9月10日，上萬名商家代表和75座已開業(yè)、40多座計(jì)劃開業(yè)的萬達(dá)廣場高管云集北京國家會(huì)議中心，參加在此舉行的2013年第七屆萬達(dá)商業(yè)年會(huì)。此次年會(huì)新增加了“品牌與代理商合作洽談會(huì)”，300多家國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌設(shè)立展位，吸引了來自全國各地的600多家經(jīng)銷代理商前來洽談，規(guī)模超過2000人，雙方達(dá)成意向的比例達(dá)到90%以上。除此之外，萬達(dá)廣場品牌合作洽談會(huì)現(xiàn)場簽約的商戶數(shù)量高達(dá)3757家，簽約率達(dá)80%。
在人頭攢動(dòng)、聲勢浩大的年會(huì)背后，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2013年上半年工作報(bào)告中稱，全集團(tuán)今年上半年實(shí)現(xiàn)收入745億元，同比增長33%，其中商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)收入567億元，同比增長15%。租金收入實(shí)現(xiàn)37億元，同比增長55.5%。
截至今年8月，萬達(dá)已經(jīng)在中國60多個(gè)城市開業(yè)75座萬達(dá)廣場，計(jì)劃到今年底達(dá)到85個(gè)，明年底達(dá)到109個(gè)。“到明年年底，萬達(dá)持有物業(yè)面積將接近2300萬平方米，超越美國西蒙公司，成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。”王健林稱。
萬達(dá)在國家會(huì)議中心的展示牌顯示，萬達(dá)目前已儲(chǔ)備國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌5000余家，已合作品牌2500多家，其中主力店品牌130多個(gè)，次主力店品牌70余個(gè)，室內(nèi)步行街品牌2000多個(gè)，其中國際品牌占比高達(dá)30%以上，首次進(jìn)入當(dāng)?shù)丶捌炫灥昶放七_(dá)50%以上。
“我們整個(gè)萬達(dá)廣場都是滿鋪開業(yè)的，像其他商場出租率達(dá)到90%開業(yè)，對(duì)我們而言就是失敗的，”萬達(dá)內(nèi)部人士表示。在今年剩下的3個(gè)多月中，萬達(dá)還將新開10座萬達(dá)廣場，在“快速擴(kuò)張”的過程中，萬達(dá)如何確保在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，讓商家全部入駐萬達(dá)廣場？
“先租后建”
在萬達(dá)廣場開工前，已經(jīng)將至少一半的營業(yè)面積租出去，與主力店的“先租后建”合作方式，是萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的關(guān)鍵。沃爾瑪成為萬達(dá)廣場“訂單模式”的第一個(gè)合作伙伴，早在2001年便入駐萬達(dá)開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長春購物廣場。但萬達(dá)是在與沃爾瑪簽署租賃協(xié)議之后，才開始進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)。
到2003年，萬達(dá)廣場的訂單模式已經(jīng)逐漸成熟，并且開始自建投資較小、吸客能力較強(qiáng)的星級(jí)影院。目前已經(jīng)與沃爾瑪、麥當(dāng)勞、肯德基、國美等大型企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等，然后共同確定城市、地塊，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面完成對(duì)接，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
記者獲得的《萬達(dá)招商管理制度》顯示，“在交地125天內(nèi)，招商中心與規(guī)劃院便要完成主力店的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃，”同時(shí)規(guī)定其他待定區(qū)域的業(yè)態(tài)及品牌定位，不得與自有品牌、緊密聯(lián)發(fā)型的主力店品牌沖突。
“百貨、院線、大歌星KTV、大玩家是我們的聯(lián)發(fā)業(yè)態(tài)，就是每個(gè)廣場全都有的，再配一個(gè)超市、電器，可能還有餐飲、健身、教育，基本上會(huì)有七八個(gè)主力店，不會(huì)超過10個(gè)。”萬達(dá)招商中心工作人員向記者介紹，“一般面積在3000平方米以上的叫主力店，1500-3000平方米之間的叫次主力店，1500平方米以下的就是普通店，但也不是絕對(duì)的。”
目前，萬達(dá)院線、大歌星KTV、萬達(dá)百貨三大聯(lián)發(fā)業(yè)態(tài)品牌，已經(jīng)全部是萬達(dá)自有品牌。截至2013年上半年，萬達(dá)已經(jīng)擁有超過6000塊電影屏幕、62家百貨店、68家大歌星KTV。
萬達(dá)內(nèi)部人士表示，萬達(dá)沒有超市業(yè)務(wù)，因此沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)等大型超市品牌成為萬達(dá)的緊密合作伙伴。家樂福北京和河北區(qū)域發(fā)展經(jīng)理向記者介紹，家樂福從2008年開始與萬達(dá)廣場開始合作，在廣場開工前，家樂福會(huì)與萬達(dá)一起選址、參與規(guī)劃。
永輝超市副總裁羅雯霞透露，永輝超市目前已擁有16家萬達(dá)廣場店，今年還將新開3家，“主要開店區(qū)域?yàn)闁|北、華南和西南地區(qū)，店鋪?zhàn)饧s為15年，營業(yè)面積在8000-15000平方米區(qū)間。”
“在眾多超市品牌中，我們會(huì)根據(jù)萬達(dá)廣場的自身定位和當(dāng)?shù)卣囊螅约拔譅柆敗⒓覙犯！⑷A聯(lián)和永輝等自身的發(fā)展需要，各個(gè)品牌的報(bào)價(jià)，來綜合考慮選擇哪個(gè)品牌進(jìn)駐。”上述萬達(dá)招商人員稱。
“主力店差不多占到萬達(dá)廣場總營業(yè)面積的一半左右，一般萬達(dá)廣場的總面積是15萬平方米，其中光萬達(dá)百貨就占到3萬平方米左右，”萬達(dá)內(nèi)部人士向本報(bào)介紹。
《萬達(dá)招商管理制度》規(guī)定，在試營業(yè)日的230天前，萬達(dá)招商中心便要完成主力店和次主力店的目標(biāo)品牌落位，6個(gè)月前便要組織主力店進(jìn)場對(duì)接會(huì)，對(duì)項(xiàng)目所有主力店房產(chǎn)條件、平面布置圖進(jìn)行移交。
同時(shí)萬達(dá)規(guī)定，“每個(gè)廣場原則上引進(jìn)3個(gè)快速時(shí)尚品牌”“次主力店主要就是指ZARA、HM、優(yōu)衣庫等時(shí)尚服飾品牌，”上述萬達(dá)招商人員介紹。
加強(qiáng)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)
上述《萬達(dá)招商管理制度》顯示，其自持的室內(nèi)步行街定位為時(shí)尚潮流，主要目標(biāo)顧客群體為18-35歲的時(shí)尚人群，其中餐飲美食占到35-45%，服裝服飾占到35-45%，生活精品占到15-25%，“原則上不引進(jìn)經(jīng)營單一品牌化妝品、藥妝、皮鞋、內(nèi)衣、手機(jī)、美容等品類商品。”
“這樣可以避免與萬達(dá)百貨的品牌沖突，比如萬達(dá)百貨有珠寶，在萬達(dá)廣場就不再招珠寶品牌。”萬達(dá)內(nèi)部人士介紹，萬達(dá)百貨主要為化妝品、皮鞋、珠寶等產(chǎn)品，與商家采用返點(diǎn)的合作模式，具體返點(diǎn)比例因品牌和產(chǎn)品的不同而有所區(qū)別。
“餐飲業(yè)態(tài)在招商時(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目所在城市進(jìn)行調(diào)研，引進(jìn)餐飲品牌的65%，必須為當(dāng)?shù)嘏琶?0位的餐飲品牌。”《萬達(dá)招商管理制度》規(guī)定，室內(nèi)步行街一層原則上不引進(jìn)餐飲品牌，洋快餐品牌盡可能落在三層。
“這樣布局更合理，而且還可以為一樓和二樓的商家?guī)砣肆鳌！鄙鲜鋈f達(dá)內(nèi)部人士介紹。
除此之外，《萬達(dá)招商管理制度》還規(guī)定，除室內(nèi)步行街的個(gè)別端頭餐飲商鋪外，單個(gè)品牌租賃面積不得超過600平方米，并且不得同時(shí)引進(jìn)同類業(yè)態(tài)、同類菜品的競爭性品牌。
“這都是過去的經(jīng)驗(yàn)積累，以前我們有一個(gè)廣場引進(jìn)好幾個(gè)火鍋店，結(jié)果大家都活不好，”上述萬達(dá)內(nèi)部人士稱，“所以現(xiàn)在嚴(yán)格規(guī)定，形成制度，因?yàn)槿f達(dá)廣場擴(kuò)張的這么快，員工這么多，不嚴(yán)格規(guī)定，下邊執(zhí)行的時(shí)候，不知會(huì)怎么變形。”
正因此，萬達(dá)廣場也贏得了眾多商家的信任和追隨。廈門蘇喜餐飲有限公司總經(jīng)理蘇帆2011年在廈門湖里萬達(dá)廣場開了一家400多平方米的餐廳，純利如今已經(jīng)由2011年的20%增長到2012年的27%，因此她還計(jì)劃進(jìn)入龍巖和福清的萬達(dá)廣場。
“我們?nèi)ツ晗掳肽觊_了業(yè)態(tài)調(diào)整會(huì)議，繼續(xù)加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)在萬達(dá)廣場的占比，從原來占比不低于50%，現(xiàn)在調(diào)整到60%，”9月11日王健林在達(dá)沃斯論壇接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)稱，“這是萬達(dá)廣場今后發(fā)展的方向，進(jìn)一步加大體驗(yàn)業(yè)態(tài)的調(diào)整，減少零售業(yè)態(tài)，特別是減少服飾業(yè)態(tài)。”
王健林在今年上半年的工作報(bào)告中介紹，萬達(dá)將今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個(gè)萬達(dá)廣場作為業(yè)態(tài)調(diào)整的試點(diǎn)，調(diào)整后萬達(dá)廣場二樓的客流比未調(diào)整前增加10%以上，銷售額增加8%。“今年四季度以后開業(yè)的萬達(dá)廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個(gè)廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。”王健林稱。
同時(shí)，王健林表示，要研發(fā)綜合兒童業(yè)態(tài)，“盡管已有公司表態(tài)愿意跟萬達(dá)長期合作發(fā)展兒童業(yè)態(tài)，但為了做得更好，我們決定自己研發(fā)。”萬達(dá)廣場兒童業(yè)態(tài)將零售、游樂、教育、美食綜合，推出后將使萬達(dá)廣場的黏性更高，萬達(dá)商業(yè)管理公司今年三季度將完成前期工作，明年開業(yè)店全面推廣。
“平等租金”
無論是像廈門蘇喜這種當(dāng)?shù)夭惋嬈放疲�是太平鳥中國時(shí)尚服飾品牌，亦或是家樂福等國際巨頭，在與萬達(dá)廣場的合作中，在租金問題上，好像并沒有太多的話語權(quán)。“除了有半年的裝修期免租外，萬達(dá)廣場并沒有其他租金減免措施，”蘇帆稱，“租金每2年上漲10%，租期5年。”
在萬達(dá)廣場已經(jīng)開了61家男裝、51家女裝店的太平鳥，也沒有享受到租金減免的優(yōu)惠，寧波太平鳥時(shí)尚服飾股份有限公司CEO歐利民向本報(bào)記者表示，“沒聽說過免租”。萬達(dá)的主力店品牌合作伙伴家樂福、永輝超市也表示，沒有免租。
“除了裝修期外，我們沒有免租期，也沒有裝修補(bǔ)貼，”上述萬達(dá)招商人員稱，“少量快時(shí)尚的服飾等次主力店，因?yàn)檠b修成本很高，我們會(huì)通過其他方式有一些補(bǔ)貼，但是不會(huì)直接給予裝修補(bǔ)貼。”
人和商業(yè)對(duì)萬達(dá)廣場的一份研究報(bào)告顯示，萬達(dá)把全國城市劃分為一線城市、省會(huì)城市和其他城市三等，每一等城市的租金多少，事先確定下來，“從而節(jié)約了談判時(shí)間，保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。”上述《萬達(dá)招商管理制度》規(guī)定，在交地后的10個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目發(fā)展部與招商中心便要完成租賃決策文件的編制，同時(shí)編寫完成包括《室內(nèi)步行街鋪位租金分解表》、《業(yè)態(tài)落位圖》在內(nèi)的《招商政策執(zhí)行書》。同時(shí)在開業(yè)的90天前，室內(nèi)步行街商戶便要將店鋪裝修設(shè)計(jì)方案上報(bào)至招商中心審批。
對(duì)于次主力店，萬達(dá)收取的租金每年環(huán)比遞增3%，租期通常為5年。而主力店中百貨、院線、KTV都是萬達(dá)自有品牌，沃爾瑪、家樂福等國外超市巨頭的租金相對(duì)較低，“因?yàn)樗麄兠娣e很大，聚客能力很強(qiáng)。”上述萬達(dá)內(nèi)部人士稱，“因此我們近兩年也加大與其他超市品牌的合作，尤其是華潤和永輝。”國內(nèi)超市品牌永輝和華聯(lián)等近幾年大舉開設(shè)萬達(dá)廣場店，“分享”了每年新增的20家左右萬達(dá)廣場。
在快速擴(kuò)張的過程中，萬達(dá)的租金收入也保持著較高的增長。王健林在工作報(bào)告中稱，2011年萬達(dá)租金收入實(shí)現(xiàn)35億元，同比增長77%；2012年實(shí)現(xiàn)52億元，同比增長50.5%；今年上半年實(shí)現(xiàn)37億元，同比增長55.5%。
“2013年總目標(biāo)是，資產(chǎn)3500億元，收入1800億元，凈利潤超過140億元。”王健林稱，“在完成全年目標(biāo)的基礎(chǔ)上，力爭實(shí)現(xiàn)更高目標(biāo)，確保萬達(dá)今年成為世界500強(qiáng)企業(yè)。”
（來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 作者：郭海飛 吳海珊）
