搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部主任 郭歆曄/文

上海已是中國(guó)“購(gòu)物中心樣板之城

回首20年，上海購(gòu)物中心的投資主體已從最初香港企業(yè)和海外華商為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槿遮叾嘣�化，整體收購(gòu)易手的項(xiàng)目已近50個(gè)/次。

項(xiàng)目類型方面，由1990年代的中高端定位“貴族化”的中型辦公綜合體、都會(huì)型購(gòu)物中心，到如今的十余種細(xì)分類型，購(gòu)物中心項(xiàng)目爭(zhēng)奇斗艷。非零售業(yè)（餐飲休閑娛樂(lè)生活服務(wù)）的平均占比則從第一階段項(xiàng)目的25%左右一路上升到第二階段項(xiàng)目的38%，目前新項(xiàng)目更是直逼50%（生活廣場(chǎng)大行其道的作用力），購(gòu)物中心多業(yè)態(tài)、多功能、多形式、多層次、多樣化的一站式功能漸趨增強(qiáng)。集餐飲娛樂(lè)休閑服務(wù)零售于一體的購(gòu)物中心以無(wú)可阻擋之勢(shì)改變了上海人的生活習(xí)慣，并漸漸融入了很多人的生活之中，并成為其生活的一部分。

20年后的今天，上海購(gòu)物中心的發(fā)展已躍上全新的臺(tái)階，發(fā)展速度和規(guī)模保持全國(guó)領(lǐng)先，擁有十余種類型、一百家購(gòu)物中心的魔都大上海無(wú)疑已成為了中國(guó)“購(gòu)物中心樣板之城”。

上海購(gòu)物中心20年變遷略析

上海的百貨商場(chǎng)自1990年開(kāi)始復(fù)蘇，1993年外資百貨迅猛地興起，1996-1999年一度遭遇大賣場(chǎng)嚴(yán)重沖擊，經(jīng)過(guò)調(diào)整，2001-2010年堪稱大型百貨復(fù)興的黃金十年，聯(lián)營(yíng)為主模式的百貨業(yè)態(tài)也逐漸登上了頂峰。2011年起，受電商和購(gòu)物中心蠶食分流及海外購(gòu)物外流的沖擊，高價(jià)位的奢侈品牌又被購(gòu)物中心寵壞，2-3萬(wàn)平方米的中型百貨商場(chǎng)無(wú)法提供合適的面積與展示面（歐美日韓乃至港臺(tái)的奢侈品在百貨商場(chǎng)內(nèi)的要求遠(yuǎn)不如大陸地區(qū)苛求），低廉的快時(shí)尚又不適合百貨的客群，部分不顧利基客層和承載力盲目提檔升級(jí)的百貨商場(chǎng)則遭遇客流大幅震蕩下滑，長(zhǎng)三角二三線城市原先外流上海的客流又被當(dāng)?shù)匦屡d的大量百貨商城截留（絕大多數(shù)品牌已在二三線城市遍地開(kāi)花，上海商場(chǎng)里獨(dú)有的品牌已少之又少），內(nèi)憂外患多重夾擊使得不上不下的上海百貨業(yè)再次遭遇瓶頸，1.5萬(wàn)平方米以下的小型百貨商場(chǎng)率先淪陷——大多被國(guó)際快時(shí)尚旗艦店或電器數(shù)碼專業(yè)商場(chǎng)收編（10余年來(lái)，上海已先后關(guān)停并轉(zhuǎn)了50多家中小型百貨，但又增加了20多家大中型百貨），獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷十余年的百貨公司生存空間遭遇嚴(yán)重?cái)D壓，2010年起不促不銷陷入重圍的上海百貨業(yè)漸趨下坡通道（不代表全國(guó)情況）。

1995年咄咄逼人的外資大賣場(chǎng)在上海興起，并一路高歌猛進(jìn)，順利地發(fā)展至2011年，由于租金上漲、電商迅猛及大賣場(chǎng)布點(diǎn)日漸逼近飽和臨界線的峰值，房租及人員成本不斷攀升，部分超市大賣場(chǎng)和數(shù)碼家電專業(yè)店開(kāi)始戰(zhàn)略調(diào)整，關(guān)停部分門(mén)店并試水電商和中型門(mén)店（數(shù)碼家電專業(yè)店的表現(xiàn)尤甚，已逐漸趨近香港模式）。原有商業(yè)格局被徹底打破，幾乎所有業(yè)態(tài)業(yè)種都在新形勢(shì)下左沖右突，尋求創(chuàng)新突破(剩余價(jià)值的開(kāi)發(fā)及價(jià)值最大化、新業(yè)務(wù)的拓展)的新模式，部分成熟購(gòu)物中心項(xiàng)目因勢(shì)利導(dǎo)開(kāi)始去主力店或縮小主力店規(guī)模，將大賣場(chǎng)和百貨商城調(diào)整為占用面積較小的精品超市和買(mǎi)手店等次主力店，IFC國(guó)金中心和來(lái)福士廣場(chǎng)等優(yōu)秀生更是在一向缺位于購(gòu)物中心的一線化妝品專賣店和淑女裝軟肋上實(shí)現(xiàn)了突破，以提升租金效益和坪效。多廳影城、美食廣場(chǎng)、品類專業(yè)店、特色主題餐廳、各種兒童培訓(xùn)、電玩城、快時(shí)尚專賣店、奢侈品專賣店則是全面搭上了購(gòu)物中心這一“超級(jí)平臺(tái)”發(fā)展的快車實(shí)現(xiàn)了迅速超車。

而上海購(gòu)物中心業(yè)則由最初的蟄伏奮斗期，到逐漸與百貨商場(chǎng)展開(kāi)對(duì)攻戰(zhàn)并曾一度屢拜下風(fēng)，直到2011年起，由于電商的強(qiáng)勢(shì)崛起，加之市民生活方式的轉(zhuǎn)變及個(gè)人愛(ài)好的多元化，已全面布點(diǎn)的購(gòu)物中心得以借勢(shì)突圍展開(kāi)逆襲，憑借餐飲和娛樂(lè)兩大利器，人氣開(kāi)始逆轉(zhuǎn)并全面趕超百貨商場(chǎng)（但全市購(gòu)物中心的平均坪效及服飾消費(fèi)指標(biāo)仍不及百貨商場(chǎng)），競(jìng)爭(zhēng)格局轉(zhuǎn)變?yōu)橐再?gòu)物中心與購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)為主。

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受大型購(gòu)物中心興起，百貨公司滑坡的影響，上海諸多核心商圈的影響力也悄然隨之改變，倚重百貨公司而曾屢占鰲頭的淮海中路、四川北路、徐家匯等傳統(tǒng)繁華商圈受新興商圈分流的壓力陡增，而原先商業(yè)并不發(fā)達(dá)的小陸家嘴和五角場(chǎng)則以大型購(gòu)物中心為主配置，分別憑借麾下壓陣的IFC國(guó)金中心、正大廣場(chǎng)及五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、百聯(lián)又一城等大型購(gòu)物中心互補(bǔ)定位錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的出色表現(xiàn)而后來(lái)居上，躍居滬上12大市級(jí)商圈的中上游，中山公園更幾乎完全是由購(gòu)物中心杠起來(lái)的商圈。

與此同時(shí)，后來(lái)居上的購(gòu)物中心和原本遙遙領(lǐng)先的百貨公司的經(jīng)營(yíng)模式正在互相交融，百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心化和購(gòu)物中心百貨化在不經(jīng)意間成為新的趨勢(shì)，并被越來(lái)越多的公司付諸實(shí)踐（百聯(lián)、銀泰、金鷹、王府井、百盛、太平洋、茂業(yè)均已躋身如火如荼的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)），新型大百貨商城（如臺(tái)灣大遠(yuǎn)百CITY系列和新光天地系列）與購(gòu)物中心的區(qū)別正日漸模糊，香港新世界百貨更是在上海接連收購(gòu)了調(diào)頻壹和泓鑫時(shí)尚兩座購(gòu)物中心，直接介入購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)，新世界的母公司香港新世界集團(tuán)還重資在上海武漢北京沈陽(yáng)等地打造新型的藝術(shù)購(gòu)物中心——K11。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、大悅城、百聯(lián)購(gòu)物中心等擁有豐富商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司，則將部分百貨公司的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)手段注入旗下購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。與百貨商城趨向都會(huì)型精品型購(gòu)物中心融合不同，扎根于社區(qū)的大賣場(chǎng)超市則趨向社區(qū)生活廣場(chǎng)或鄰里購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。

上海見(jiàn)證中國(guó)購(gòu)物中心20年發(fā)展演變之路

過(guò)去的20年中，上海購(gòu)物中心經(jīng)歷了從無(wú)到有，從步履蹣跚摸著石頭過(guò)河到快速發(fā)展壯大的歷程。最初十年是萌芽探索的導(dǎo)入期，也是陽(yáng)春白雪曲高和寡嗷嗷待哺的艱苦創(chuàng)業(yè)期；最近十年，則從青澀的導(dǎo)入期步入快速成長(zhǎng)期，并漸趨蛻變邁向甜蜜而慘烈的加速增長(zhǎng)期和成熟期。項(xiàng)目類型，由最初的時(shí)尚都會(huì)型為主，到如今近十種不同類型購(gòu)物中心在浦江兩岸各展風(fēng)姿；項(xiàng)目選址，由最初內(nèi)環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)商圈星火燎原不斷擴(kuò)展，到現(xiàn)今一百余個(gè)大中型購(gòu)物中心長(zhǎng)驅(qū)直入遍布中外環(huán)乃至郊區(qū)新城數(shù)十個(gè)各類商圈，呈百舸爭(zhēng)流之勢(shì)；發(fā)展商，從最初幾乎由香港各大集團(tuán)和東南亞華商一統(tǒng)天下，到如今大型零售集團(tuán)、歐美日韓商業(yè)地產(chǎn)基金、央企巨鱷、住宅發(fā)展商等各路財(cái)閥抱團(tuán)涌入各展所長(zhǎng)——轟轟烈烈大舉造城。激烈的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必導(dǎo)致部分照葫蘆畫(huà)瓢盲目復(fù)制的項(xiàng)目加速老化黯然引退，而變革創(chuàng)新的項(xiàng)目則將不斷脫穎而出，可以預(yù)見(jiàn)，下一個(gè)5年，上海購(gòu)物中心業(yè)將翻開(kāi)全新而又波瀾壯闊的一頁(yè)。

經(jīng)過(guò)3至6年痛苦的培育期，當(dāng)年首批吃螃蟹的老牌購(gòu)物中心如今大多已功成名就，業(yè)績(jī)紅火，客流旺盛，百聯(lián)集團(tuán)、凱德集團(tuán)、正大集團(tuán)等滬上頭牌購(gòu)物中心發(fā)展商更是不斷開(kāi)疆辟土開(kāi)建新項(xiàng)目。作為新生代購(gòu)物中心，香港新鴻基和崇邦集團(tuán)的旗下項(xiàng)目更是驗(yàn)證了長(zhǎng)江后浪推前浪的名言。近來(lái)，香港太古、日本三井、新加坡豐樹(shù)、瑞典英特宜家、美國(guó)漢斯、中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等海內(nèi)外數(shù)十家大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是相繼涌入大上海，萬(wàn)達(dá)、和記黃埔、旭輝、綠地、寶龍、中信泰富、重慶龍湖、重慶協(xié)信、合景泰富、星浩資本等大鱷更是在上海連續(xù)投建多個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目（除了王府井、銀泰、金鷹、茂業(yè)等外地的區(qū)域型百貨大鱷尚未在上海布局大型購(gòu)物中心之外，幾乎國(guó)內(nèi)所有的主流商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及基金公司均已云集滬上），未來(lái)5至10年將有200座大中型購(gòu)物中心逐鹿魔都大上海。但也有少數(shù)項(xiàng)目由于種種原因已經(jīng)今不如昔，甚至未老先衰趨于沒(méi)落。事實(shí)上，上海作為中國(guó)購(gòu)物中心業(yè)的“一級(jí)戰(zhàn)區(qū)”，其最近20年的購(gòu)物中心發(fā)展軌跡，從側(cè)面見(jiàn)證了我國(guó)由傳統(tǒng)商業(yè)走向購(gòu)物中心時(shí)代的歷程與縮影。上海購(gòu)物中心業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可作為各地朋友參考借鑒的啟示錄。

旁白：在波瀾壯闊的大時(shí)代下，商業(yè)業(yè)態(tài)及模式歷經(jīng)20年來(lái)的興衰演變，也折射出大時(shí)代下上海社會(huì)和市民生活史詩(shī)般的的歷史進(jìn)程和萬(wàn)花筒般千變?nèi)f化的變化軌跡。例如下崗及產(chǎn)業(yè)升級(jí)、舊區(qū)改造及大動(dòng)遷、浦東開(kāi)放及大開(kāi)發(fā)、外資商業(yè)開(kāi)放、東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)、上海APEC會(huì)議、房產(chǎn)業(yè)火爆、股市興衰、地鐵及道路大基建、上海世博會(huì)、新婚潮嬰兒潮、預(yù)付卡與三公消費(fèi)、城鎮(zhèn)化、綜合體熱、網(wǎng)絡(luò)電商興起、海外旅游興起及香港自由行、私家車猛增、剩男剩女、宅男宅女、白領(lǐng)金領(lǐng)、人口老齡化、外來(lái)人口激增、歐美金融海嘯等等一系列經(jīng)濟(jì)事件和社會(huì)現(xiàn)象的反射。

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