購(gòu)物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、資金

購(gòu)物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、資金

當(dāng)年普通消費(fèi)者“高不可攀”的購(gòu)物中心，不被多數(shù)市民和專(zhuān)家看好，如今市民卻翹首以盼視其為居住區(qū)必備的商業(yè)配套和如同學(xué)校、醫(yī)院一般標(biāo)配的大眾公共社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施（家、單位/學(xué)校之外的生活和社交的第三空間——城市客廳），各級(jí)政府更將城市綜合體和購(gòu)物中心提高到城市運(yùn)營(yíng)和形象的高度，陸家嘴、五角場(chǎng)、南京西路、徐家匯更是演變?yōu)榧�結(jié)多家大中型購(gòu)物中心上演多國(guó)大戰(zhàn)的超級(jí)商圈，而尚未擁有大型購(gòu)物中心的傳統(tǒng)核心商圈（如四川北路和淮海中路），則面臨著客流日漸減少的困境。不過(guò)，城市綜合體急劇升溫，各大集團(tuán)紛紛大干快上，熱流之下也潛伏著隱憂，當(dāng)年的藍(lán)海市場(chǎng)已演變?yōu)楦鞣絼?shì)力紛紛涌入、炙手可熱的紅海市場(chǎng)，發(fā)展商要想獲得理想的財(cái)務(wù)回報(bào)，科學(xué)的商圈選址、優(yōu)秀合理的策劃定位及建筑商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、強(qiáng)大的招商能力、老道的運(yùn)營(yíng)能力、充足的資金實(shí)力六者缺一不可。

項(xiàng)目選址的重要性自不必說(shuō)，“地段地段還是地段”（足夠的人口并擁有相應(yīng)的消費(fèi)力及完備的交通配套）是房地產(chǎn)的金科玉律，事實(shí)上，對(duì)于ABC不同能級(jí)的商圈而言，商圈評(píng)分每相差一級(jí)，運(yùn)營(yíng)能力需要相應(yīng)提升3至5倍，才能達(dá)到上一級(jí)商圈項(xiàng)目相同的坪效和業(yè)績(jī)，所以說(shuō)在C級(jí)商圈項(xiàng)目獲得B級(jí)業(yè)績(jī),比A級(jí)商圈項(xiàng)目獲得A級(jí)業(yè)績(jī)更令人欽佩和推崇。

在購(gòu)物中心項(xiàng)目越來(lái)越密集的當(dāng)下，光有良好的選址及強(qiáng)大的前期策劃和招商能力已不足以應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，事先不被看好的C級(jí)新商圈位置項(xiàng)目憑借超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力而全面反超B級(jí)次成熟商圈項(xiàng)目，以弱勝?gòu)?qiáng)以小勝大的案例在上海并不鮮見(jiàn)，例如大寧商圈大寧國(guó)際廣場(chǎng)VS打浦橋商圈日月光廣場(chǎng)，安亭嘉亭薈VS嘉定羅賓森。新項(xiàng)目的培育期通常需要3年甚至更長(zhǎng)，所以需要發(fā)展商擁有足夠的資金。如果是散售型購(gòu)物中心，在上海幾無(wú)成功先例（唯一相對(duì)成功案例為先運(yùn)營(yíng)度過(guò)培育期，養(yǎng)熟后再出售的松江開(kāi)元地中海廣場(chǎng)），慘痛的失敗案例比比皆是。因此，只有同時(shí)具備較佳的項(xiàng)目選址、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力（當(dāng)然也包括前期的策劃和招商能力）、充足的資金實(shí)力，項(xiàng)目才有可能獲得真正的成功，而投機(jī)式淘金投資的成功可能性在上海已經(jīng)很小。

事實(shí)上，有鑒于多個(gè)黃金地段項(xiàng)目被不具備商業(yè)能力的大公司盲目跟風(fēng)跨界最終弄砸鍋的慘痛案例，上海多個(gè)區(qū)級(jí)政府在城市地標(biāo)性商業(yè)地塊的招標(biāo)過(guò)程中，非常注重投標(biāo)方的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，而不是唯投標(biāo)金額是舉，南京東路和莘莊都發(fā)生過(guò)不具備成熟購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及能力的發(fā)展商大肆砸錢(qián)搶標(biāo)，但最終被理性清退的經(jīng)典案例。