傍晚，杭州西湖文化廣場(chǎng)銀泰地下一層的康師傅面店里，吃客絡(luò)繹不絕。市民老劉一邊吃面，一邊不由感慨：早兩年怎么就沒下決心在這個(gè)地方搞個(gè)餐飲店！

“人氣商圈、電影院邊上”，這地段，難怪老劉如此捶胸頓足。不過，這樣的位置也不是不能“克隆”。當(dāng)西溪印象城、城西銀泰、杭州萬達(dá)廣場(chǎng)、下沙龍湖天街等多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)和開業(yè)高峰，杭州多中心、多商圈格局已經(jīng)突顯，將對(duì)杭城商業(yè)和市民生活帶來深遠(yuǎn)影響，商業(yè)和投資機(jī)會(huì)也同樣多多。

2016年之前，杭州商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)

9月8日，位于城西的銀泰城開業(yè)。這是續(xù)武林銀泰、慶春銀泰、西湖銀泰、文化廣場(chǎng)銀泰、湖濱銀泰等門店后，杭城主城區(qū)的第七家銀泰門店。按計(jì)劃，城北銀泰、下沙銀泰也將分別在明年和后年開業(yè)。

不怪乎，有市民調(diào)侃，杭城已經(jīng)被銀泰所“包圍”。

事實(shí)上，除了銀泰，其他一些商業(yè)地產(chǎn)巨頭也紛紛在杭州攻城略地。在城西，西溪印象城已在今年5月開業(yè)；在城北，西田城已在6月開業(yè)，杭州萬達(dá)廣場(chǎng)、水晶城購物中心預(yù)計(jì)明年底開業(yè)，新天地·東方茂都會(huì)綜合體在建設(shè)中；在城東，杭州大廈慶春廣場(chǎng)店在建；在下沙，龍湖天街已經(jīng)開建，預(yù)計(jì)2015年開業(yè)。

根據(jù)一份統(tǒng)計(jì)顯示，2016年之前，杭州商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)，建筑面積780萬平方米以上。其中，超過15萬平方米的商業(yè)綜合體將會(huì)有16個(gè)，在10萬至15萬平方米之間的商業(yè)綜合體共有13個(gè)。

“結(jié)合我們的經(jīng)驗(yàn)和管理，即使地理位置相對(duì)一般，萬達(dá)廣場(chǎng)建成后，也會(huì)在短期內(nèi)形成較成熟的商圈。此前，萬達(dá)在國(guó)內(nèi)很多城市已有成功案例。離杭州比較近的有已開業(yè)的寧波鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)。”談到城市綜合體對(duì)商圈打造的作用，杭州萬達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)人士對(duì)記者表示。值得一提的是，萬達(dá)的口號(hào)是，“萬達(dá)廣場(chǎng)，就是城市中心”。

長(zhǎng)時(shí)間里，杭州處于以武林廣場(chǎng)、延安路商業(yè)街為核心的單一商圈格局中。可以預(yù)見，眾多商業(yè)綜合體的陸續(xù)建成和開業(yè)必將使杭城商業(yè)格局發(fā)生蛻變。

“一本萬利”：用寫字樓的成本建旺鋪出租

日前，杭州聯(lián)華華商集團(tuán)在官方網(wǎng)站上透露，世紀(jì)聯(lián)華位于西湖文化廣場(chǎng)的大賣場(chǎng)計(jì)劃于今年底開業(yè)，面積達(dá)1.6萬余平方米，員工招聘工作已開始。

“開業(yè)時(shí)間還沒定。定下來后，會(huì)對(duì)外宣布。”杭州聯(lián)華華商集團(tuán)一位工作人員對(duì)記者說。

盡管還沒有確切的日期，世紀(jì)聯(lián)華在西湖文化廣場(chǎng)里拉出的招聘廣告橫幅已讓附近居民充滿期待。在這個(gè)位置，此前已開出新遠(yuǎn)影城、博庫書城及銀泰百貨折扣店，隨著世紀(jì)聯(lián)華大賣場(chǎng)入駐，西湖文化廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體基本形成。

位于市中心的居民對(duì)商業(yè)項(xiàng)目尚如此關(guān)注，相對(duì)偏遠(yuǎn)一些的市民對(duì)商業(yè)綜合體的期待，更是不言而喻。所以，關(guān)于商業(yè)綜合體入駐或開業(yè)的消息，總會(huì)成為附近居民關(guān)注的話題和熱門談資。

“家旁邊有個(gè)電影院，有個(gè)美食廣場(chǎng)，若加上個(gè)大賣場(chǎng)或百貨，那該是多么美好的事情。生活品質(zhì)將瞬間提升。”采訪中，多位市民表達(dá)了類似觀點(diǎn)。

其實(shí)，除了方便和豐富居民消費(fèi)生活外，商業(yè)綜合體對(duì)于投資方、政府、金融機(jī)構(gòu)等等同樣也是多贏。對(duì)于政府而言，商業(yè)綜合體將增加稅收，拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)。所以，商業(yè)綜合體一直是各個(gè)區(qū)、縣政府的招商重點(diǎn)，并常常會(huì)在交通、基建等各方面給予支持。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，像萬達(dá)、龍湖等這樣的商業(yè)地產(chǎn)大佬，加上一般會(huì)有項(xiàng)目地塊做抵押，肯定是重點(diǎn)合作伙伴，給予金融支持。

而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)大佬自身，以建造寫字樓的投資成本，經(jīng)過包裝和運(yùn)作，一層至N層都可以當(dāng)作大街上的旺鋪來收取租金或出售，可以說是“一本萬利”。

商業(yè)綜合體為城鎮(zhèn)化“補(bǔ)白”

值得一提的是，和很多地方一樣，杭州不少區(qū)塊的發(fā)展模式也是：住宅—商業(yè)—入住率提升—商業(yè)體量進(jìn)一步增加。也就是說，一般先是有了大量的樓盤交付和部分人口入駐，然后龐大的商業(yè)需求刺激了商業(yè)配套入駐和布局，之后形成良性互動(dòng)。

所以，一批商業(yè)綜合體的建造和開業(yè)，相當(dāng)于為杭城的城鎮(zhèn)化(城市化)進(jìn)程“補(bǔ)白”，將使新城(區(qū))住宅的入駐率顯著提升。可以說，商業(yè)地產(chǎn)是目前和未來城鎮(zhèn)化(城市化)過程中的重要商業(yè)機(jī)會(huì)。

近年來，有不少的房產(chǎn)開發(fā)商一步到位，采取住宅、商業(yè)配套同步開發(fā)的模式進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，并以此作為邊上住宅房產(chǎn)的“賣點(diǎn)”，吸引購房者。比如，下沙的龍湖滟瀾山與龍湖天街，萬科的良渚文化村。

目前，擁有現(xiàn)成的成熟商業(yè)配套的地塊已經(jīng)越來越少，樓盤也越來越“郊區(qū)化”，商業(yè)配套很多時(shí)候需要靠房產(chǎn)公司自己開發(fā)、建設(shè)。因此，在新一輪城鎮(zhèn)化過程中，即便是住宅房產(chǎn)企業(yè)，其商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)能力，或與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作能力，將成為房產(chǎn)企業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)力，決定著企業(yè)的成敗。

電商發(fā)展影響商業(yè)綜合體投資者的決策

對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模，我市有一個(gè)《杭州市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要(2011-2020年)》。根據(jù)該規(guī)劃，到2015年末，杭州將初步形成2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、3個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、9個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心的大格局。

其中，2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，指的是武林市級(jí)商業(yè)中心和錢江新城市級(jí)商業(yè)中心。3個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心分別是蕭山的江南市級(jí)商業(yè)副中心(包括濱江區(qū)的一部分)、余杭的臨平市級(jí)商業(yè)副中心和下沙市級(jí)商業(yè)副中心。

“不過，規(guī)劃趕不上變化。未來的商業(yè)發(fā)展和布局，還是有諸多變數(shù)。比如，最近，多個(gè)商業(yè)綜合體在城北開建后，城北商圈異軍突起。相比之下，濱江就感覺弱一些。”杭城一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

“商業(yè)綜合體的布點(diǎn)越來越多，讓更多居民可以在家門口購物，一定程度可以減緩電商帶來的沖擊。另外，盡管電商發(fā)展迅猛，OTO模式(Online To Offline，即把線下商務(wù)的機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在了一起，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺(tái))及產(chǎn)品品牌形象的樹立和提升很多時(shí)候也需借助線下的布點(diǎn)。”浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院陳穎博士分析說。

據(jù)陳穎的觀察，隨著電商的崛起，網(wǎng)購對(duì)服飾類商品的分流非常明顯。相比之下，餐飲區(qū)塊一般是商業(yè)綜合體中最受市民歡迎的，也是電商很難代替的。所以，相比以往，近期新建的綜合體中，餐飲、娛樂比例呈現(xiàn)越來越高的趨勢(shì)。經(jīng)營(yíng)者更多重視各類體驗(yàn)式消費(fèi)，希望以此帶動(dòng)百貨業(yè)。

據(jù)悉，在前些天開業(yè)的城西銀泰城，服飾、名品、主力店的比例約占42%，餐飲和配套的比例則達(dá)到了58%。

“資金總是逐利的。此前一些商業(yè)地產(chǎn)的成功，使很多企業(yè)對(duì)這個(gè)領(lǐng)域有了投資沖動(dòng)。商業(yè)綜合體的布局和建設(shè)像雨后春筍一樣出現(xiàn)。但是，數(shù)量這么多，呈現(xiàn)同質(zhì)化的趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈，也并不是都能成功。所以，要參與各類相關(guān)投資的話，盡量找一些運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富和有特色的品牌開發(fā)企業(yè)，以降低風(fēng)險(xiǎn)。”上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提醒。

本土商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有待崛起

不久前，“商業(yè)地產(chǎn)大佬”—萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林取代娃哈哈的宗慶后，成為中國(guó)首富，再次引發(fā)各界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)中機(jī)會(huì)的關(guān)注。不過，杭州本土的商業(yè)地產(chǎn)大佬目前還沒有。

說到優(yōu)秀的本土地產(chǎn)企業(yè)，杭城市民首先會(huì)想到綠城和濱江。不過，這兩家地產(chǎn)企業(yè)更多的專注于住宅地產(chǎn)。

據(jù)悉，除了住宅，綠城集團(tuán)目前明確的戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域是生態(tài)農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)及與地產(chǎn)相關(guān)的電商項(xiàng)目等。至于濱江房產(chǎn)，在其2012年的年報(bào)中，提及發(fā)展戰(zhàn)略，談到“大力發(fā)展生活房產(chǎn)，爭(zhēng)取每年留5萬平方米住宅小區(qū)生活配套商鋪物業(yè)，5-10年內(nèi)留存50-100萬平方米小區(qū)商業(yè)”。這似乎離“商業(yè)地產(chǎn)大佬”也有些距離。

其實(shí)，上述企業(yè)不太投資商業(yè)綜合體，除了他們是專注于住宅地產(chǎn)外，也體現(xiàn)了這個(gè)行業(yè)的門檻，即需要有一定的行業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)百貨巨頭與知名品牌商家的合作，關(guān)系有些微妙。想當(dāng)年，為了引進(jìn)LV等大牌，杭州大廈總經(jīng)理童民強(qiáng)和他的經(jīng)理們剛開始可謂吃盡了苦頭。后來，杭州大廈在業(yè)界獲得認(rèn)可后，大牌們則是爭(zhēng)破腦袋希望在杭州大廈求一處安身之地。

“萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，主要體現(xiàn)在公司的號(hào)召力和長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)、積累。萬達(dá)與一大批國(guó)內(nèi)外一流的品牌商家建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，合作商家超過5000家。”杭州萬達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)人士對(duì)記者表示。

目前，在杭州已開業(yè)的商業(yè)綜合體中，當(dāng)屬銀泰、萬象城(華潤(rùn)集團(tuán)旗下)、杭州大廈等最為出名。兩前者，都非本土企業(yè)。銀泰商業(yè)集團(tuán)于1998年在杭州設(shè)立第一家門店，目前僅在省內(nèi)就有18家百貨店和2家購物中心。很多杭城市民以為銀泰是杭州本土企業(yè)。不過，根據(jù)其年報(bào)披露的信息，其注冊(cè)地其實(shí)在開曼群島，執(zhí)行總部在北京朝陽區(qū)。

所以，作為本土企業(yè)，杭州大廈在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最被看好。杭州大廈目前的年?duì)I業(yè)收入已經(jīng)突破60億元。去年6月，杭州大廈拿下西子國(guó)際項(xiàng)目(位于慶春廣場(chǎng)，一個(gè)集購物、寫字樓、酒店等于一體的商業(yè)綜合體)40%的股權(quán)。“目前，紹興柯橋等地的杭州大廈購物中心，由杭州大廈商業(yè)投資管理咨詢公司與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，主要是品牌、管理輸出，并不直接管理。”童民強(qiáng)對(duì)記者透露，等西子國(guó)際項(xiàng)目建成后，由杭州大廈直接經(jīng)營(yíng)管理的將有兩個(gè)門店，一個(gè)位于武林廣場(chǎng)，一個(gè)位于慶春廣場(chǎng)。

今年8月21日，省國(guó)資委批準(zhǔn)杭州解百間接收購杭州大廈方案。收購成功后，上市公司的融資平臺(tái)和多年的零售百貨經(jīng)驗(yàn)積累，將為杭州大廈成為商業(yè)地產(chǎn)大佬奠定基礎(chǔ)。

當(dāng)然，需要指出的是，所謂“有容乃大”，杭州目前的商業(yè)格局也體現(xiàn)了這個(gè)城市的包容性。不管是本土企業(yè)，還是外來企業(yè)，杭州都一視同仁，為其投資、創(chuàng)業(yè)提供便利和良好的外部環(huán)境。這也是杭州經(jīng)濟(jì)的重要競(jìng)爭(zhēng)力所在。

（來源：浙商網(wǎng)）