在住宅領(lǐng)域限購(gòu)、限貸政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)在很多投資商眼中就是一片“藍(lán)�！�。
正因如此，這里自然成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的救命稻草。隨著各路豪強(qiáng)紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“空白”的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，短兵相見(jiàn)且殺聲四起。
若回到10年前，很多人還在追問(wèn)商業(yè)地產(chǎn)到底是什么。而時(shí)間拉回到5年前，大家所關(guān)注的則是又有哪家地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今天大家關(guān)心的則是，還有那個(gè)行業(yè)的“巨頭”沒(méi)有涉足商業(yè)地產(chǎn)。
如今，家居業(yè)大鱷也將觸手伸向了這塊本就越來(lái)越擁擠的“盛宴”欲分一杯羹。在4月份，紅星美凱龍宣告1000億元進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。按照規(guī)劃，紅星美凱龍將在未來(lái)八年內(nèi)進(jìn)駐全國(guó)60座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)100個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。
眾所周知，城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，更是受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。而企業(yè)在城市的深耕布局也與地方政府的招商引資一拍即合。
隨著德州星凱國(guó)際廣場(chǎng)9月8日開(kāi)盤(pán)，標(biāo)志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業(yè)布局。目前在山東市場(chǎng)上，涵蓋了濟(jì)南、青島、日照、德州等10個(gè)城市綜合體。
“就是想在中國(guó)的三線市場(chǎng)上做出一個(gè)標(biāo)版的城市。”德州星凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇坦言，尤其是在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大背景下，樹(shù)一個(gè)樣板市場(chǎng)出來(lái)。
綜合體迅猛擴(kuò)張
據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)。而經(jīng)濟(jì)活躍的蘇州，城市綜合體的涌現(xiàn)速度之快，更是出乎人們預(yù)料。
云南省提出在未來(lái)五年內(nèi)，將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。
有學(xué)者指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。
值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。
很多當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。
“引入城市綜合體，能夠帶動(dòng)和促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)住宅品質(zhì)的提升，商業(yè)服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)以及人民的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念�！鄙綎|省德州市住建局副局長(zhǎng)張?jiān)瓢l(fā)如是表示。
深耕布局二三線
傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為轉(zhuǎn)型的救命稻草，紛紛寄望于開(kāi)發(fā)集星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”。而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，更想從中搶得一份。
以經(jīng)營(yíng)家局為主業(yè)的紅星美凱龍，便是其中之一。今年，紅星美凱龍高調(diào)宣布全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)其規(guī)劃，該公司將斥資千億，到2020年欲建100個(gè)“城市綜合體”。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
隨著德州星凱國(guó)際廣場(chǎng)正式開(kāi)盤(pán)，也標(biāo)志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業(yè)布局。目前在山東市場(chǎng)上，涵蓋濟(jì)南、淄博、青島、日照、濰坊、德州等10個(gè)城市綜合體。
據(jù)了解，國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目作為德州首席大型城市綜合體，計(jì)劃投資70多億元，規(guī)劃建筑面積171萬(wàn)平方米，建設(shè)內(nèi)容涵蓋家居建材生活廣場(chǎng)、百貨購(gòu)物中心、美食城商業(yè)餐飲街高檔配套住宅等，商業(yè)部分將綜合高端百貨、品牌超市、國(guó)際院線、流行前線、數(shù)碼家電廣場(chǎng)等全方位復(fù)合業(yè)態(tài)。
德州這座山東省人口第三大城市，消費(fèi)潛力有待挖掘�；蛟S正是看中這一點(diǎn)，紅星美凱龍才會(huì)以如此大的體量落子德州。
紅星美凱龍集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣小忠表示，該項(xiàng)目強(qiáng)大的商業(yè)模式也必將拉升德州商業(yè)檔次，使德州商業(yè)發(fā)展上一個(gè)新的臺(tái)階。
“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)整，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無(wú)疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，希望這個(gè)項(xiàng)目也成為城市化的主力引擎和城市名片”一位德州市政府官員說(shuō)。
熱潮下的冷思考
當(dāng)前，二三線城市正在掀起一輪城市綜合體建設(shè)的熱潮。地方政府“求商若渴”。然而，并不是所有人都是贏家，商業(yè)地產(chǎn)不是想象中那樣簡(jiǎn)單。首先它的盈利周期很長(zhǎng)，而前期投入又非常大。如果沒(méi)有足夠的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，很難堅(jiān)持下去。
另外，在進(jìn)駐一個(gè)城市時(shí)，還要看當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量以及消費(fèi)實(shí)力等考量。有些企業(yè)就是沒(méi)有找準(zhǔn)定位，最終難以為繼。甚至有些地方也出現(xiàn)了空城、鬼城的現(xiàn)象。
對(duì)此，德州星凱房地產(chǎn)總經(jīng)理殷慧勇認(rèn)為，地產(chǎn)商在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程當(dāng)中將扮演很重要的角色，但“經(jīng)不能念歪了”。很多開(kāi)發(fā)商以低廉的價(jià)格圈地，盲目去進(jìn)行發(fā)展，就有可能造成供給過(guò)剩。
“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐要與城市化進(jìn)程、人口擴(kuò)容的預(yù)期相匹配，既不能塊也不能慢�？炝说脑挘统霈F(xiàn)了很多的鬼城、空城。很多人覺(jué)得這不是什么好事，但也不全是壞事，它為未來(lái)城市的發(fā)展流出了巨大的空間。只是說(shuō)這個(gè)空間需要更長(zhǎng)的時(shí)間�！�
在他看來(lái)，科學(xué)布局自身的發(fā)展計(jì)劃，使項(xiàng)目的發(fā)展與項(xiàng)目所在地城市的擴(kuò)容、人口的增長(zhǎng)等一系列相匹配。這樣才能實(shí)現(xiàn)和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。
170萬(wàn)平米的項(xiàng)目，在一個(gè)常駐人口不足70萬(wàn)的三線城市。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)的容量、人口的數(shù)量能不能支撐這樣龐大的體系的地產(chǎn)項(xiàng)目？
對(duì)于紅星美凱龍和殷慧勇本人來(lái)說(shuō)，這都是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
（來(lái)源：新華網(wǎng) 記者王日晨）
