2013年，對于華潤置地來說，可謂是多事之秋。年初的“海砂門”致使其最大的舊改項目停工;該事件的陰霾尚未散去，又迎來了新一輪人事調整;緊隨其后，上海又遭遇銀行催款……

在其他央企地產“狂飆突進”期，華潤置地卻進入了增長“瓶頸”：銷售增速明顯放緩;毛利大幅縮水。

在2012年度業績發布會上，華潤置地財務總監王國華表示，2012年公司住宅銷售毛利率為36.9%，低于2011年的39.6%。而今年上半年，其的毛利率為31.4%，較去年同期的47.6%跌16.2個百分點，較去年年底則跌6.2個百分點。

盡管毛利率下跌屬于行業普遍現象，但華潤置地卻在短時間內呈“斷崖式”下跌。華潤置地華南區總裁唐勇在中期業績發布會上表示，這主要是由兩個原因造成的：“第一，今年的結算結構和去年的結算結構相比發生了一些變化;第二，今年上半年和下半年結算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年賣的，在市場并不是很好的情況下，我們公司為了加速周轉，提升效率，有幾個項目結算的毛利偏低，導致了我們今年上半年結算毛利率的下降。”這種說法得到了蘭德咨詢總裁宋延慶的認可。

但在研究機構看來，華潤置地的毛利率回落將在接下來的幾年中持續上演。申銀萬國稱，華潤置地下半年毛利仍將維持在30%左右，明年開始會有小幅回升，但更顯著的回升則要等到2015 年。

盡管如此，華潤置地仍然在加速開疆拓土。業內分析人士認為，目前，行業上行，跟風搶地的房企不在少數，但房企目前更應將精力放在優化管理及質量管控上，而不是一味地追求銷售排名。

低成本融資助開疆拓土

連年下跌的毛利率與華潤置地的拿地節奏形成了巨大的反差。

宋延慶告訴記者：“與去年相比，快速拿地可謂是今年上半年華潤的特點，這主要是出于補庫存的目的，華潤這幾年的去化速度都比較快，所以需要快速拿地補庫存。”

今年上半年，華潤在拿地上一路“高歌猛進”。據統計，2013年，華潤置地共取得9幅土地，總價約為204.37億元，已達到去年93.19億元的2.25倍，創近三年土地投入新高;而從面積看，截至8月21日，企業新增土地面積413.62萬平米，創近5年來同期新高。

值得注意的是，拿地之前先融資，也成為了華潤置地上半年拿地的特點。例如，2月7日，華潤置地26億拿下廣州國際金融城A007地塊，而在1月31日華潤發布公告稱，與一家銀行簽訂40億港元的融資協議。5月20日，5.7億拿下重慶一地塊，5月16日與銀行簽訂8億元的融資協議。8月13日，以20.13億獲得太原三幅商業用地，近日華潤置地計劃將一筆30億港元的貸款增至76億港元。

截至目前為止，華潤上半年融資已超去年全年的100.2億港幣，達到137.1億港幣。

華潤置地發布2013年年中公告顯示，上半年其財務狀況保持良好。公告顯示，公司上半年銷售額為338億元，已完成全年目標570億元的59%，同比增長44.9%，而其負債率也由2012年年底的49.6%降低至43.6%。

早在2010年，華潤高管就提出，希望到2015年商業地產對公司的整體盈利貢獻能夠達到50%。如此看來，增加土地儲備、大規模融資、負債率降低、且銷售良好，華潤置地似乎在謀求下一輪的高速擴張。

方圓地產首席分析師鄧浩志認為：“房企融資是一種很正常的情況，從上半年的情況來看，整個行業都在加緊融資，比如佳兆業，而這很有可能是在為其下一輪擴張做資金準備。”

2005年，華潤置地只有十幾個項目，而截至目前，華潤置地已進入中國內地42個城市，正在發展的項目超過70個，成功躋身行業第二梯隊。站在其背后的是，是華潤集團的支撐。

這是華潤置地大步伐擴張的資本。而對于央企華潤來說，其另一項資本則是資金成本。

宋延慶認為，除華潤信托和華潤銀行可以為華潤置地提供借貸資金外，華潤可憑借較好評級及央企背景在境外獲得低成本融資。而這對于耗錢的商業地產來說尤為重要，為華潤的大力布局商業地產提供了極大支撐。

年中報顯示，上半年，公司的平均融資成本由2012年年底的3.77下降至3.57%，而行業平均融資成本為11%。

零售業與商業地產加速整合

在華潤加速布局商業地產的同時，集團其他業務也在與地產業務產生更積極的互動。

6月17日，華潤置地發布公告稱，王印辭任董事會主席、執行董事等職務，原華潤置地董事總經理吳向東將接任董事會主席一職。

同時，公告還宣布，董事會將有兩位新董事加入。其中，唐勇將任華潤置地執行董事和董事總經理，王宏琨將任執行董事以及董事會副主席。

而唐勇早前曾有多年在華潤物業工作的經歷，王宏琨則在華潤萬家以及華潤投資分別有高管經歷。

外界紛紛猜測，跨行業高管進入華潤置地，或加速華潤置地多元化發展步伐，尤其是零售和商業地產的整合將會進一步加深。

華潤置地最著名的戰略無疑是“集團孵化模式”，而在這一模式基本成型后，華潤集團的大平臺也為華潤置地提供了更多的整合機會。

此前，有資料稱，華潤旗下的商業地產品牌歡樂頌，是由華潤置地與華潤萬家協同發展的，定位為住宅加大賣場的商業項目，目前已在鞍山、合肥、哈爾濱等地試點。而萬象城城市綜合體則定位相對高端，進駐了華潤萬家超市的三個高端品牌OLE超市、Pacific Coffee、V IVO。而華潤置地所開發的大型樓盤，也均有華潤萬佳超市的進駐，為居民提供零售服務。

此次王宏琨的調入更加證實了這一猜測。

社科院研究員彭澎曾對媒體表示：“華潤的零售業與商業地產是密切聯系的。華潤將大型賣場結合到自身的城市綜合體之中，將自持的商業地產提供給大型超市使用，在租金成本不斷上漲的今天可以減低零售業的經營成本。而大型超市等零售的進駐也帶動了商業地產的人氣。”

宋延慶表示，“華潤旗下有多條產業鏈，這種整合實際上早在幾年前就開始了，畢竟華潤是一個戰略和利潤導向型企業。而行業內也普遍看好像華潤、中糧這樣擁有多條產業鏈的公司做綜合體，相比之下更有優勢。”

而對于華潤萬家是否會進駐華潤旗下另一產品線五彩城，華潤置地內部人士告訴地產中國網：“從目前來看，已開業的北京五彩城尚未與華潤萬家有任何關聯，但接下來開業的可能多少會與華潤萬家有些聯系。”

（來源：地產中國網）