，我所在的第一個(gè)公司是誠(chéng)品書(shū)店，在的第二家公司是麥當(dāng)勞總部。這些連鎖店雖然名稱一樣，產(chǎn)品90%一樣，但是店面的規(guī)格形象不應(yīng)該是完全一樣的。而目前百貨被購(gòu)物中心清退，最關(guān)鍵的原因是什么？就是同質(zhì)化發(fā)展，百貨的同質(zhì)化發(fā)展，我來(lái)自太平洋集團(tuán)。太平洋早年的時(shí)候，并沒(méi)有這樣的壓力，但是現(xiàn)在我們看到所有的百貨商場(chǎng)85%的品牌是相同的。更岌岌可危的是，零售連鎖46%是以品牌為主，而服裝品牌每一家店都是一致性的，同樣的裝修、陳列方式，連模特上架都是一模一樣的。所以面對(duì)電商的挑戰(zhàn)，你必須要凸顯每家店特色是不一樣的。而現(xiàn)在的地鐵，現(xiàn)在甚至連自己的門(mén)店都會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。自己的小店如何和大店競(jìng)爭(zhēng)？如何盈利呢？因此在目前的情況下，必須要有錯(cuò)位的競(jìng)爭(zhēng)。

我們看一些比較有亮點(diǎn)的數(shù)字。今年開(kāi)業(yè)面積將是2012年的2.9倍。什么原因？因?yàn)檫^(guò)去兩年沒(méi)有開(kāi)業(yè)的是因?yàn)槭艿椒康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，全部集中在今年下半年開(kāi)業(yè)。中國(guó)7大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積至少翻一番，其中深圳，也將從2012年的438萬(wàn)平方米，到2017年成長(zhǎng)到922萬(wàn)平方米，增幅111%。商業(yè)地產(chǎn)最主要的是購(gòu)物中心模式，所以這樣來(lái)看，2013年北京預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有十多家，包括紅星集團(tuán)下的愛(ài)琴海，寶苑國(guó)際購(gòu)物中心、新燕莎金街購(gòu)物廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)等等。過(guò)去10年，中國(guó)七大城市盡管三年來(lái)每年新增購(gòu)物中心面積呈直線上升的態(tài)勢(shì)，但是2013年新增購(gòu)物中心面積將達(dá)到2034萬(wàn)平方米，是2012年705萬(wàn)平方米的2.9倍，即使其中只有一半如期開(kāi)業(yè)，今年也將創(chuàng)下十連來(lái)購(gòu)物中心開(kāi)店的記錄。

商業(yè)地產(chǎn)的回收周期非常長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)本身是持有型物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)可以銷(xiāo)售的物業(yè)只有寫(xiě)字樓和住宅，包括部分的酒店公寓。而商業(yè)地產(chǎn)自持的部分包括酒店、餐飲、零售都是出租型物業(yè)。這樣的情況下，獲利性一般來(lái)講至少要8-10年時(shí)間，不可能短期增利，不太現(xiàn)實(shí)。所以安全目前GDP增速下降，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)家居，這四大因素共同的作用下，包括商業(yè)物業(yè)的增長(zhǎng)過(guò)快，這是我們沉重的未來(lái)。針對(duì)未來(lái)周期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自己的情況和融資成本來(lái)規(guī)劃各種業(yè)態(tài)的配比。商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該把兩個(gè)事情做好，第一個(gè)就是商業(yè)策劃，而商業(yè)策劃定位，我們常常講手上沒(méi)有招商資源憑什么做商業(yè)策劃，有招商資源商家沒(méi)有入駐你做的商業(yè)策劃形同虛設(shè)。而商業(yè)策劃的高手不懂規(guī)劃設(shè)計(jì)，不懂硬件配套，弄了半天，開(kāi)業(yè)的時(shí)候，營(yíng)運(yùn)老總、物業(yè)經(jīng)理等完全無(wú)法很好的運(yùn)行。所以商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的行業(yè)。

第二個(gè)，開(kāi)發(fā)商到底要不要融資，到不要運(yùn)作。資金實(shí)力很重要，沒(méi)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商自持的部分是無(wú)法長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的。開(kāi)發(fā)商，你的資金實(shí)力夠不夠，有多少是你要靠運(yùn)營(yíng)的，有多少是要銷(xiāo)售的。包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)，萬(wàn)達(dá)新成立的集團(tuán)叫萬(wàn)達(dá)文化旅游集團(tuán)，這是什么概念？2015年-2016年，這兩個(gè)年度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是非常震撼的一年。我們只有三年的時(shí)間了，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不是房地產(chǎn)，所有之城市的商業(yè)面積都會(huì)被全部蒸發(fā)、使用指標(biāo)全部使用完畢。2015年對(duì)上海最震撼的一年。上個(gè)月我的診斷對(duì)象是上海外灘投資集團(tuán)，再上個(gè)月是馮侖邀請(qǐng)我去做的虹橋商務(wù)區(qū)。為什么？2015年，上海有全世界第一品牌迪士尼入駐。迪士尼的入駐，長(zhǎng)三角的拉動(dòng)，一個(gè)小時(shí)不叫經(jīng)濟(jì)圈，高鐵、動(dòng)車(chē)，一個(gè)小時(shí)全部都會(huì)受到迪士尼的拉動(dòng)影響。連香港迪士尼，超過(guò)兩個(gè)小時(shí)的飛航圈都會(huì)受到影響。2015年，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)時(shí)代來(lái)臨。除了上海之外，沈陽(yáng)出現(xiàn)了什么？2015-2016年，全世界戶外主題排名第二的樂(lè)天世界沈陽(yáng)落成開(kāi)幕。我們的執(zhí)行所長(zhǎng)司徒文聰先生，在9月1日開(kāi)業(yè)了成都160萬(wàn)方的第一期計(jì)劃叫新世紀(jì)環(huán)球中心室內(nèi)海洋公園。這代表了什么？體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)太重要了。所以王健林要打造第三代的文化網(wǎng)絡(luò)。我們的首都在北京，北京要什么，北京要175億的第三代文化旅游城——萬(wàn)達(dá)城，F(xiàn)1賽車(chē)上海將會(huì)被北京取代，因?yàn)楸本┑腇1賽車(chē)場(chǎng)將在室內(nèi)。所以各位，時(shí)代不一樣了。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和IMAX影院成為了戰(zhàn)略合作伙伴，開(kāi)店的速度將會(huì)大大的加快。

我們看到從北京、上海、廣州、深圳所有啊的20個(gè)主要市場(chǎng)，有150個(gè)新購(gòu)物中心將會(huì)開(kāi)業(yè)。但是我們說(shuō)個(gè)店主義贏天下。你不能再抄襲別人的過(guò)去，你手上到底有什么法寶、體驗(yàn)和別人不一樣。未來(lái)三年，上海新增零售面積將達(dá)到300萬(wàn)平方米，而成都預(yù)計(jì)在300-400萬(wàn)平方米以上。所以按照未來(lái)到2020年的消費(fèi)市場(chǎng)趨勢(shì)有很大的變化，那是00后的年代，不一樣了，消費(fèi)者的體驗(yàn)已經(jīng)到了另外一個(gè)板塊了。因此主題體驗(yàn)式市場(chǎng)的國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越強(qiáng)烈。優(yōu)衣庫(kù)進(jìn)達(dá)拉斯怎么做體驗(yàn)？室內(nèi)部分優(yōu)衣庫(kù)要有跳床。為什么？因?yàn)榱闶垠w驗(yàn)和店商體驗(yàn)不同，大家要參與，參與度要超過(guò)35%，超過(guò)35%的參與，你的租金和你本身的開(kāi)發(fā)比例無(wú)法持平，參與可以帶動(dòng)人流，租金貢獻(xiàn)度高，因此在1300平方米的優(yōu)衣庫(kù)里開(kāi)始要有跳床，要有讓消費(fèi)者穿著優(yōu)衣庫(kù)的服裝來(lái)看看。當(dāng)年我們?cè)谔�平洋跟成都的某某百貨一樣，我們搞室�?nèi)斗牛場(chǎng)，在五樓的部分，為了要繁榮要斗牛打籃球，打給消費(fèi)者看，所以體驗(yàn)?zāi)Ｊ竭B優(yōu)衣庫(kù)都要?jiǎng)?chuàng)新。

我的學(xué)生很好奇我為什么要到馬來(lái)西亞，馬來(lái)西亞有40%的品牌商還沒(méi)有進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，這就是亮點(diǎn)。而這些品牌商他本身的消費(fèi)力更好適合中國(guó)的二線市場(chǎng)。而且馬來(lái)西亞的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)商和中國(guó)的不同。馬來(lái)西亞的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有很多店是里面放著魚(yú)缸的，這些小魚(yú)吃角質(zhì)的，是魚(yú)療。而生意最好的是臺(tái)灣人開(kāi)的，這家店的不但有魚(yú)遼，還有毛巾、茶水給到你。一站式購(gòu)物在目前電商沖擊下沒(méi)有未來(lái)，不能把購(gòu)物消費(fèi)作為2020年之前的未來(lái)主導(dǎo)模式。這條路，早就已經(jīng)沒(méi)有未來(lái)了。所以各位我們要把體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)做好，業(yè)態(tài)互補(bǔ)關(guān)系與有效占比要強(qiáng)化，有一家英國(guó)設(shè)計(jì)院，他的設(shè)計(jì)能力非常強(qiáng)，國(guó)金中心就是他的作品，恒隆66廣場(chǎng)就是他的作品，今天他在上海淮海路做了他的第三代作品新鴻基環(huán)貿(mào)，華潤(rùn)萬(wàn)象城第四代，寶龍廣場(chǎng)的第三代，或者是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在寶山的第五代全部都被取代。這代表了什么？——技術(shù)更新，氛圍營(yíng)造，他是怎么做的？他甚至在四樓平臺(tái)做了圓形走秀區(qū)，有一條是做鋼管舞的。上個(gè)禮拜開(kāi)始他已經(jīng)開(kāi)始跳芭蕾舞，做國(guó)標(biāo)舞的表演了。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的到來(lái)并不只是有商場(chǎng)氛圍的營(yíng)造，你的活動(dòng)配套也要跟上。龍湖地產(chǎn)是地產(chǎn)商，做商業(yè)沒(méi)有背景，消費(fèi)者不認(rèn)，所以養(yǎng)成過(guò)程當(dāng)中，他做了什么事情？他在開(kāi)業(yè)之前一年零八個(gè)月，每個(gè)月都搞活動(dòng)，讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)他，一年零八個(gè)月的養(yǎng)成期，他不斷的做活動(dòng)，拉麥當(dāng)勞、肯德基、哈根達(dá)斯、必勝客。我們的開(kāi)發(fā)商一直到開(kāi)業(yè)前三個(gè)月還在做準(zhǔn)備。因此硬件補(bǔ)充在商場(chǎng)內(nèi)的呈現(xiàn)無(wú)比重要，因?yàn)檫@是電商做不到的部分。

我們常常說(shuō)某一家商場(chǎng)很有名，這家商場(chǎng)現(xiàn)在在淮海路新成立，他里面做了人家做不到的地方，但是人流沒(méi)有積淀下來(lái)，開(kāi)發(fā)商還是賺不到錢(qián)。人流很大，餐飲賺了錢(qián)，但是餐飲的貢獻(xiàn)率不高，所以開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有賺到錢(qián)。所以有人說(shuō)我要搞室內(nèi)海洋公園，還有人說(shuō)我要搞室內(nèi)文教。我養(yǎng)一些小烏龜，然后告訴你烏龜有什么樣的種類(lèi)，告訴小孩烏龜?shù)某砷L(zhǎng)過(guò)程，他有什么樣的不一樣，烏龜是沒(méi)有聲音的，他是不會(huì)發(fā)臭的，這些都是要推陳出新的。所以品牌同質(zhì)化下，自我領(lǐng)先要重新呈現(xiàn)，個(gè)店主義贏天下。優(yōu)衣庫(kù)的總裁大我十歲，但是老頭的想法和別人不一樣，我告訴我的學(xué)生，優(yōu)衣庫(kù)的海報(bào)比H&M、ZARA還要牛，優(yōu)衣庫(kù)的庫(kù)存是所有零售服裝行業(yè)最低的，為什么？因?yàn)閮?yōu)衣庫(kù)的海報(bào)每個(gè)月更新，是拍滯銷(xiāo)品的海報(bào)，所以優(yōu)衣庫(kù)的庫(kù)存最少，滯銷(xiāo)品最少。我今天告訴大家的是個(gè)店主義贏天下。

百貨是沒(méi)有未來(lái)的，都被購(gòu)物中心取代了。未來(lái)要實(shí)現(xiàn)終端差異，服裝只是配角，人才是主角。有多少的公司重視教育培訓(xùn)，我們?cè)陂L(zhǎng)沙要做第一家購(gòu)物廣場(chǎng)，我們要告訴各位，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是配角，人才是主角。怎么樣吸引消費(fèi)者進(jìn)來(lái)，讓消費(fèi)者覺(jué)得有體驗(yàn)，人要做好鋪墊的道路，這是很重要的。因此巡店是服務(wù)業(yè)的必須，你要關(guān)注你自己的品牌商家。O2O下一步即將到來(lái)，所有百貨商場(chǎng)的貴賓卡，很多都是虛的，真正的貴賓不會(huì)到場(chǎng)。這些告訴我們，將來(lái)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)，你要抓住真的可以買(mǎi)單的消費(fèi)者。馬云1000億的投資菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)，拉了銀泰一起做，目的何在。所有蘇寧的所有購(gòu)物渠道、消費(fèi)反饋，知道消費(fèi)者到底想要什么這才是知道。包括下一步移動(dòng)購(gòu)物時(shí)代來(lái)臨了，手機(jī)支付寶下一步從微博的消失到微信，到下一步微拍、微視頻、微電影。

最后我想告訴大家的是細(xì)節(jié)決定成敗。這是香港的元方，設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)僅僅是構(gòu)思一個(gè)思路，9套圖的流程，所有動(dòng)線的思考，看看我們?cè)O(shè)計(jì)院的院長(zhǎng)會(huì)這樣去考慮，這是細(xì)節(jié)決定成敗。

希望我的分享可以給大家以啟發(fā)，我們一起努力，我們連鎖、商場(chǎng)的未來(lái)必須要個(gè)店主義贏天下。謝謝大家。

（搜鋪網(wǎng) 上海報(bào)道）