自2011年樓市宏觀調控收緊后，全國各地的房企掀起向商業地產轉型的熱潮。今年上半年，一方面是業內人士不斷發出對商業地產大躍進泡沫的擔憂，而另一方面是綠地、龍湖、遠洋等一線房企紛紛宣布加大拓展商業地產力度。

8月9日，太原國土局發布公告稱，華潤置地(成都)有限公司以總價20.13億元，在太原長風橋西拍下共計約16.76萬平方米的三塊商業地塊。而在2012年歲末，業界老大萬科地產,也宣布把收入囊中的太原長風橋西一地塊用于商業地產開發。

綜合房企的拿地開發動作不難發現，一線房企在二三線城市的開發方向正在向投資巨大、運營復雜的商業地產拓張，由此也帶來太原地產競爭格局的升級。

A　名企搶灘太原商業地產

2006年，上海綠地集團正式進駐太原樓市。由此掀起全國一線房企品牌在太原拿地開發的熱潮。基于太原市樓市的落后欠發達，多數入駐太原的名企，將開發商目標緊緊盯在住宅上。精裝修、高檔公寓、坡地花園別墅等由名企打造的住宅新產品，一經面市，幾乎全部遭到購房者的瘋搶。

時至今日，太原樓市匯集的一線品牌房企數量已達到15家，名企市場份額已占到六成以上。雖然住宅開發熱還未降溫，但名企已經嗅到了太原商業地產的商機，加快了商業地產的拓張步伐。

2008年，國內商業地產的運作高手深圳茂業地產以7.8億元成功拍下親賢街“山汽”地塊。2012年年末，這個規劃設計總建筑面積達到65萬平方米的項目浮出水面。與太原其它名盤不同的是，這個項目中購物中心、商場、寫字樓、酒店、步行街等商業物業的建筑面積比例遠高于住宅。

就在親賢茂業新天地亮相不久之后，專注住宅開發的萬科地產高調宣稱，其在太原長風西大街新競得的一個地塊，將用于商業地產的開發。

8月9日，太原國土局發布公告稱，華潤置地(成都)有限公司以總價20.13億元，將太原長風橋西三塊共計約16.76萬平方米的商業地塊收入囊中。

至此，一線房企在太原拓張商業地產的思路清晰可見。

B　拓張動力為何強勁

業內人士李先生介紹，名企紛紛在二三線城市拓張商業地產地盤，一是看中這些城市的商業潛力，另外，源于商品住宅銷售的壓力。

今年上半年，國內知名機構仲量聯行發布了一份《中國新興城市50強》報告。該報告顯示，未來10年內，中國新興城市50強中的主要城市將新建8000多萬平方米的現代零售物業和接近3000萬平方米的甲級辦公樓，且未來還將建造超過1億平方米的商用物業。太原作為新興50強城市中的起步型三線城市，商業地產正處于一個開發高峰起步期。“城市化、二三線城市快速聚集的就業人口，都是房企開發商業地產的動力。”業界人士分析說。去年出臺的《太原市推進城鎮化戰略規劃方案》顯示，2015年，太原市域人口將達470萬，市區城鎮人口達365萬。2030年太原市域人口將達678.5萬，市區城鎮人口達530萬，全市的城鎮人口比2012年增長了近一倍。

而刺激開發商拓展商業物業的另一個原因，是住宅同質化競爭激烈，銷售受到限制。業內人士李先生聲稱，房地產開發成本居高不下，只有開發附加值高的高端物業和豪宅才能賺取利潤，但此類項目又是受限購影響最嚴重的產品。住宅開發的利潤率不斷被攤薄，受到的政策影響又很大，許多開發商感覺開發住宅力不從心。

在不少開發商看來，持有一個運作成功的商業物業，其租金、商業利潤收益源源不斷，比開發新的住宅項目更穩妥。

C　蜂擁而至 商業地產競爭加劇

從2011年至今，太原規劃待建、建筑面積超過20萬平方米的商業綜合體項目已超過20個。而一線名企紛紛介入太原商業地產的開發，太原商業地產的競爭格局快速升級。本土房企與一線房企的項目競爭內容除了產品品質外，對商業品牌的吸引力，對商業地產的運作能力也是業界爭論的焦點。

記者了解到，在全國商業地產頗具影響力的萬達集團、茂業地產，與國內外知名的百貨、酒店管理、超市、奢侈品、快餐品牌有數十年的合作，旗下還成立了相應的商業經營服務公司。

以茂業為例，其每開發一個新項目，古馳、香奈爾、百麗等數十個世界頂級奢侈品牌和百貨品牌即會入駐商場，以吸引更多的知名餐飲、休閑、服務、娛樂品牌入駐。高檔酒店、寫字間與商場形成商圈良性互動。

從事商業地產運營的業界人士張先生認為，與一線房企相比，多數本土企業開發商業地產的招商能力相形見絀，需要開發商主動上門洽談主力店。一線房企介入太原商業地產開發后，本土企業承受的壓力不言而喻。

但也有業界人士對此觀點表示質疑，太原某房企的品牌經理孫女士稱，商業物業不同于住宅，需要有成熟專業的團隊經營運作管理，商業項目假以時日才能樹立市場地位。“沃爾瑪、家樂福超市入駐太原之時，即有零售業界人士提出本土超市會被沖擊得一蹶不振。但事實上，美特好在市場實踐與學習中，快速成為太原最具影響力的超市品牌，并未因這些巨頭的沖擊而倒下。”孫女士認為，山西省恒實地產、華宇集團、山西陽光實業、山西國貿通過自身實力，打造了省內多個商業地標，顧客對這些商業項目的依賴度不會因為有了新的商場就放棄。

顧客購物有區域消費的慣性，孫認為本土企業由于植根于本土，龐大的規模往往能帶來巨大的成本優勢，所以在這場拼人氣的商業競爭中，往往更容易占據主動。

D　散售物業成主流 業主需警惕投資風險

住宅開發屢次受到宏觀調控的壓力，商業地產成為房企轉型的熱點。

據蘭德咨詢的近期一項調查數據顯示，我國上市房企中商業地產持有性物業租金收入一般占年度營業總收入的3%-5%，高的達到7%。特別是開業不久，正處于培育期的商業，八成以上虧損。業內人士張先生介紹，面對開發規模激增、資金投入巨大卻回籠慢的商業地產，開發商在商業地產的獲利方式眼下主要為散售物業。而沒有統一運營管理的商業物業，意味著經營難成品牌聚合力，顧客到店數量、消費能力有限，極易造成投資者投資失敗。“一線房企爭相介入商業地產開發，由此帶來太原商業地產潛在供應量巨大、招商難、商戶經營難的問題。”業內人士李先生認為，在這種情形下，商業地產的投資者更應看重開發商對商業地產的招商能力，運營經驗。

通常而言，已成功運作過商業地產項目的開發商，手中擁有龐大的商業品牌資源、金融資源。再度運營新商業項目時，招商不存在困難。另外，顧客購物及選擇商業服務時，對品牌、消費場所有依賴感，這意味著知名商業地產運營商的勝算更大。除此之外，商業地產的運營創新、定位也是吸引消費者光臨的一個重要因素。以太原為例，率先嘗試新商業模式的商業項目，獲得成功的幾率遠比復制模式的項目更受歡迎。比如太原第一個商業綜合體——和信商座，第一個體驗式購物中心——北美新天地等商業項目，顛覆了傳統商業模式，也給投資者帶來巨大收益。

而單靠銷售商業物業的項目上，招商品牌難以確定的項目，即使項目位處鬧市區，也可能面臨經營難的困境，投資者要慎選。

依照業界觀點，華潤、萬科、太原茂業天地的商業項目是否能成功運作，甚至取代本土房企開發的商業地標，現在仍是個未知數。

（來源：山西晚報）