韓國樂天世界，開業(yè)于1989年，包括大型室內(nèi)主題公園、戶外游樂園、商場、酒店、飯店、民俗博物館、體育中心、電影院等，是首爾市中心的一座城中城。其周邊地區(qū)房價，在過去的25年里，最高漲幅達到80倍，這一數(shù)字令前來考察的永泰地產(chǎn)的開發(fā)商們頗感興奮。

曾經(jīng)高調(diào)宣稱“不轉(zhuǎn)型，一定死”的永泰地產(chǎn)，在哈爾濱、呼和浩特、銀川三市總投資達到300億元的三個永泰城項目，都將引入主題樂園模式。

為此，永泰地產(chǎn)聘請了曾經(jīng)全程參與韓國樂天世界選址、拿地、策劃與運營的樂天世界原常務理事金承煥擔任其文旅事業(yè)部總經(jīng)理，主要負責永泰城中主題樂園的開發(fā)建設。

金承煥強調(diào)：“主題樂園是一項早期投資龐大的安裝產(chǎn)業(yè)，所以它的回收期較長。因此對設施設備規(guī)模的合理性等，要慎重判斷，另外我們還要確保充分的預留空間，以應付需求增加而帶來的擴建，所有這些要求我們對投資風險進行管控。”

永泰地產(chǎn)主題樂園目前有3萬平方米的中型室內(nèi)樂園、5萬平方米的大型室內(nèi)樂園和10萬平方米的室內(nèi)外結(jié)合的大型主題樂園三條產(chǎn)品線，將結(jié)合項目當?shù)貙嶋H進行建設。

實際上，三個城市的永泰城，總開發(fā)面積接近500萬平方米，主題樂園只是其中很小一部分，永泰地產(chǎn)顯然對主題樂園寄予了厚望，希望其能作為主要驅(qū)動力，帶動起包括五星級酒店、大型購物中心、區(qū)域型總部辦公集群、住宅于一體的城市綜合體。對大體量城市綜合體的開發(fā)來說，主題樂園的帶動作用尚屬遠景，更立竿見影的顯然是住宅的銷售。

可以作為參照的是這兩個項目的拿地時間，今年3月，永泰地產(chǎn)分別耗資13億元和14億元拿下銀川和呼和浩特總建筑面積220萬平方米和150萬平方米的兩塊土地，總投資近200億元。哈爾濱永泰城早在2012年3月拿地，3個月后便啟動內(nèi)部團購計劃。

3個項目分別在拿地3個月和6個月后便啟動銷售，速度不可謂不快。

永泰地產(chǎn)主管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的副總經(jīng)理楊俊出身萬達，其也將萬達模式帶到了永泰地產(chǎn)。“萬達拿地后22個月便能開業(yè)運營，我們公司沒敢那么快，是拿地后三年內(nèi)開業(yè)運營。”楊俊稱。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭恒隆和凱德，從拿地到開業(yè)運營至少在5年以上，部分項目甚至長達10年以上。

永泰地產(chǎn)強調(diào)加強與地方政府的溝通，強化融資四證的辦理，進而達到項目在取得土地后3到6個月，首批項目貸款到位。

這一開發(fā)速度和永泰地產(chǎn)的目標匹配，永泰用“53515”來概括其2011-2015年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，即5年內(nèi)，建設5家國際品牌五星級酒店；建立3個15萬平方米的大型購物廣場；取得5個規(guī)劃面積達100萬平方米的開發(fā)項目；年均銷售面積達100萬平方米；年均銷售額達50億元。

而2012年，永泰地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額近25億元，今年的銷售目標是25億元，銀川和呼和浩特合計27億元的土地款已經(jīng)超過其全年銷售額，并且，總建筑面積近500萬平方米，總投資300億元的三個城市綜合體中，商業(yè)綜合體60%的面積自主運營。這樣的開發(fā)節(jié)奏和規(guī)模，永泰吃得消嗎？

永泰地產(chǎn)總裁戴迪解釋：“永泰地產(chǎn)過去15年在住宅領域有一定的資金積累，背后又擁有中發(fā)集團、合眾人壽強大的資金支持作為后盾，同時也有很多國有銀行、股份制銀行的戰(zhàn)略支持。”

資料顯示，永泰地產(chǎn)母公司中發(fā)集團旗下產(chǎn)業(yè)涵蓋地產(chǎn)、金融、醫(yī)藥三大板塊，總資產(chǎn)突破300億元。中發(fā)集團發(fā)起參股成立的全國性人壽保險股份有限公司合眾人壽，去年保費規(guī)模80億元。

同時，永泰地產(chǎn)控股的永泰創(chuàng)富(北京)股權投資管理有限公司目前正在進行永泰創(chuàng)富III期股權投資基金的發(fā)售，過去5年其累計投融資金額已超過100億元。“做一個項目，資金不是問題，但是多個項目同時做，對我們是一個挑戰(zhàn)，未來我們可能也會采用一些信托、基金等其他融資方式。”楊俊稱。

（來源：經(jīng)濟觀察報）