在住宅領域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產(chǎn)在很多投資商眼中就是一片“藍�！�。
正因如此，這里自然成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的救命稻草。隨著各路豪強紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“空白”的商業(yè)地產(chǎn)領域，短兵相見且殺聲四起。
若回到10年前，很多人還在追問商業(yè)地產(chǎn)到底是什么。而時間拉回到5年前，大家所關注的則是又有哪家地產(chǎn)企業(yè)開始進入商業(yè)地產(chǎn)領域。今天大家關心的則是，還有那個行業(yè)的“巨頭”沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)。
如今，家居業(yè)大鱷也將觸手伸向了這塊本就越來越擁擠的“盛宴”欲分一杯羹。在4月份，紅星美凱龍宣告1000億元進軍商業(yè)地產(chǎn)。按照規(guī)劃，紅星美凱龍將在未來八年內進駐全國60座城市，開發(fā)運營100個城市綜合體項目。
眾所周知，城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質量的“金鑰匙”，更是受到國內各大城市政府和投資者的青睞。而企業(yè)在城市的深耕布局也與地方政府的招商引資一拍即合。
隨著德州星凱國際廣場9月8日開盤，標志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業(yè)布局。目前在山東市場上，涵蓋了濟南、青島、日照、德州等10個城市綜合體。
“就是想在中國的三線市場上做出一個標版的城市�！钡轮菪莿P房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇坦言，尤其是在新型城鎮(zhèn)化建設大背景下，樹一個樣板市場出來。
綜合體迅猛擴張
據(jù)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。
南京目前規(guī)劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設。而經(jīng)濟活躍的蘇州，城市綜合體的涌現(xiàn)速度之快，更是出乎人們預料。
云南省提出在未來五年內，將規(guī)劃建設100個城市綜合體。據(jù)相關機構統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。
有學者指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。
值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。
很多當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。
“引入城市綜合體，能夠帶動和促進當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)住宅品質的提升，商業(yè)服務業(yè)的帶動以及人民的消費水平和消費觀念。”山東省德州市住建局副局長張云發(fā)如是表示。
深耕布局二三線
傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為轉型的救命稻草，紛紛寄望于開發(fā)集星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”。而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，更想從中搶得一份。
以經(jīng)營家局為主業(yè)的紅星美凱龍，便是其中之一。今年，紅星美凱龍高調宣布全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領域。根據(jù)其規(guī)劃，該公司將斥資千億，到2020年欲建100個“城市綜合體”。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發(fā)。
隨著德州星凱國際廣場正式開盤，也標志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業(yè)布局。目前在山東市場上，涵蓋濟南、淄博、青島、日照、濰坊、德州等10個城市綜合體。
據(jù)了解，國際廣場項目作為德州首席大型城市綜合體，計劃投資70多億元，規(guī)劃建筑面積171萬平方米，建設內容涵蓋家居建材生活廣場、百貨購物中心、美食城商業(yè)餐飲街高檔配套住宅等，商業(yè)部分將綜合高端百貨、品牌超市、國際院線、流行前線、數(shù)碼家電廣場等全方位復合業(yè)態(tài)。
德州這座山東省人口第三大城市，消費潛力有待挖掘�；蛟S正是看中這一點，紅星美凱龍才會以如此大的體量落子德州。
紅星美凱龍集團執(zhí)行總裁蔣小忠表示，該項目強大的商業(yè)模式也必將拉升德州商業(yè)檔次，使德州商業(yè)發(fā)展上一個新的臺階。
“隨著房地產(chǎn)市場的階段性調整，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，希望這個項目也成為城市化的主力引擎和城市名片”一位德州市政府官員說。
熱潮下的冷思考
當前，二三線城市正在掀起一輪城市綜合體建設的熱潮。地方政府“求商若渴”。然而，并不是所有人都是贏家，商業(yè)地產(chǎn)不是想象中那樣簡單。首先它的盈利周期很長，而前期投入又非常大。如果沒有足夠的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，很難堅持下去。
另外，在進駐一個城市時，還要看當?shù)氐娜丝跀?shù)量以及消費實力等考量。有些企業(yè)就是沒有找準定位，最終難以為繼。甚至有些地方也出現(xiàn)了空城、鬼城的現(xiàn)象。
對此，德州星凱房地產(chǎn)總經(jīng)理殷慧勇認為，地產(chǎn)商在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當中將扮演很重要的角色，但“經(jīng)不能念歪了”。很多開發(fā)商以低廉的價格圈地，盲目去進行發(fā)展，就有可能造成供給過剩。
“地產(chǎn)開發(fā)的步伐要與城市化進程、人口擴容的預期相匹配，既不能塊也不能慢�？炝说脑挘统霈F(xiàn)了很多的鬼城、空城。很多人覺得這不是什么好事，但也不全是壞事，它為未來城市的發(fā)展流出了巨大的空間。只是說這個空間需要更長的時間�！�
在他看來，科學布局自身的發(fā)展計劃，使項目的發(fā)展與項目所在地城市的擴容、人口的增長等一系列相匹配。這樣才能實現(xiàn)和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。
170萬平米的項目，在一個常駐人口不足70萬的三線城市。經(jīng)濟的發(fā)展、市場的容量、人口的數(shù)量能不能支撐這樣龐大的體系的地產(chǎn)項目？
對于紅星美凱龍和殷慧勇本人來說，這都是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。
（來源：新華網(wǎng) 記者王日晨）
