近日，就在多地爭相出現“地王”的時候，華人首富李嘉誠旗下公司開始連續出售內地物業。消息一出，立刻讓人聯想到巴菲特“所有人看多的時候看空，市場最悲觀的時候看多”的投資理念，引起外界高度關注。“長和系”的最新動作，被解讀為李嘉誠看空內地樓市，要借此撤出在內地的投資，轉戰歐洲。

消息在業界引起軒然大波，李嘉誠旗下公司長江實業的董事郭子威面對媒體，在北京公開進行了回應，公開否認退出內地樓市，表示國內外的投資機會同樣都在關注，只是目前到歐洲投資的機會更多。    

“長和系”連續拋售香港與內地資產

根據多方報道，最近一個多月，李嘉誠旗下的長江實業及和記黃埔相繼宣告，將拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場等香港與內地資產。

根據市場的估算，百佳的估值約折合155億港元，上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓的叫價為60億元人民幣；而西城都薈最終的交易價格則在33億港元左右。有消息稱，接二連三的潛在交易可能涉及的金額接近250億港元，另有媒體分析認為，其相關資產轉讓規模將達到410億港元。

而有消息稱，除了拋售其在香港及內地的資產，李嘉誠同時還在通過其他方式變相減持在港資產。置富產業信托日前公告稱，打算出價58.49億港元，向李嘉誠控制的長江實業收購天水圍發展有限公司全部已發行股本，這意味著通過此次資本運作，長江實業變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

在李嘉誠這一波轉讓的資產中，零售及商業地產項目成為主要對象，且大多經營效益明顯有下跌的趨勢。如創辦已經40年的百佳超市，截至2012年底在內地、香港的門店合計有345家，營業額雖高達217億港元，但毛利只有2%~3%，約占和黃集團整體收入的5%。

和記黃埔2013年上半年財報顯示，今年上半年零售業務營收總和約為187.8億港元，與上年同期相比僅增1.5%，而去年同期則是11.8%；與此同時，包括百佳、豐澤、屈臣氏酒窖及Nuance-watson等在內的四種業態可比門店同比增長平均只有1.2%，遠遠低于去年同期的7.7%。

有分析認為，和記黃埔的零售業務功能在于為地產板塊等提供現金流，但伴隨著零售業務的銷售下滑以及地產板塊的調整，這種零售+地產模式的平衡被打破，這也成為李嘉誠陸續轉讓零售資產的動因。繼拋售百佳、西城都薈之后，豐澤、屈臣氏酒窖及Nuance-watson也很有可能成為被轉讓的對象。

不過，對于相關拋售引發的“李嘉誠退出內地樓市”的猜想，日前李嘉誠旗下公司長江實業的董事郭子威公開作出回應。他承認正在商談出售上海東方匯經OFC的意向，但否認了出售北京持有物業的傳聞，并稱不會退出內地樓市。

內地“地王”頻出王石拿李嘉誠示警

由于近期內地土地市場異常火熱，李嘉誠拋售內地資產的舉動也成為業內“空軍”拿來分析樓市風險加劇的論據。包括萬科董事會主席王石在內的不少人士認為，李嘉誠拋售內地物業的行動無疑是一個信號，暗示內地的房地產繁榮即將進入尾聲。

今年以來，國內樓市房價持續走高，讓不少房地產開發企業對后市“看多”預期明顯加強，紛紛加入土地爭搶大軍。

據上海易居房地產研究院日前發布的報告顯示，8月，上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元，同比增長151.4%，已持續11個月同比正增長。

大型房企在一線城市拿地尤為積極。據中原集團研究中心監測，8月十大標桿企業拿地金額已達266億元，獲得的權益可建面積達到508萬平方米。連主攻二三線城市的恒大地產，也將進入北京等一線城市作為其下半年的戰略目標。

在9月5日這個“地王日”。上海、杭州、蘇州當日分別誕生了總價或單價地王。上海徐家匯中心項目被港資地產商新鴻基地產以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊也被世茂房地產以47.25億元收入囊中。

而就在前一天，融創中國剛剛以21億元兼配建27.8萬平方米醫院面積的代價，投得北京農展館北路8號住宅地塊。如果扣除配建的醫院面積，每平方米樓面價高達73099元，創全國樓面單價紀錄，成為北京新地王，業界預計物業落成后每平方米售價將超過15萬元。

在看到融創拿下北京新地王的消息后，萬科董事會主席王石在微博上點評稱“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”。

中房信研究總監薛建雄則分析說，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產和資產價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產市場已經進入高風險區間。

李嘉誠側重投資歐洲已布局三年

李嘉誠是個精明的商人，得以在香港最動蕩的年代起家，靠的本領便是準確判斷形勢，然后低買高賣。但如今企業、物業遍布全球的“長和系”公司，為何此刻單在內地、香港在內的大中華區頻頻套現？

有業內人士認為，李嘉誠家族近期大舉投資歐洲特別是英國的投資策略，與歐洲資產處于低位階段密切相關。相較而言，內地和香港資產處于高位。因此，減持高位資產，符合李家一貫的投資理念。李嘉誠側重投資歐洲早在3年前就已開始布局。在最新一輪的擴張中，由于天然氣正在成為新的投資天堂，李嘉誠接班人李澤鉅以此為契機，近期斥資77.53億港元收購了英國天然氣供應商WWU。收購后，他將控制英國天然氣近三成的市場。

至此，“長和系”已累計耗資1550億港元將英國水務及電力公司與部分燃氣資產收入囊中，一舉控制了英國天然氣近三成的市場、約1/4的電力分銷市場、5%的供水市場。曾有外國媒體稱，李嘉誠父子“幾乎買下了整個英國”。

同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，從行業的角度來講，通過對不同地區、領域的投資收益進行比較、規劃，進而調整投資結構，也是很正常的情況。從李嘉誠的投資動向看，仍舊傾向于熟悉的區域，“更多的投資集中在英國，這和李家對英國的實際情況較為熟悉有關。”

而郭子威日前也對李嘉誠把投資重心轉向歐洲的原因進行了解釋。他表示，公司只是出于穩健的投資考慮，不把雞蛋都放在一個籃子里，“今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。國內外的投資機會同樣都在關注，只是目前到歐洲投資的機會更多。”

上海地價18年漲20倍

今年以來，上海頻現“地王”，頗有“你方唱罷我登場”之勢。5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元獲得上海長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價率達56.96%，成為上海2013年的新總價地王；緊接著在7月3日，經過323輪競價，位于上海浦東新區張江高科技園區中區的商住地塊，最終被萬科聯合體以總價48.7億元競得，溢價率更高達90%。

不過，這些項目根本不能與徐家匯中心項目的“能級”相比。按上海市規劃和國土資源管理局此前發布的預申請公告，緊鄰港匯廣場的“徐家匯中心項目”地塊，包括57、150、151三個街坊，總出讓面積為99188.8平方米，起始總價高達175.2611億元。

9月5日上午9時30分，跟市場預料的一樣，競拍大幕開啟時，港資新鴻基、九龍倉如約出現。在現場，僅拍賣了18輪，加價幅度就上升到了5000萬元。又過了一刻鐘，新鴻基就將價格突破200億元。而最終，該公司如愿以217.7億元的價格將“徐家匯中心項目”地塊拿下。

網友對上述競拍結果的回復頗為專業：“又為上海貢獻了GDP和幾百億元的財政收入。”然而，不為網友所知的是，1995年，韓國大宇公司曾以1億美元的價格買下這處地塊，也就是說，該地塊18年“通脹了”20余倍。

中國樓市尚未見頂

中國“瘦身”，海外“增肥”，此消彼長之間，原本就陷入“撤資香港”、“投資重心西移”漩渦的李嘉誠再次成為焦點。更進一步的猜測是，從中國的房地產 業撤資，投資海外實業，可能意味著從商60余年未曾遭受大幅虧損的華人首富，對中國樓市持看空態度。

那么，李嘉誠的頻繁拋售，是否意味著中國樓市已見頂？

日前，北京農展館地塊以21億元拍出，折合樓面價每平方米7.31萬元，創下全國新高。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，像這樣的大型地塊拍出高價，是中國樓市未來市場空 間較大的證明。再比如上海的徐家匯中心地塊，被新鴻基以217.7億元拍得，也創下了上海總地價之最。他表示，雖然中國的宏觀經濟尚在低位，但一二線城市的機會還是很多，“徐家匯中心項目也吸引到香港公司的投資，可見香港公司對內地樓市失去信心的說法并不成立。”

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓則強調，李嘉誠及旗下公司的投資，動輒幾百億元甚至上千億元，這和普通買房投資完全不同，“2009年前后，李嘉誠在內地和香港的投資遠超其他年份。未來，如果中國的宏觀經濟復蘇，也不排除李嘉誠卷土重來的可能。”

對于樓市的走向，謝逸楓說，中國房價尚未到達頂點，有幾個原因。首先，地價仍有上漲空間，“地王”頻現，“面粉”貴了，自然會拉升“面包”的價格。其 次，龐大的市場需求尚未得到完全滿足，供求關系決定了房價將繼續上行。第三，中國樓市的漲幅始終領跑宏觀經濟增速，未來房價很可能保持這一趨勢。“因此，以李嘉誠的動作來判斷中國房價封頂，并不客觀。”

（來源：青島財經日報）