先到地下一層的精品超市購(gòu)購(gòu)物，順便上樓到奢侈品長(zhǎng)廊逛一逛，餓了就換個(gè)樓層嘗嘗各國(guó)風(fēng)味的美食，最后到IMAX影院去看一部大片……這樣的場(chǎng)景可以發(fā)生在如今的北上廣，也將出現(xiàn)在2014年的張家港。而這個(gè)打造中的港城未來(lái)新地標(biāo)，名叫曼巴特購(gòu)物廣場(chǎng)。

曼巴特著力打造“悠閑、舒適、曼妙”的生活商業(yè)氛圍

投資近40億的巨無(wú)霸長(zhǎng)了啥模樣？哪些世界一線(xiàn)大品牌將登臺(tái)亮相？一個(gè)縣級(jí)市能否提供足夠的消費(fèi)力量……在9月12日舉行的招商會(huì)上，有些已有答案，有些仍存懸念，但可以肯定的是，曼巴特在給張家港帶來(lái)現(xiàn)代和時(shí)尚元素的同時(shí)，也將對(duì)其目前的商業(yè)格局造成巨大沖擊。

吃喝玩樂(lè)購(gòu)融為一體的城中之城

曼巴特購(gòu)物廣場(chǎng)位于張家港楊舍鎮(zhèn)，步行街東首南側(cè)，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)城市綜合體，也是中國(guó)時(shí)下正方興未艾的商業(yè)新概念。

所謂城市綜合體，是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。典型代表有以藝術(shù)聞名天下的巴黎“拉德芳斯”、富含歷史底蘊(yùn)的紐約洛克菲勒中心以及以自然元素深得人心的東京城中花園六本木等。

據(jù)介紹，曼巴特的總建筑面積約26萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積12萬(wàn)平方米，包含了購(gòu)物廣場(chǎng)、花園、酒店、寫(xiě)字樓和會(huì)務(wù)五大主要業(yè)態(tài)。從布局看，商業(yè)體挖到了地下三層，最下面兩層的停車(chē)場(chǎng)將設(shè)置3000個(gè)停車(chē)位；地下一層是現(xiàn)在北上廣最流行的精品超市，一樓是銷(xiāo)售國(guó)際一線(xiàn)大品牌的奢侈品長(zhǎng)廊，引進(jìn)的品牌中有60%是張家港沒(méi)有的；二至四樓以時(shí)尚中心為主題，涵蓋了從兒童到中老年的消費(fèi)需求；五樓則是LOHAS一族的向往之地，可以健身、閱讀或淘一淘數(shù)碼產(chǎn)品。六七層的“幸福藍(lán)海”則主打娛樂(lè)，市民既可以品嘗到世界各地的饕餮美食，也可以感受一下張家港首家IMAX影院的視聽(tīng)盛宴。

“為了引進(jìn)大牌的奢侈品，我們和國(guó)外供應(yīng)商談了快兩年了，他們對(duì)環(huán)境、面積、空間等硬件要求非常嚴(yán)格，比如說(shuō)外立廣告面要求高9米，但張家港目前的商場(chǎng)根本達(dá)不到，為此我們請(qǐng)了美國(guó)的專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，都是按最先進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的，要想把鳳凰引來(lái)，首先必須先把巢筑好。”項(xiàng)目總經(jīng)理鄭重光這樣告訴記者。

據(jù)鄭重光介紹，與現(xiàn)今城市綜合體普遍采用的租賃模式不同，曼巴特將采用百貨公司的經(jīng)營(yíng)模式，即曼巴特作為業(yè)主身份參與并協(xié)助對(duì)品牌的管理，從而與品牌經(jīng)營(yíng)者形成良性互動(dòng)，為客戶(hù)建立優(yōu)質(zhì)的精準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目。“一般的綜合體30個(gè)人就可以管理，但我們的精細(xì)化管理需要一個(gè)300人的團(tuán)隊(duì)才能完成。為此，我們專(zhuān)門(mén)成立了“鳳凰商學(xué)院”，通過(guò)“鳳凰計(jì)劃”從全國(guó)各大著名高校引進(jìn)年輕人才作為中層儲(chǔ)備力量，對(duì)人才進(jìn)行系統(tǒng)、高效的知識(shí)培訓(xùn)和市場(chǎng)實(shí)踐，以支撐曼巴特購(gòu)物廣場(chǎng)龐大的人才體系。”鄭重光強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

為什么選擇張家港？

人均GDP接近香港，消費(fèi)潛力巨大

由于具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、樹(shù)立地標(biāo)形象三重利好，因此城市綜合體被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的一把金鑰匙。近幾年來(lái)，城市綜合體之所以在一二線(xiàn)城市迅速擴(kuò)張，背后其實(shí)是企業(yè)在城市深耕布局的能力和地方政府招商引資的動(dòng)力一拍即合形成了合力。

根據(jù)規(guī)劃，海瀾集團(tuán)未來(lái)將在江蘇建成五到七個(gè)城市綜合體，很顯然曼巴特具有樣板的意義。相信很多人有疑問(wèn)，這個(gè)旗艦店為什么不選擇省會(huì)南京？不選擇蘇錫常？而是選擇縣級(jí)市張家港呢？以張家港的人口規(guī)模和消費(fèi)水平能支撐這樣一個(gè)體量巨大的城中之城嗎？

2011年進(jìn)駐張家港之前，我們專(zhuān)門(mén)請(qǐng)了一家顧問(wèn)公司做市場(chǎng)評(píng)估和調(diào)查，我們的選擇是建立在一系列嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)之上的。”鄭重光告訴記者，曼巴特位于張家港的商業(yè)中心步行街，步行街經(jīng)過(guò)幾次大的改造和提升，形成了如今全長(zhǎng)680米、寬24米、擁有400家店鋪、年銷(xiāo)售額28.5億元、客流量540萬(wàn)人次的商業(yè)規(guī)模，其中的75%為本土消費(fèi)群，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)可以媲美某些一線(xiàn)城市的商業(yè)板塊。此外，張家港2012年的GDP是2050億元，按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到3.4萬(wàn)美元，與中國(guó)香港、西班牙相當(dāng)。“現(xiàn)在張家港的百貨公司每平方米能產(chǎn)生兩到四萬(wàn)元的效益，這和大都市的水平也差不多了。為了驗(yàn)證這個(gè)數(shù)據(jù)，一開(kāi)始我們派人在各家商場(chǎng)門(mén)口整整守了一個(gè)星期，最后的判斷是，張家港目前仍處在供小于求的階段，所以曼巴特的進(jìn)駐應(yīng)該能有效的填補(bǔ)市場(chǎng)空缺。”

不可否認(rèn)，曼巴特將把張家港市民的消費(fèi)環(huán)境提升到一線(xiàn)大城市的水平，但這同時(shí)也意味著它將對(duì)這個(gè)城市目前的商業(yè)格局帶來(lái)不小的沖擊。據(jù)介紹，曼巴特的商業(yè)項(xiàng)目占地將達(dá)到12萬(wàn)平方米，而張家港商業(yè)步行街現(xiàn)有的四家百貨公司的占地面積加起來(lái)只有8萬(wàn)平方米。更關(guān)鍵的是，曼巴特“一站式”的商業(yè)模式和全客層體驗(yàn)式的購(gòu)物環(huán)境，這對(duì)一個(gè)縣級(jí)城市甚至其周邊縣市商業(yè)格局的沖擊可想而知。

在昨天的媒體見(jiàn)面會(huì)上，海瀾集團(tuán)副總裁莊晨透露，由于海瀾在商業(yè)零售方面還是個(gè)新手，還需要積累更多的經(jīng)驗(yàn)，因此才選擇在競(jìng)爭(zhēng)不太激烈的地方進(jìn)行布局，像曼巴特這樣的連鎖購(gòu)物中心接下來(lái)仍然會(huì)進(jìn)駐中小城市。

投入與回報(bào)如何平衡？

強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理，追求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

打造這樣一個(gè)巨無(wú)霸城市綜合體，海瀾集團(tuán)的投入可謂巨大，整個(gè)項(xiàng)目總投資預(yù)算將近40億。值得一提的是，曼巴特土地的支出就達(dá)到了驚人的16億元，這在縣城絕對(duì)是一個(gè)令人乍舌的高價(jià)。一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是：城市綜合體的前期投入巨大，而相比較而言其盈利周期卻比較長(zhǎng)。因此，一個(gè)城市綜合體的建康運(yùn)營(yíng)除了需要足夠的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)之外，更重要的是要與城市化進(jìn)程和人口擴(kuò)容的預(yù)期相匹配。這也是為什么一方面城市綜合體符合城鎮(zhèn)化發(fā)展思路成為共識(shí)，而另一方面“神州處處綜合體”又令業(yè)內(nèi)憂(yōu)心忡忡的根本原因。盲目建設(shè)、定位不清、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是產(chǎn)生城市綜合體泡沫的三大推手，在這一點(diǎn)上，號(hào)稱(chēng)全球最大購(gòu)物中心“廣東華南MALL”的試驗(yàn)失敗可謂前車(chē)之鑒。

對(duì)此，鄭重光有他自己的理解。“首先，曼巴特項(xiàng)目是建立在我們對(duì)市場(chǎng)充分評(píng)估和調(diào)查的基礎(chǔ)之上的，前期摸底工作做得非常細(xì)；其次，從運(yùn)營(yíng)模式到管理方式我們都有自己的特色，處處強(qiáng)調(diào)精細(xì)化。”但他也坦言，城市綜合體的回報(bào)周期相對(duì)是要長(zhǎng)一些，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)成本確實(shí)很大，但海瀾集團(tuán)在打造城市綜合體方面不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，而是會(huì)追求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一方面，曼巴特的崛起對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)格局是個(gè)不小的沖擊，但另一方面，飛速發(fā)展的電子商務(wù)正在對(duì)包括曼巴特在內(nèi)的所有實(shí)體商鋪形成威脅。對(duì)此，鄭重光表示，曼巴特項(xiàng)目擲重金建立了先進(jìn)的數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，主推“曼*微文化”，包括微社區(qū)、微刊、微博、微信、微優(yōu)惠、微定餐等。

海瀾要轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)？

涉足商業(yè)零售，只是從乙方變成了甲方

從江陰財(cái)富中心到張家港曼巴特購(gòu)物廣場(chǎng)，近年來(lái)海瀾在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，以至于有媒體猜測(cè)認(rèn)為這是海瀾之家的轉(zhuǎn)型方向。

針對(duì)媒體的提問(wèn)，莊晨昨日表示，海瀾從毛紡到精紡到服裝再到品牌，無(wú)非是上下游關(guān)系演進(jìn)和附加值提升，發(fā)展的軌跡始終沒(méi)離開(kāi)原來(lái)的主線(xiàn)。曼巴特是海瀾涉足商業(yè)零售的第一個(gè)項(xiàng)目，無(wú)非是從原來(lái)的乙方變成甲方而已，不存在向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

海瀾集團(tuán)總裁周建平在接受記者采訪(fǎng)時(shí)則說(shuō)得更為具體：“曼巴特不完全是商業(yè)地產(chǎn)，我們也無(wú)意進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域。為了降低運(yùn)營(yíng)成本，這個(gè)項(xiàng)目允許有五到六萬(wàn)平方米出售，但70%是自己長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有的目的主要是發(fā)展品牌連鎖和商業(yè)連鎖，以發(fā)揚(yáng)我們多年來(lái)在發(fā)展海瀾之家過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)資源，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮主業(yè)。我們從品牌連鎖引申到商業(yè)連鎖，從做一個(gè)牌子的連鎖到商業(yè)體中多個(gè)品牌的連鎖，內(nèi)容上異曲同工，并沒(méi)有走出自己的行業(yè)，而只是主營(yíng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分。”

（來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào)）