近日，蘭州市公開(kāi)出讓位于天水路北大門(mén)面積為51361平方米的G1324號(hào)宗地。經(jīng)過(guò)3家競(jìng)買(mǎi)人21輪的激烈競(jìng)買(mǎi)，最終，福建順隆實(shí)業(yè)有限公司以14.53億元成功競(jìng)得該宗土地使用權(quán)，正式進(jìn)軍蘭州房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，G1324號(hào)宗地是蘭州市主城區(qū)內(nèi)今年首宗公開(kāi)拍賣(mài)出讓的國(guó)有土地，規(guī)劃建設(shè)商用、辦公、居住為—體的城市綜合體項(xiàng)目。
城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立—種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成—個(gè)多功能、高效率的綜合體。
與此同時(shí)，海鴻·居然之家也在蘭州舉行了首個(gè)純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)，該項(xiàng)目總占地面積為300余畝，總建筑面積80萬(wàn)平方米，是含居然之家家居購(gòu)物中心、SOHO公寓、5A寫(xiě)字樓、品牌商業(yè)城、地下綜超為—體的大型城市綜合體。
為什么外埠房產(chǎn)商熱衷在蘭州大肆興建城市綜合體項(xiàng)目，此舉會(huì)否讓蘭州的百貨業(yè)充滿(mǎn)變數(shù)？
外埠房產(chǎn)商看重蘭州市場(chǎng)
“蘭州真的有這么大的消費(fèi)能力嗎？外來(lái)房產(chǎn)商為何這么看重蘭州市場(chǎng)呢？”有市民對(duì)此發(fā)出疑問(wèn)。
甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)教授、博士、中國(guó)三產(chǎn)化著名學(xué)者賀有利認(rèn)為，作為甘肅的省會(huì)，蘭州有自己的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，隨著西部大開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，蘭州作為連接陜甘寧西部三省區(qū)的重要城市，其交通方位優(yōu)勢(shì)盡顯。同時(shí)，蘭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，使人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)意識(shí)提升到一個(gè)新的高度，其旺盛的消費(fèi)能力和日益提升的消費(fèi)需求，為商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。“蘭州新區(qū)的建設(shè)，也讓投資方看重蘭州市場(chǎng)，蘭州新區(qū)建成后會(huì)整體提升蘭州對(duì)西北四省區(qū)的服務(wù)功能，形成以蘭州為核心輻射多省區(qū)的大經(jīng)濟(jì)圈。”
住房供需不平衡，同時(shí)吸引了外來(lái)房產(chǎn)商。蘭州碧桂園城關(guān)區(qū)項(xiàng)目近期備受矚目，正是開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了蘭州住房供需不平衡且缺乏別墅群才推出了此項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目占地面積約20平方公里，位于城關(guān)區(qū)包蘭鐵路以東、大浪溝以西、城關(guān)區(qū)劃界線(xiàn)以南、北環(huán)線(xiàn)以北的區(qū)域，與主城區(qū)僅一河之隔，屬于蘭州市低丘緩坡荒山未利用地綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)范圍，項(xiàng)目總投資300億元
以上，計(jì)劃建設(shè)周期為8年。項(xiàng)目前期主要是進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，后期將實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游綜合體、生態(tài)公園、商住開(kāi)發(fā)、城市綜合體、學(xué)校、公交建設(shè)及生態(tài)環(huán)境綜合治理工程。該項(xiàng)目銷(xiāo)售顧問(wèn)茹曉敏告訴記者：“蘭州兩山夾一河，城區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地已所剩無(wú)幾，但是城鎮(zhèn)化進(jìn)程卻不斷加快，供需矛盾依然存在。此外，蘭州缺乏高檔別墅住宅區(qū)，選址青白石，在黃河邊建別墅也符合現(xiàn)在市場(chǎng)的需求。”
實(shí)行優(yōu)惠政策，也是外來(lái)房產(chǎn)商投資蘭州的原因之一。蘭州民城集團(tuán)董事長(zhǎng)尚峰介紹，蘭州缺乏像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、居然之家這樣的大型知名品牌，因此在蘭州投資這樣的城市綜合體項(xiàng)目符合市場(chǎng)的需要。但是本地房產(chǎn)商不具備建設(shè)如此大型項(xiàng)目的資金實(shí)力，為了吸引外地有實(shí)力的大房產(chǎn)企業(yè)，蘭州市對(duì)外來(lái)的房產(chǎn)商推出了很多優(yōu)惠措施，在拿地、建房、稅收等多方面進(jìn)行照顧。在全國(guó)樓市調(diào)控政策極度嚴(yán)厲的大環(huán)境下，能享受地方政府的優(yōu)惠政策這也是外來(lái)房產(chǎn)商投資蘭州市場(chǎng)的動(dòng)因。
商圈重心將偏移？
知名品牌強(qiáng)勢(shì)登陸，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“蘭州商圈將發(fā)生偏移”。對(duì)此，多年來(lái)從事商業(yè)地理研究的安成謀教授有不同看法。
上世紀(jì)九十年代至世紀(jì)末，蘭州市有三大商圈，一是以南關(guān)百貨大樓為中心，輻射慶陽(yáng)路、永昌路，以百貨零售為主的商圈；二是鐵路局以工貿(mào)大廈、錦華商廈、民百大樓、鐵路局服裝市場(chǎng)為中心的鐵路局商業(yè)圈；三是以西關(guān)什字亞歐商廈為標(biāo)志的西關(guān)黃金商業(yè)圈。進(jìn)入21世紀(jì)后，三大傳統(tǒng)黃金商圈除西關(guān)什字因張掖路商業(yè)步行街的興起而繼續(xù)繁華外，其余兩個(gè)已黯然消退。近幾年，隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，百貨業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷壯大，國(guó)芳百貨、亞歐、新世界、西太華、華孚泰、西單等知名百貨商場(chǎng)漸入人心，形成了西關(guān)、廣場(chǎng)、東部、雁灘、小西湖、西站幾大商圈。
安教授認(rèn)為，近年來(lái)，隨著樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，很多開(kāi)發(fā)商將發(fā)展方向瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。2010年萬(wàn)達(dá)和多家外來(lái)房產(chǎn)商同時(shí)入駐蘭州，簽約了一批項(xiàng)目。其中有蘭州市城關(guān)區(qū)與澳門(mén)集美集團(tuán)簽訂的在白道坪、伏龍坪投資60億元，興建一座集商住娛樂(lè)為一體、占地千畝的“民俗風(fēng)情園”項(xiàng)目；廣州恒大與城關(guān)區(qū)政府簽約的投資95億元打造“九州生態(tài)園”項(xiàng)目。
除了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，知名百貨王府井和時(shí)尚百盛也紛紛入駐蘭州市場(chǎng)。如今三年過(guò)去了，王府井在原有的東部商圈內(nèi)具有了一定的知名度，但其他幾個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有深入人心，甚至還無(wú)人知道。就連選址于南關(guān)什字附近的時(shí)尚百盛，也并沒(méi)有得益于區(qū)位優(yōu)勢(shì)而形成規(guī)模。可見(jiàn)并不是有大企業(yè)、大品牌為依托就能改變蘭州商圈。
商業(yè)布局要符合城市發(fā)展規(guī)劃
“蘭州目前的西關(guān)、廣場(chǎng)、東部、雁灘、小西湖、西站幾個(gè)商圈是經(jīng)濟(jì)和自然規(guī)律共同作用形成的”。安教授告訴記者，蘭州特有的兩山夾一河的地理位置，形成了市場(chǎng)和交通混合型商圈發(fā)展模式。
“蘭州東西狹長(zhǎng)，交通主干道都是東西線(xiàn)路，交通便利有助于形成商圈，現(xiàn)有的幾個(gè)商圈都分布在這條東西線(xiàn)上。跳出這條線(xiàn)發(fā)展的商圈，只能形成城市內(nèi)部區(qū)域型的小中心。仔細(xì)觀(guān)察新建的這幾個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，大多都在蘭州以北雁灘地區(qū)。雁灘地區(qū)自開(kāi)建以來(lái)，交通不暢成為其發(fā)展的最大阻礙，在其周邊再興建多個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，無(wú)疑更加重了當(dāng)?shù)氐慕煌▔毫Γ瑢?lái)發(fā)展受制約已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)了。”安教授認(rèn)為。
賀有利教授認(rèn)為，將來(lái)蘭州會(huì)形成新區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主，舊城區(qū)以商業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的新格局。蘭州新區(qū)建設(shè)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)舊城區(qū)城市中心的西移，商業(yè)布局要符合城市發(fā)展的布局，只有形成方便、舒適、周到和經(jīng)濟(jì)的舊城與新區(qū)之間貫穿東西，大體系套小體系的市場(chǎng)格局，才能讓蘭州真正步入快速合理的發(fā)展軌道。(記者 張櫟)
