2013年9月5日下午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海大寧福朋喜來登酒店如期舉行。會上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目，全國知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是下午的對話環(huán)節(jié)：傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型，如何引入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式[商業(yè)+金融+開發(fā)+運營]及優(yōu)劣勢分析。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式[商業(yè)+金融+開發(fā)+運營]及優(yōu)劣勢分析

嘉賓主持人：蘇州元鑫置業(yè)有限公司總經(jīng)理陸興泰先生。

討論嘉賓：

星浩資本商業(yè)管理部總經(jīng)理 毛怡昕先生

江蘇一九一二集團(tuán)常務(wù)副總裁 趙文先生

深國投商置商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理房金亮先生

上海龍盛國際商業(yè)廣場營運總經(jīng)理汪帆先生

陸興泰：非常榮幸有機(jī)會和大家一起來探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從上午的嘉賓演講、對話環(huán)節(jié)，一直到下午的幾位嘉賓演講。我們談的更多是經(jīng)營環(huán)境的改變和消費者的改變帶來的商業(yè)地產(chǎn)的改變。包括本次論壇講的非常多的體驗式購物中心等等一系列的問題，非常的精彩。我們在座的五位，應(yīng)該說都是在現(xiàn)代商業(yè)領(lǐng)域。大會給我們的話題是談一談傳統(tǒng)商業(yè)怎么辦？我們今天從上午到現(xiàn)在一直在談購物中心。我們來參加會議的，有很多開發(fā)商。這些開發(fā)商有的是從住宅地產(chǎn)過來的，也有從傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)過來的，因為他們手上有大量的現(xiàn)金流。傳統(tǒng)商業(yè)遇到很大的困難是因為消費者發(fā)生了很大的改變。傳統(tǒng)商業(yè)除了受到電子商務(wù)的沖擊，還受到了購物中心的沖擊。傳統(tǒng)商業(yè)究竟應(yīng)該何去何從呢？這必須要改變。消費者也在改變，智能手機(jī)的普及，消費者變得越來越聰明，一分鐘可以在網(wǎng)上找到任何的價格。因為智能手機(jī)的普及，使得消費者處于一個全新的商圈當(dāng)中�，F(xiàn)在的消費者，所謂商圈概念已經(jīng)完全被消滅了。

我想首先我們有請星浩資本來談?wù)�，我們請您從資本的角度來談一下您覺得傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)該如何轉(zhuǎn)型，或者說您認(rèn)為轉(zhuǎn)型當(dāng)中有哪些問題？

毛怡昕：很高興今天有這樣的機(jī)會，您這個話題確實我也考慮過，傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型從資本來說只是金融的問題或者是資金渠道的問題，而并不涉及到傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的核心。而你的問題更多是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的核心問題，就是怎么把商業(yè)做好，做的成功，或者說可以突出重圍。我理解你說的傳統(tǒng)商業(yè)是過去的商鋪、超市、百貨等。總的來說，我覺得就是馬云那句話“變天了”。中國乃至全球，有形的商品都處于過剩的狀態(tài)。原來作為有形商品的載體——百貨、超市，甚至是現(xiàn)在大多數(shù)的購物中心，都會面臨非常大的挑戰(zhàn)。所以我覺得確實是“變天了”，我們要清醒的認(rèn)識到這一點，不能沉浸在自以為是的狀況。這是我的第一個看法。所以要認(rèn)清形勢，在這樣的形勢下，我們要做的，作為在座的各位也好，或者是商業(yè)地產(chǎn)的同仁們也好，其實最重要的目的是把房地產(chǎn)，經(jīng)營性的價值可以提升起來。未來來講，我們要跳出重圍，我們不要把自己局限在老商業(yè)、老百貨或者是老購物中心的角色。我們要想盡所有的辦法來開拓思路，把所有商業(yè)項目的定位更加的創(chuàng)新。凡是可以給我們房地產(chǎn)租金帶來增長的，我覺得都是符合我們需要的，不一定非要是購物中心，或者是其他的形式。應(yīng)該說我們商業(yè)地產(chǎn)要有一個大商業(yè)的概念，無論是養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游、商業(yè)、文化這些都屬于商業(yè)地產(chǎn)。以后我們做商業(yè)地產(chǎn)一定要清晰的認(rèn)識到這個問題，我們不只是做購物中心的。我覺得要廣泛的拓展我們商業(yè)地產(chǎn)的范圍。

舉一個簡單的例子，現(xiàn)在一個5萬平方米的購物中心，一天平均的人流量最多也就是2萬人。但是一個3萬平方米的三甲醫(yī)院一天的人流量是4萬人。就是一個醫(yī)院的人流量超過了你的購物中心的人流量。我們?nèi)绾卫�用這個基礎(chǔ)來創(chuàng)造新的商業(yè)價值和提升商業(yè)效率呢？我們一定要滿足人們需要的東西。也就是我剛剛說到的文化、健康、旅游、養(yǎng)老等等方面打開思路。如果說我們僅僅局限于商品、購物中心的話，這個是很窄的。

第三，在購物中心的層面當(dāng)中，我們大家都在提體驗化，如果說大家都提體驗化的話，那你也沒有什么差異化。我們要滿足大家的需求，包括教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，一些新奇的項目。體驗不是僅僅靠餐飲和娛樂就可以解決問題的。所以購物中心當(dāng)中的體驗化或者是創(chuàng)新也要開拓思路。

陸興泰：非常感謝毛總。我們要跳出原有的思維，把眼界打開。確實從2011年下半年以來，傳統(tǒng)商業(yè)遇到了或多或少的困難。在傳統(tǒng)商業(yè)遇到困難的同時，一些新的商業(yè)模式也在涌現(xiàn)出來。比如說以趙總為代表的一九一二的模式。我們請趙總給我們介紹一下。據(jù)我所知，一九一二也在賦予新的內(nèi)容和含義，這種新的商業(yè)業(yè)態(tài)，你們怎么來看傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型。

趙文：很高興可以參加這個會議，我先做點廣告。一九一二集團(tuán)成立5年，現(xiàn)在在華區(qū)域以南京為核心，目前我們在六個城市運營了七個街區(qū)。一九一二的特色是什么呢？我們是在購物中心中比較熱門的部分，就是娛樂、餐飲、休閑業(yè)態(tài)為核心的主題街區(qū)。我們于2004年在南京長江路總統(tǒng)府旁邊的街區(qū)開業(yè)，當(dāng)時我們糾結(jié)了很長時間到底起什么樣的名字。后來我們想到旁邊是總統(tǒng)府，因此我們用1912來做了名字。我們用12個字來形容自己就是城市客廳，文化名片，城市地標(biāo)。作為1912來講，可能原來的這些品類組合，在購物中心當(dāng)中都有出現(xiàn)。走到今天，1912在老的業(yè)態(tài)組合當(dāng)中，最大的特色是娛樂的成分，我們以酒吧為代表的時尚娛樂元素是最大的一個主題。比如說我們南京街區(qū)66家商鋪，酒吧達(dá)到了23家。無錫街區(qū)是一個由14個酒吧組成的街區(qū)。在項目發(fā)展當(dāng)中，我們反其道而行之，我們覺得要滿足消費者全部的體驗是很難的，我們發(fā)現(xiàn)我們的人流量實際上更多是受特色性消費的吸引，因此我們在項目發(fā)展當(dāng)中增加了特色零售的比重。這是我們公司簡單的情況。

在當(dāng)今這個時代，就像計算機(jī)和手機(jī)的發(fā)展一樣，傳統(tǒng)商業(yè)遇到的問題，購物中心也一樣會面臨到。核心來說，今天各位嘉賓談到問題的背景都是一樣的。一個是商品品類極大的豐富，第二個是我們購物場所極大的豐富。過去從供銷社，到一個城市只有一個百貨店，到現(xiàn)在人均購物面積越來越多，其實都是供過于求的情況，再假說網(wǎng)絡(luò)虛擬購物帶來的沖擊。在這樣的情況下，無論是傳統(tǒng)商業(yè)，還是購物中心都會遇到同樣的挑戰(zhàn)。因此在這樣的情況下，我們講體驗也好，講其他的也好，最終還是要差異化。但是差異化很難，因為每個人的都差異化，差異化之后又變成同質(zhì)化。我曾經(jīng)和銀行的朋友聊過，其實中國的差異化是在變化當(dāng)中產(chǎn)生的。中國的復(fù)制拷貝能力很強(qiáng)。我很多朋友在旅游行業(yè)，在金融行業(yè)，談不上任何保護(hù)。今天我們做一個產(chǎn)品，明天其他銀行都推出了，今天我們推出一個主題旅游，明天所有的旅行社都推出了。

我們說差異化，其實我覺得差異化體現(xiàn)在三個方面。一個是空間的差異化，過去從百貨店到購物中心大家覺得很新奇，寬闊的中庭，一站式的服務(wù)。而現(xiàn)在購物中心越來越通知化，從空間到品牌越來越類似。我覺得現(xiàn)在從空間來說，主要是走一個主題。比如說以自然為主題，以人文為主題，包括大家討論比較多的K11，是藝術(shù)為主題。自然主題方面，像水牛城是以水為主題。空間的主題化會給大家?guī)�來以視覺上的沖擊，以及依托這些沖擊來吸引消費者。大家現(xiàn)在都在做這樣的空間差異化。

第二是業(yè)主業(yè)態(tài)的差異化�，F(xiàn)在坦率來說，難度越來越大。第一個吃螃蟹的，比如說把餐飲、休閑娛樂提到20%以上，現(xiàn)在大家基本上都是這樣的，大概都是三三制的，30%做餐飲、30%休閑娛樂、30%商品消費。在這樣時候，怎么做差異化呢？我覺得可能是有兩個方向。一個是把自己所擅長的，或者說能足夠覆蓋某一個業(yè)態(tài)，把它做到足夠大、足夠集中。比如說我們要把酒吧的業(yè)態(tài)做到極致，就是這樣的道理。另外是混業(yè)經(jīng)營的，新加坡的保健、體檢、齒科都進(jìn)入到了購物中心。在原有商品品牌有限的情況下，這個問題不是購物中心可以解決的，只能是混業(yè)經(jīng)營，把原來覺得不應(yīng)該在購物中心里的東西搬到購物中心來。我想這個可能是我們業(yè)主業(yè)態(tài)差異化的一個表現(xiàn)。從去年到今年，應(yīng)該說說的最多的是兒童主題。但是很快，新建的大量的購物中心都會有兒童主題，所以我們還要找新的出路。

第三個是服務(wù)的差異化。我們過去說吃飯是體驗，唱歌是體驗。其實我們的購物行為也是體驗，尤其是購物中心購物相對網(wǎng)絡(luò)購物來說，他本身就是一個體驗。我們購物中心既然和網(wǎng)絡(luò)最大的不同是客戶與空間，人與人的接觸。這個就來來一個服務(wù)的問題，你空間帶來的舒適感以及任何人之間接觸所產(chǎn)生的服務(wù)，怎么樣找到自己的差異化，這個現(xiàn)在做法也很多，現(xiàn)在我們的娛樂可以做到三點，這也是一種服務(wù)。香港的一個購物中心，5層樓，每層樓根據(jù)他商店的主題，他的衛(wèi)生間主題都是不一樣的，他的衛(wèi)生間的尺度，衛(wèi)生間裝飾，甚至在某一層衛(wèi)生間里還可以賣化妝品。這樣的服務(wù)差異化，是購物中心或者說實體商業(yè)可以戰(zhàn)勝電商很重要的一個點。這是我對差異化的簡單的總結(jié)，因為這個事沒有結(jié)論，在未來激烈的競爭當(dāng)中，大家可以通過各自的實踐，總結(jié)出適合自己的品牌，適合自己公司定位的一個差異化的道路。

有一句話叫“五年前誰在做商業(yè)地產(chǎn)？”，五年以后我們問的是“誰沒在做房地產(chǎn)？”。如果說我們不改變的話，五年后可能就會被人問到，“不會還在做商業(yè)地產(chǎn)吧？”

陸興泰：非常感謝趙總。當(dāng)你的百貨不能把所有客流吸引到的時候，就把自己的特色做出來，這就是主題百貨�；齑畹母拍钜彩牵�就是盡量把客戶留在我的店里。其實這個過程就是傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型之路。但是怎么樣才是更好的轉(zhuǎn)型之路，我們不知道，因為市場在變，需要我們在座的傳統(tǒng)行業(yè)也好，包括商業(yè)地產(chǎn)商也好的努力。傳統(tǒng)商業(yè)不會消亡，關(guān)鍵是看他怎么重生，是和購物中心整合，還是自己變成購物中心呢？房總來自新加坡，有很多國外的經(jīng)驗，我們想請房總印象城的角度來談?wù)剛鹘y(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型。

房金亮：其實傳統(tǒng)商業(yè)的概念是非常大的。有人的地方其實從某種意義來說，從以前以物交換的層次，到現(xiàn)在的貨品流通，都有商業(yè)。有人的地方就有商業(yè)�，F(xiàn)在大家都說要轉(zhuǎn)型，要這樣要那樣。我覺得我們所從事的行業(yè)，其實你去看，如果說都能把自己所做的東西都做到最好的話，其實我覺得完全沒有必要去轉(zhuǎn)型。

打個比方，現(xiàn)在大家都說電商沖擊購物中心，沖擊零售行業(yè)沖擊的很厲害。是不是大家都要轉(zhuǎn)型做電商呢？我想也不一定。電商沖擊最大的零售行業(yè)就是百貨，因為百貨傳統(tǒng)意義上來說目的性消費很強(qiáng)，跟購物中心不太一樣。因為一般我們到百貨都有比較明確的目的，這樣的行業(yè)受到電商的沖擊最大。但是是不是說接下來我們就看不到百貨了呢？我覺得也不一定。

綜合國外的一些經(jīng)驗來說，百貨還是有很多的生存空間的。比如說上海剛剛開的高島百貨，在國外他一直生存下來，在新加坡，他從我讀書的年代，一直到現(xiàn)在還一直做的很好。為什么這些百貨行業(yè)可以生存下來，為什么很多傳統(tǒng)商業(yè)還可以存活下來，我覺得只有一個答案，就是把她們這個行業(yè)的特色做的最好。這是唯一可以生存下來的理由和原因。

同樣，現(xiàn)在購物中心，我覺得遍地開花，到處都是購物中心，哪怕你說印象城系列的這種產(chǎn)品，其實也沒有什么差別。說實在的，第一家購物中心五六年前開的時候，在行業(yè)內(nèi)有一些新鮮感。正大廣場在他做調(diào)整，做改變的時候，那是司徒文聰?shù)哪甏�開始的。除了在上海等一些城市有類似的組合之外，當(dāng)時開出來的印象城是第一個在二三線城市有這樣概念的購物中心�，F(xiàn)在我們回頭來看，其實你發(fā)現(xiàn)他也沒有什么特色。你說印象城有優(yōu)衣庫，有電影院，有餐飲，有ZARA，但是你看看周邊的都有，人家也可以做，那你有什么特色呢？這說明什么呢？購物中心也開始同質(zhì)化了，你能做我也能做。我覺得還是我剛剛說的話，無論是百貨也好，購物中心也好。在這樣的情況下，我們?nèi)绾文軌蚶^續(xù)做好，繼續(xù)領(lǐng)先。我們現(xiàn)在就面臨這樣的問題，當(dāng)它開出來的時候是一枝獨秀，而現(xiàn)在發(fā)生了變化，現(xiàn)在有什么樣的情況？整個蘇州城區(qū)周邊，已經(jīng)開出來的，或者是即將開出來的，類似于像印象城這樣的定位的，有20多家。這個時候大家要思考了，如何在這么多的購物中心當(dāng)中脫穎而出，怎么樣做的更好。

說體驗式購物范圍很大，但是體驗式購物不是簡單的可以做出來的，從他的整個經(jīng)營管理團(tuán)隊，是否真正的認(rèn)識到什么是體驗式，有沒有用心去落實，把體驗式的東西做出來。就像剛剛有演講嘉賓說了，K11養(yǎng)豬了，是不是購物中心都要養(yǎng)豬了。我覺得體驗式可以因地制宜，你所在的地方特色是什么？我們現(xiàn)在正在做一些規(guī)劃，像蘇州印象城，他的地理位置有一個特殊性，他就沿著河，其實這個地塊是一個非常不好的地塊，在開發(fā)之前，周邊都是河，他就像一個半島一樣的。只有一個通道可以到購物中心來，周邊都是河。經(jīng)過前期的開發(fā)，我們把一邊的河給添掉了，剩下兩邊是河。那么我們怎么和周邊區(qū)別呢？就是沿河，沿河開發(fā)非常有特色的酒吧、餐廳，在戶外打開一片天地，這是其他購物中心無法復(fù)制的。我想體驗式也好、同質(zhì)化也好，每個購物中心不要一味的去復(fù)制，最關(guān)鍵的是要按照你在當(dāng)?shù)氐那闆r，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的情況，周邊地理的情況，去創(chuàng)造自己購物中心的特色，這才是無論傳統(tǒng)商業(yè)也好，購物中心也好，能夠繼續(xù)生存下去的一個硬道理。

陸興泰：房先生有一點給我留下了深刻的因為，無論是傳統(tǒng)還是現(xiàn)代，你只要做出行業(yè)特色就可以生存。我有一位老師說，現(xiàn)在我們所說的傳統(tǒng)行業(yè)在過去也曾經(jīng)是新興商業(yè)，而現(xiàn)在新興的商業(yè)模式，在未來也會變成傳統(tǒng)模式。關(guān)鍵是怎么樣因地制宜的，結(jié)合自己的項目進(jìn)行差異化和特色經(jīng)營，為消費者服務(wù)，這一點非常的重要。現(xiàn)在市場上的情況是購物中心大有大的做法，小有小的做法，蜂擁而至。有人說未來幾年，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將尸橫遍野，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生這樣的現(xiàn)象了。犧牲的不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)，很多傳統(tǒng)商業(yè)也連帶著受傷了。目前從大大小小的商業(yè)地產(chǎn)來說，目前已經(jīng)開業(yè)的和正在籌建的比例差距很大。也就是說，正在籌建的商業(yè)地產(chǎn)很多。我們龍盛商業(yè)的汪總既是開發(fā)商又是商業(yè)房地產(chǎn)公司，您自己在經(jīng)營自己在管理。您作為一個開發(fā)商兼經(jīng)營者，您怎么看待傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型和未來所謂的新商業(yè)避免成為也需要轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)商業(yè)。能不能給我們分享一下。

汪帆：非常榮幸有這樣的機(jī)會跟大家分享。我覺得無論做商業(yè)還是做任何事情，都有一個大的原則就是以消費者為核心，人家需要什么我做什么，這是符合市場需求的�，F(xiàn)在進(jìn)入中國的新品牌或者是剛剛進(jìn)入中國的品牌，現(xiàn)在會面臨兩大困境。一個是新品牌或者是新進(jìn)入中國的品牌要拿到好的位置比較難。第二，因為他們今天進(jìn)來，租金很貴，成本很高，他手里又沒有那么多的資金，就導(dǎo)致他們沒有發(fā)展的持續(xù)性。我覺得這是他們品牌需要的東西，也是他們目前存在的問題。

傳統(tǒng)商業(yè)當(dāng)然受到很多購物中心或者是電商的沖擊。并不是說沒有優(yōu)勢。購物中心有兩大優(yōu)勢，第一個是好的地理位置。第二，原來的百貨公司也好，專業(yè)市場也好，賣場也好，原來的傳統(tǒng)商業(yè)都占據(jù)了比較好的商圈位置，這是他的第一個優(yōu)勢。第二，無論是百貨公司也好，賣場也好，他有比較大的資源，他手里有很大的現(xiàn)金流。傳統(tǒng)的百貨公司有這兩塊優(yōu)勢品牌公司又有這樣的需求，完全可以做一些整合。我覺得這是百貨公司轉(zhuǎn)型很大的一個機(jī)會。

以我和品牌打交道的經(jīng)驗來說，有很多品牌開第一家、第二家店的時候手里有資金，但是到第三家、第四家店的時候，他就就會資金鏈斷裂，特別是連鎖性的餐飲企業(yè)。我覺得百貨公司完全可以進(jìn)行一個整合，甚至百貨公司可以收購一些好的品牌，收購一些好的餐飲，然后把它放到好的位置當(dāng)中，這是很好的一條發(fā)展路徑。

據(jù)我了解，百老匯百貨，他自己扶持的品牌不下一百個。第一個階段他是抓現(xiàn)金流，第二個階段是搞體驗式消費。第三他現(xiàn)在是扶持一些品牌，他收購一些好的品牌，時尚的品牌，一些小的品牌，然后做一個品牌組合，放到他的百貨里。我覺得這個可能也是未來傳統(tǒng)商業(yè)可以發(fā)掘的路徑。

一些品牌來說，我覺得他們也是需要一些百貨公司，甚至是我覺得商業(yè)地產(chǎn)需要去支持的。這是一個共贏的很好的模式，可以去探討一下。這是我的一些經(jīng)驗。謝謝大家。

陸興泰：傳統(tǒng)商業(yè)因為傳統(tǒng)擁有很好的位置，所以這幾年他已經(jīng)積累了很大財富了，所以可以嘗試著掌握品牌資源，直接掌控品牌，包括超市也是如此。還有一條路是可以進(jìn)駐到購物中心當(dāng)中，和商業(yè)地產(chǎn)合作，也是一種轉(zhuǎn)型途徑�，F(xiàn)在吸引人氣很難，百貨公司和購物中心經(jīng)營當(dāng)中最大的區(qū)別，百貨公司是講客單價，而購物中心更多講的是人氣是否旺。百貨公司需要尋找出路，尋求突破，可能進(jìn)入購物中心也是一個選擇。或者是直接成為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營者。

百貨在中國有十多年的黃金周期發(fā)展，購物中心也是如此。現(xiàn)在大家都面臨各種各樣的問題。購物中心其實現(xiàn)在已經(jīng)不像五年前那樣了，也是在同質(zhì)化。剛剛房先生講到了一個非常有意思的話題，您說差異化顧客體驗不是那么簡單的。我們希望您可以多分享幾句。

房金亮：其實我覺得還是剛剛說的那句話，作為一個購物中心的經(jīng)營者，你首先要熱愛這個行業(yè)，熱愛這個地方。你熱愛了之后，你會不自覺的，周六、周日都在購物中心，這個過程對你了解購物中心的發(fā)展是非常重要的。他的客流發(fā)生什么樣的變化，來的人是什么樣的人，你了解了之后，你就可以在你調(diào)整過程當(dāng)中，包括你的租戶的品類，你的品牌調(diào)整，做出很好的判斷。因為只有你了解購物中心要的是什么，他來的什么客流，有什么樣的變化，才可以做出適合的變化。其實購物中心要做好，非常重要的一個點就是業(yè)態(tài)，包括品類要非常的豐富。人家進(jìn)到購物中心，他想要得到的東西都可以得到滿足。因為購物中心也有很多種，我說的還是典型的區(qū)域性購物中心的概念。比如說在淮海路上的購物中心，或者是在傳統(tǒng)商圈的購物中心，它的定位和我們說的區(qū)域型購物中心的定位和業(yè)態(tài)是完全不一樣的。

說到區(qū)域型購物中心，首先它的業(yè)態(tài)要非常的豐富，消費者來到購物中心，他想獲得的服務(wù)，想買到的東西都要可以滿足是非常重要的。比如說新加坡很多購物中心診所、寵物店都在當(dāng)中出現(xiàn)。甚至于還有郵政局。你能想到的東西，都在購物中心出現(xiàn)。而我們在國內(nèi)看到的購物中心情況是非常奇怪的，也不能說奇怪，可能是大家有一點偷懶。就是看到某一個購物中心，我就把購物指南拿回來，然后照著樣子拷貝就可以了，你看有什么，我就復(fù)制就好了。服裝、快時尚，招不到高端的，我就招稍微低端一點的。這是有點偷懶的。如果說要做一個成功的購物中心一定不能偷懶，一定要把工作做好。從前面的市調(diào)，銷售型的物業(yè)都要做更何況自持的。做這個市調(diào)要做什么，第一是周邊的消費者是什么樣的人，他的消費習(xí)慣如何？收入如何？年齡層次如何？我們周邊的競爭對手是什么樣的情況？針對這些周邊的信息，然后要有一個超前性，預(yù)測三年五年內(nèi)商圈會有什么樣的情況，我們針對這些情況對商業(yè)進(jìn)行定位。只有這樣做，購物中心成功的概率才會高。

但是坦率來說，很多商業(yè)都是這樣走下來的，但是開出來的成功和不成功的概率還是50對50。什么道理呢？很多事情理論上的東西和實際的東西還不一樣。除了前面一套理論性的東西，你必須要踏踏實實去做之外，你還要具備一個重要的能力，就是開出來之后，你要根據(jù)開出來的效果進(jìn)行總結(jié)和檢討。有哪些地方跟你當(dāng)初做的市調(diào)有出入的，導(dǎo)致現(xiàn)在的不成功或者是效果不好，馬上要糾正。必須要有這樣的能力。

說起來簡單，但是真的做下來，確實是一點一滴都要去累計經(jīng)驗的。這種經(jīng)驗的累計，大家肯定都可以做到，因為我們做購物中心并不是很難，但是為什么有的人做到，有的人沒做到呢？關(guān)鍵就是有沒有用心去做，有沒有在周末的時候，尤其是開業(yè)初期的時候，可以到購物中心親身體會。到底這個商場的問題在那里。有一個商場開出來的時候，應(yīng)該說是非常好的。但是幾個月之后，出現(xiàn)了所有租戶抗租，我就天天呆在商場，天天去找是什么原因。而且很奇怪，這個商場地下層是非常慘淡的，1-4層效果非常好。作為一個管理者，你必須要親身體驗，你要自己去了解，而不要緊緊靠下面的反饋。

陸興泰：非常感謝房總的精彩分享。做購物中心很累，周六保證不休息，周日休息不保證，差不多就是要做好購物中心的狀態(tài)了。我們一直說體驗，其實管理更需要體驗。租戶抗租究竟是為什么，你要去體驗，用心做，才可以把我們說的差異化也好，特色化也好做好。房先生從運營的角度講了很多。現(xiàn)在的購物中心，有一個不完全的統(tǒng)計，在建和開業(yè)的大概是7：3，也就是說70%是在建的，未來因為運營不好的購物中心會大量的開放。在各個城市現(xiàn)在也已經(jīng)出現(xiàn)了運營不好的購物中心了。

我們用50分鐘的時間探討了傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。真正要講究經(jīng)營的核心，不是嘴上講講差異化就可以了，怎么樣落到實處才是關(guān)鍵，我們要用心做。今天我們的對話環(huán)節(jié)就到這里，非常感謝四位嘉賓的分享，也非常感謝各位聽眾的聆聽。謝謝大家。

（搜鋪網(wǎng) 上海報道）