簽訂開發協議兩月后買地 500億元投資半數靠住宅

在招拍掛市場摘得地塊僅十天后，萬達集團昨日正式啟動總額高達500億元的青島東方影都的建設計劃，盡管萬達集團董事長王健林特意回應了此前對于資金來源的質疑，然而，圍繞著這500億元巨額投資的背后，先簽訂開發協議后招拍掛拿地的土地出讓方式是否違規，以及依靠賣住宅反哺文化的方式是否能抵抗房價大幅下滑等諸多問題，業內的擔心依然存在。

先簽訂開發協議后拿地

據青島本地的一家開發企業負責人介紹，青島市原本城建規劃執行得相當嚴格，對房地產的管控更是如此。然而本次萬達東方影都的拿地過程卻讓不少在青島深耕多年的房企負責人大跌眼鏡：7月與地方相關部門便簽訂合作協議，9月12日才在公開市場招拍掛拿地。

不僅如此，北京商報記者在中國采購招標網上還看到了這樣一則信息：在雙方協議簽訂之后、萬達拿地之前的8月15日，負責東方影都項目拿地的青島萬達東方影都投資有限公司便已經發布建設招標計劃。“這就意味著拿地之前萬達已經板上釘釘地知道自己肯定能買下這塊地，這在‘8?31’禁止協議出讓地塊之后理論上是不應該的。”一位地方國土部門負責人承認，為了確保一些優質地塊獲得較好的開發，同時為區域帶來長期稅收等效益，確實存在與有意向拿地的開發商提前了解建設規劃的情況，但絕對不允許先簽合作協議再出讓地塊的情形。

賣住宅可入200億元

除拿地被指定向出讓外，對于本次500億元投資的來源成為媒體關注的另一焦點。王健林解釋說，這些投資并非一次拿出，拿地加上啟動資金年內只需50多億元，明年啟動商業和住宅后現金流會非常穩定。據介紹，東方影都占地376萬平方米，總建筑面積540萬平方米，是以一個影視產業園區為核心，涵蓋旅游、商業等多功能的大型綜合項目。500億元的投資總額中，影視相關產業占300億元，其余200億元為不動產投資，包括酒店、商業、住宅等。

北京商報記者從相關方面獲得的地塊信息了解到，在該項目的15宗、540萬平方米建筑規模的地塊中，純住宅地塊為10宗，總建筑面積達到259.45萬平方米，樓面地價平均僅為380元/平方米，目前同區域內新建普通商品房的售價約為8000元/平方米，據此測算，僅住宅一項，在全部銷售完成后萬達便可獲得約200億元左右的收入，而根據萬達在新浪樂居掛出的項目介紹，該住宅項目將于今年底前正式對外銷售。

“說白了，萬達的影都主要資金還是來源于萬達的老本行――賣房子。”對于業內的這一評價，王健林并不避諱，在他看來，萬達城的回報周期不見得比萬達廣場慢，有了文化的支持，地產項目會賣得更好。此前兩周，南昌萬達城來北京為銷售宣傳造勢，而這距該項目開工剛滿兩個月。萬達方面最新消息稱，南昌萬達城首期商鋪一開盤即售罄，而哈爾濱萬達城8月底洋房首期開盤也已售罄。“老百姓也會看，萬達城的地產項目比一般項目的銷售快多了，我們是這方面的老手。”

面臨調控及地方承諾兌現雙風險

盡管擁有地方政府的支持以及自身的快速周轉能力，但萬達東方影都項目的風險并非沒有。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進就認為，萬達謀求包括住宅在內的不動產增值反哺文化產業發展，是在看好房地產市場上行的前提下，一旦受政策影響房價下滑，甚至暴跌便會導致整個項目造成現金流的不穩定，打亂開發節奏。上述青島本地的開發商則同時提醒，相比于青島市區，黃島區的人口規模較少，本地和投資需求較弱，且配套不足，盡管地方承諾機場等建設計劃，但考慮到多年前為招商引資承諾的隧道免費尚未執行，萬達東方影都需要走的路還很長。

北京商報  作者：齊琳 李芊