先到地下一層的精品超市購購物，順便上樓到奢侈品長廊逛一逛，餓了就換個樓層嘗嘗各國風味的美食，最后到IMAX影院去看一部大片……這樣的場景可以發生在如今的北上廣，也將出現在2014年的張家港。而這個打造中的港城未來新地標，名叫曼巴特購物廣場。

曼巴特著力打造“悠閑、舒適、曼妙”的生活商業氛圍

投資近40億的巨無霸長了啥模樣？哪些世界一線大品牌將登臺亮相？一個縣級市能否提供足夠的消費力量……在9月12日舉行的招商會上，有些已有答案，有些仍存懸念，但可以肯定的是，曼巴特在給張家港帶來現代和時尚元素的同時，也將對其目前的商業格局造成巨大沖擊。

吃喝玩樂購融為一體的城中之城

曼巴特購物廣場位于張家港楊舍鎮，步行街東首南側，其實質是一個城市綜合體，也是中國時下正方興未艾的商業新概念。

所謂城市綜合體，是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。典型代表有以藝術聞名天下的巴黎“拉德芳斯”、富含歷史底蘊的紐約洛克菲勒中心以及以自然元素深得人心的東京城中花園六本木等。

據介紹，曼巴特的總建筑面積約26萬平方米，其中商業面積12萬平方米，包含了購物廣場、花園、酒店、寫字樓和會務五大主要業態。從布局看，商業體挖到了地下三層，最下面兩層的停車場將設置3000個停車位；地下一層是現在北上廣最流行的精品超市，一樓是銷售國際一線大品牌的奢侈品長廊，引進的品牌中有60%是張家港沒有的；二至四樓以時尚中心為主題，涵蓋了從兒童到中老年的消費需求；五樓則是LOHAS一族的向往之地，可以健身、閱讀或淘一淘數碼產品。六七層的“幸福藍海”則主打娛樂，市民既可以品嘗到世界各地的饕餮美食，也可以感受一下張家港首家IMAX影院的視聽盛宴。

“為了引進大牌的奢侈品，我們和國外供應商談了快兩年了，他們對環境、面積、空間等硬件要求非常嚴格，比如說外立廣告面要求高9米，但張家港目前的商場根本達不到，為此我們請了美國的專業公司負責設計，都是按最先進的標準來做的，要想把鳳凰引來，首先必須先把巢筑好。”項目總經理鄭重光這樣告訴記者。

據鄭重光介紹，與現今城市綜合體普遍采用的租賃模式不同，曼巴特將采用百貨公司的經營模式，即曼巴特作為業主身份參與并協助對品牌的管理，從而與品牌經營者形成良性互動，為客戶建立優質的精準服務項目。“一般的綜合體30個人就可以管理，但我們的精細化管理需要一個300人的團隊才能完成。為此，我們專門成立了“鳳凰商學院”，通過“鳳凰計劃”從全國各大著名高校引進年輕人才作為中層儲備力量，對人才進行系統、高效的知識培訓和市場實踐，以支撐曼巴特購物廣場龐大的人才體系。”鄭重光強調說。

為什么選擇張家港？

人均GDP接近香港，消費潛力巨大

由于具有帶動投資、刺激消費、樹立地標形象三重利好，因此城市綜合體被認為是提升城鎮化水平和質量的一把金鑰匙。近幾年來，城市綜合體之所以在一二線城市迅速擴張，背后其實是企業在城市深耕布局的能力和地方政府招商引資的動力一拍即合形成了合力。

根據規劃，海瀾集團未來將在江蘇建成五到七個城市綜合體，很顯然曼巴特具有樣板的意義。相信很多人有疑問，這個旗艦店為什么不選擇省會南京？不選擇蘇錫常？而是選擇縣級市張家港呢？以張家港的人口規模和消費水平能支撐這樣一個體量巨大的城中之城嗎？

2011年進駐張家港之前，我們專門請了一家顧問公司做市場評估和調查，我們的選擇是建立在一系列嚴謹的數據之上的。”鄭重光告訴記者，曼巴特位于張家港的商業中心步行街，步行街經過幾次大的改造和提升，形成了如今全長680米、寬24米、擁有400家店鋪、年銷售額28.5億元、客流量540萬人次的商業規模，其中的75%為本土消費群，這個數據已經可以媲美某些一線城市的商業板塊。此外，張家港2012年的GDP是2050億元，按戶籍人口計算，人均GDP達到3.4萬美元，與中國香港、西班牙相當。“現在張家港的百貨公司每平方米能產生兩到四萬元的效益，這和大都市的水平也差不多了。為了驗證這個數據，一開始我們派人在各家商場門口整整守了一個星期，最后的判斷是，張家港目前仍處在供小于求的階段，所以曼巴特的進駐應該能有效的填補市場空缺。”

不可否認，曼巴特將把張家港市民的消費環境提升到一線大城市的水平，但這同時也意味著它將對這個城市目前的商業格局帶來不小的沖擊。據介紹，曼巴特的商業項目占地將達到12萬平方米，而張家港商業步行街現有的四家百貨公司的占地面積加起來只有8萬平方米。更關鍵的是，曼巴特“一站式”的商業模式和全客層體驗式的購物環境，這對一個縣級城市甚至其周邊縣市商業格局的沖擊可想而知。

在昨天的媒體見面會上，海瀾集團副總裁莊晨透露，由于海瀾在商業零售方面還是個新手，還需要積累更多的經驗，因此才選擇在競爭不太激烈的地方進行布局，像曼巴特這樣的連鎖購物中心接下來仍然會進駐中小城市。

投入與回報如何平衡？

強調精細化管理，追求長遠發展

打造這樣一個巨無霸城市綜合體，海瀾集團的投入可謂巨大，整個項目總投資預算將近40億。值得一提的是，曼巴特土地的支出就達到了驚人的16億元，這在縣城絕對是一個令人乍舌的高價。一個很現實的問題是：城市綜合體的前期投入巨大，而相比較而言其盈利周期卻比較長。因此，一個城市綜合體的建康運營除了需要足夠的商業地產運作經驗之外，更重要的是要與城市化進程和人口擴容的預期相匹配。這也是為什么一方面城市綜合體符合城鎮化發展思路成為共識，而另一方面“神州處處綜合體”又令業內憂心忡忡的根本原因。盲目建設、定位不清、同質化競爭是產生城市綜合體泡沫的三大推手，在這一點上，號稱全球最大購物中心“廣東華南MALL”的試驗失敗可謂前車之鑒。

對此，鄭重光有他自己的理解。“首先，曼巴特項目是建立在我們對市場充分評估和調查的基礎之上的，前期摸底工作做得非常細；其次，從運營模式到管理方式我們都有自己的特色，處處強調精細化。”但他也坦言，城市綜合體的回報周期相對是要長一些，因為運營成本確實很大，但海瀾集團在打造城市綜合體方面不是一錘子買賣，而是會追求長遠發展。一方面，曼巴特的崛起對傳統的商業格局是個不小的沖擊，但另一方面，飛速發展的電子商務正在對包括曼巴特在內的所有實體商鋪形成威脅。對此，鄭重光表示，曼巴特項目擲重金建立了先進的數字化營銷系統，主推“曼*微文化”，包括微社區、微刊、微博、微信、微優惠、微定餐等。

海瀾要轉型商業地產？

涉足商業零售，只是從乙方變成了甲方

從江陰財富中心到張家港曼巴特購物廣場，近年來海瀾在商業地產領域動作頻頻，以至于有媒體猜測認為這是海瀾之家的轉型方向。

針對媒體的提問，莊晨昨日表示，海瀾從毛紡到精紡到服裝再到品牌，無非是上下游關系演進和附加值提升，發展的軌跡始終沒離開原來的主線。曼巴特是海瀾涉足商業零售的第一個項目，無非是從原來的乙方變成甲方而已，不存在向商業地產的轉型。

海瀾集團總裁周建平在接受記者采訪時則說得更為具體：“曼巴特不完全是商業地產，我們也無意進入地產領域。為了降低運營成本，這個項目允許有五到六萬平方米出售，但70%是自己長期持有。長期持有的目的主要是發展品牌連鎖和商業連鎖，以發揚我們多年來在發展海瀾之家過程中積累的經驗資源，揚長避短，發揮主業。我們從品牌連鎖引申到商業連鎖，從做一個牌子的連鎖到商業體中多個品牌的連鎖，內容上異曲同工，并沒有走出自己的行業，而只是主營業務戰略轉型的一部分。”

（來源：現代快報）