寸土寸金的南京市中心罕見掛出地王級地塊。6月14日，南京市國土局掛牌推出今年第43幅土地——白下區中山東路518號（航空產業-3）地塊，掛牌起始價高達39.6億元。據記者調查，這幅可能加冕南京“總價地王”的地塊，疑為央企中航工業集團子公司的囊中之物。

公告顯示，該地塊土地性質包含住宅、商業及科研用地，出讓面積為15萬平方米，掛牌起始價為39.6億元。此外，根據公告，競買人或股東經營范圍應具有航空飛行器或配套系統研發、生產、銷售的投資與管理業務。

值得注意的是，G43地塊原屬于南京金城集團老廠區，工廠搬遷后廠區規劃為全國首個航空產業城，G43地塊是該產業城最后一幅亮相的地塊。南京一位知情人士告訴記者，為避免出現地王效應，“中航系”在南京金城集團老廠區看中的土地選擇分批出讓，這兩幅地塊應已內定“中航系”子公司，現在公布預告只是走流程。事實上，早在2012年年底，就有南京中航內部人士傳出消息，原本去年“中航系”準備拿下南京一幅地塊，土地價格將超越目前全國最高地王地價，但由于突然遭遇國家有關部門對地王的調查，所以暫時停止了拿地。今年2月，這幅高總價地塊一分為二開始進行預公告。

同策咨詢南京分公司總經理劉思陵指出，有著這樣的背景和拿地門檻，G43地塊更像是量身定制，出讓當天產生競爭的可能性極低。作為城中板塊稀缺的黃金地塊，G43地塊有望使“央企+地王”這一焦點重現南京。

中航系定制用地

早在4年前，金城集團老廠區地塊就被劃歸中航工業集團打造。2009年2月，中航工業和南京市人民政府簽署《中國航空工業科技城（南京）項目投資協議》。根據協議，南京市政府支持中航工業在南京市中山東路518號金城集團廠區舊址上建設中航科技城。中航工業將確保項目投資和按期完成建設，南京市政府將為項目建設提供一切必要支持。

為確保中航系能在土地招拍掛中順利拿地，金城集團老廠區地塊上市時帶有特殊的拿地門檻。公告顯示，G43號地塊東至解放路38、46號等，南至瑞金路，西至龍蟠中路，北至規劃道路。除競買資格外，地塊中所建設商業房產不可分割銷售，地塊中科研用地出讓面積為73511.4平方米，銷售面積比例不得超過科研設計用房總建筑面積的50%。

今年5月31日，中航旗下的金城集團和南京中航工業科技城發展有限公司在無人競爭的情況下，以24.8億元底價競得G23號白下區中山東路518號（航空產業-1）地塊。從地理位置上，G23地塊和G43地塊一北一南相鄰，組成了金城集團老廠區。

劉思陵指出，中航系在金城集團老廠區地塊上花費了大量的前期規劃、改造、搬遷等方面投入，拿地開發配套的商業和住宅物業有助于其資金回籠。此外，地塊中商業房產不可分割銷售，科研用地面積占總出讓面積的一半，使得一般的商業地產開發商很難承受，只有資金實力雄厚的央企才可以“玩得轉”。

“南京航天科技城地塊是由南京中航工業科技城發展有限公司負責開發的。”中航地產媒介主管韓慶鋒告訴中國房地產報記者，該公司是由中航工業集團旗下金城集團有限公司、中國航空技術國際控股有限公司、中航地產股份有限公司、中航機電系統有限公司共同出資成立，四家股東的股權占比分別為50%、21%、19%、10%。2012年11月，中航地產聯合金城集團、中航國際及中航機電同比例增資4.6億元，增資后該公司的注冊資金由5億元增加至9.6億元。

從地塊價格上，G43地塊的掛牌出讓總價為39.6億元，按照其綜合容積率5.55計算，該地塊樓面起拍價僅為4746元/平方米，這一價格比G23地塊12229元/平方米的成交樓面價低了近六成。“在白下區如此繁華的地段，很久沒有這樣大體量且品質高的地塊入市了。”南京一位業內人士分析稱，相比11.14萬平方米的G23地塊，此次掛牌的地塊性價比更高。不過由于地塊門檻特殊，開發利潤受限，未來對于城中板塊商業及住宅市場的影響并不會很大，底價成交的可能性大。

G43號地塊將于7月4日起接受競買報價，7月19日下午將在南京市公共資源交易中心現場掛牌。

首個航空產業城

正如中冶主導南京下關濱江地塊一樣，中航參與的金城集團老廠區地塊也是政府主導的重大經濟產業項目。隨著G43地塊和G23地塊的掛牌出讓，南京中航工業航天城開始逐步成型。

中航工業航天城早在去年8月就公示過控制性詳情規劃調整。根據規劃，項目地塊北臨西安門遺址、東近明故宮歷史城區，總用地面積約39.5萬平方米。中航科技城規劃建筑面積約120萬平方米，項目總投資預計200億元，是全國首個以航空科技為內核的頂級科技研發中心區，配建有住宅、商業、酒店、幼兒園等，預計7到8年后建成。

南京市規劃設計研究院有限責任公司主任建筑師彭暢琳介紹，由于中航科技城處于南京老城，北臨西安門遺址，東近明故宮歷史城區，其特殊歷史環境、現狀資源特征等使得此次規劃格外慎重。未來規劃建筑以保護歷史資源、尊重居民現有環境為前提，地塊里將保留7座現存老建筑。

去年3月份，金城集團建造的甲級寫字樓中航科技大廈奠基，標志著南京中航科技城項目正式開工建設。南京中航工業科技城發展有限公司市場部營銷總監謝一威指出，金城集團老廠區地塊被中航視為重點地塊進行開發，航空科技城項目啟動后，將同步建設一批配套服務設施。

數據統計顯示，從去年以來，開發商以產業地產為主題在南京進行拿地開發的已達7起。“為更好地推動城市化建設，南京在一些重點開發區域，以產業綜合體開發為名給予房企諸多優惠，這樣開發商就會以相對較低的價格大面積拿地。”前述南京業內人士說。

（來源：中國行業研究網）