內地房企赴港IPO大軍中再添新兵，這一次是去年因股權轉讓而 “出名”的深國投商用置業有限公司（以下簡稱深國投商置）。日前，據外媒消息，該公司計劃在香港首次公開募股，融資規模約10億美元，最早可能于第四季度上市。

此前，深國投商置常務副總裁竺海群曾多次公開表示，到2014年，其開業的購物中心數將達到20家，而到2016年，希望能達到50家。記者注意到，去年華潤集團突然“棄子”后，名不見經傳的龍柏商置接手了深國投商置，而失去了華潤集團這個強大的金主后，赴港上市無疑成為公司擴張過程中重要的融資手段。

借“豪門”擴張夢碎

根據外媒消息，目前已確認由中國國際金融有限公司和摩根大通負責深國投商置負責本次發行工作。同時有知情人士透露，公司正在權衡合適的IPO時機。

記者致電深國投商置核實公司上市計劃，公司戰略發展部相關負責人并未正面回答，但也透露出了上市的意圖。其表示，深國投商置是一家以商業地產為重點的公司，必然會根據業務的需要，適時選擇不同的融資方式。

公開資料顯示，2003年深圳國際信托投資有限公司（深國投）開始介入商業，深國投商置因此成立。深國投商置的主業是為全球最大的零售商沃爾瑪量身定做購物廣場，以配合其在中國的擴張。

2004年起，深國投商置已經不再滿足于僅做沃爾瑪的“建筑工”，引入了多家外資合作方擴展產品線，包括與摩根士丹利、美國西蒙地產合作組建了“印象城”購物中心，與新加坡嘉德置地合作投資創建購物中心品牌“嘉興茂”，還與高摩盛、蓋里提國際共同打造了GMS恒光品牌購物中心等。深國投商置順勢瘋狂擴張，甚至一度被業內視為 “神話”。2004年至2006年，深國投在全國獲得了60多個項目，至2009年已經開業23個項目。

然而，在2008年金融危機中，深國投商置的外資合作伙伴幾乎無一幸免，外商自身無暇顧及，在華戰略紛紛縮水，深國投商置依賴外資擴張夢碎。此后一年，外資方合作方幾乎全部撤出，5個印象城購物中心除合肥項目轉讓給華潤集團，剩余四個均成為深國投旗下獨資項目。而33個嘉信茂購物中心則與合作方嘉德置地平分，屬于深國投商置的項目統一更名為“新一城”。

2009年，在深國投商置熬過最艱難的一年后，華潤集團火速接手，深國投更名為“華潤深國投信托有限公司”，而深國投商置則暫時剝離至華潤投資公司旗下，發展戰略也由單純的商業地產開發轉向商業地產開發經營于一體的企業。但此次接收后不到兩年，深國投商置再遭易主，新大股東變為深圳市龍柏商置。

而由于持有型商業地產培育期漫長，資金流動能力弱，急速擴張中的深國投商置財務狀況堪憂。根據被龍柏商置收購前上海產交所披露信息，截至2011年10月31日，企業營業收入4.6億元，凈利潤為8704萬元，負債則高達68.13億元。

北京東方興業投資有限公司董事長王德勇認為，公司規劃2016年建立50座商業購物中心的野心頗大，在華潤退出后，以自身資金滾動開發的形式很難達到這個擴張速度，必須解決融資問題，香港IPO計劃無疑可行性較高。

發展印象城品牌系列

竺海群表示，公司在一些地方拿地并沒有優勢，在未來品牌戰略上，將首先著眼于在二三線城市發展印象城品牌系列。據悉，印象城定位于區域家庭型購物中心，鎖定受眾為時尚、年輕、家庭群體。

目前，深國投的土地儲備也大多集中在南京、東莞、成都、湛江、長沙等二三線城市。王德勇認為，相比一線城市商業項目對于資金的巨額需求，二三線城市的商業物業資金門檻要低得多，這也許是深國投有能力大量拿地、開發的重要原因。

王德勇分析，目前很多二三線城市土地樓面均價不會破2000元，但一線城市樓面價卻動輒上萬甚至過5萬元，“二者對資金的要求不是一個級別的。”

不過，進入的門檻低并不意味著更有機會獲利，事實上，正是由于地價優勢，房企近幾年扎堆進入二三線城市拿下商業用地，未來二三線城市購物中心的體量驚人，“過剩”的警鐘在業界也早已敲響。

根據仲量聯行對50個二三線城市的統計顯示，過去3年間，中國主要二三線城市有近1000萬平方米的零售物業和250萬平方米的甲級寫字樓竣工。2012年和2013年，我國年新增商業建筑面積分別超過3500萬平方米和4400萬平方米，到2013年底，購物中心累計存量將達2.5億平方米。中國連鎖經營協會會長郭戈平預計，中國購物中心在2015年將達到4000家。按照我國323個地級市計算，相當于平均每個地級市將出現12家以上購物中心。

王德勇認為，商業物業自持的話，流動性比較差，資金周轉速度很慢，即使熬過三五年的培育期后，也只有擁有較強的運營能力的群體才能換來正現金流。

仲量行大珠江三角洲研究部主管陳錦平分析，隨著新增商業供應的落成，二三線城市商業物業市場空置率也開始攀升，短期內很可能出現過剩，但是居民收入上升，城鎮化的發展都會配合新增供應，中長期來看會淡化供大于求影響。

（來源：每日經濟新聞）