在資本市場風生水起的寶能集團近期宣布其擴張計劃：5年1200億元建40座購物中心，全部統一自持經營。

眾所周知，商業地產是真正的資金密集型行業，即使是經營良好的自持物業，資金回收期也會長達十至十五年。

在商業地產領域只能算是跟隨者的寶能集團，能演好這場大戲嗎？

千億之戰

“2015年，寶能集團各類物業總開發量達到3500萬平方米，躋身世界級企業。”在9月初的一場發布會上，寶能集團副總裁吳永剛表示，集團計劃用五年時間，投資1200億元，至2018年開發建設40座購物中心，全部統一自持經營。

吳永剛表示，截至2013年，寶能已經在深圳、上海、天津、南寧、無錫等28個一二三線城市布局，正在開發的商業項目15個，總開工面積1000萬平方米，總投資超過500億元人民幣。

“開發一個項目，樹立一座地標，升級一個商圈，繁榮一座城市。”吳永剛雄心勃勃。事實上，寶能集團只能算是商業物業的后進者，包括住宅等其他物業形式的成功案例并不顯赫。從公開資料上看，2002年左右寶能開發了位于深圳福田區的福田中港城，其后直至2007年控股深業物流集團后，才開發出總建面約5萬平方米寶能城市廣場，2009年開發了位于深圳南山的寶能太古城。

當然，今年宣布大規模投資商用物業的后進者也不乏其人。紅星美凱龍集團董事長車建新表示，到2020年要建成100個城市綜合體。話音剛落，娃哈哈董事長宗慶后也宣布，5年內籌建100座商業綜合體。如果將時間軸再上移，中糧、蘇寧、長虹、京東都紛紛在商業地產大手筆投入。

然而與寶能不同，這些直接從商業上移到地產領域的投資者，通常握有大量的商家資源。這使得這些后進者可以復制萬達模式，開業短期內迅速引進商家，匯聚人氣。這在競爭激烈的“購物中心”業態中尤為重要。

“現在購物中心呈現明顯的1/2現象。”中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來公開表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換言之，中國購物中心成功率大概就八分之一。”禹來認為。

此外，中國此前開發的購物中心大都以散售為主，甚少大面積自持，主要原因就是自持的回報率太低。廣州有著數百家規模在3萬平方米以上的購物中心，但能夠獲得reits（房地產信托投資基金）的商場總數不超過5家。“不是購物中心不想到香港資本市場融資，”禹來表示，是香港reits僅僅租金回報率要超過7%這一點就難倒了這些購物中心。以中國商業的標桿企業萬達集團為例，2011年底該公司持有營業物業面積近千萬平方米，但當年其不動產租金收入僅為34.6億元，年租金回報率不到2%。

所以大部分宣布進軍商業地產領域的開發商依舊以散售為主，自持的比例通常會低于20%，這也使得寶能此次出手頗為惹人矚目。

錢從何來

曾為萬達招商中心副總經理、現任寶能商業總經理的張春昊表示，未來5年的新建項目大多為城市綜合體，住宅以及商業街部分的出售可以帶來滾動開發的現金來源。

以寶能集團開發的深圳太古城項目為例，該項目早在2006年已經拿地，2009年率先建成11萬平方米的商業項目，以及近32萬平方米的住宅。而寶能走的依舊是自持商用項目聚納人氣，依靠住宅銷售滾動資金的萬達模式。

即便成功復制萬達模式，“寶能商業的發展主要還是依賴于集團的支持。”張春昊表示。但在寶能的對外宣稱資料中，寶能是一家“核心資產超百億”的公司，百億企業撬動千億投資？這依然讓人頗為疑惑。

2010年以前寶能集團并不為公眾所熟悉。2010年5月，寶能集團掌門姚氏兄弟以3.5億元的價格，收購了ST寶誠[0.27% 資金 研報]成為第一大股東；其后又先后投入近6億元改善業績，寶能系才逐漸走進公眾的視野。2012年寶能系大量吃進深振業A[-1.05% 資金 研報]的股票，并觸發與深圳市國資委的股權大戰，其后成為僅次于深圳市國資委的第二大股東。

雖然參股了兩大上市公司，但兩者對其資金支持并不大。在寶誠股份改善了業績后，也曾計劃增發募資，但未得到證監會的審議通過。該公司2012年年報顯示，公司總資產為2.7億元，總負債為2.57億元，資產負債率高達94.83%，歸屬上市公司股東的凈資產僅為206.47萬元，凈利潤1313萬元。而寶能持有15%股權的深振業A去年營業收入30.76億元，凈利潤6.17億元。這顯然還是杯水車薪。

按照寶能集團的官網顯示，公司主要有四大業務類型，涉及地產的除了綜合物業開發外，還有文化旅游產業，網站顯示所謂文化旅游產業包括幾個在建的旅游度假區以及度假酒店，這暫時還不能為項目提供資金支持。此外就是現代物流產業，2007年的一次股改中，寶能全資控股了深業物流集團，寶能宣稱物流集團下屬物流園區年銷售超300億元。這也成為地產業務的資金來源之一。

“寶能還有著一系列的金融公司，可以為地產業務發展提供支持，”一位集團內部人士告訴記者，除了人們所熟知的前海人壽保險外，寶能集團旗下還有著深圳市粵商小額貸款公司等一系列的金融實體。

上述人士告訴記者，姚氏兄弟是典型的潮商，背后有著龐大的潮商群體。“公司一些地產項目實際上已經在跟一些潮商合作。”多年以來，潮商可謂是中國最喜歡“抱團”的商幫，而且有著潮商間資本融通的傳統。有不少潮商很少與銀行打交道，更多是通過企業間拆借來達到資本融通的目的。

無論各方猜測怎樣，在未來5年投資1200億元建40座購物中心，對于寶能集團來說無疑是一次前景難料的挑戰。

（來源：中國經營報）