深國(guó)投商置商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理 房金亮

電商對(duì)以百貨為首的傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊已經(jīng)不言而喻，有人甚至發(fā)出了“百貨將死”的言論，眾人紛紛議論關(guān)注傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型。深國(guó)投商置商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理房金亮卻不這么認(rèn)為。曾經(jīng)在新加坡、越南等國(guó)工作過的房金亮，有著豐富的國(guó)外操盤經(jīng)驗(yàn)，他相信“百貨還有很多的生存空間”。他以高島屋百貨為例，認(rèn)為國(guó)外優(yōu)秀百貨經(jīng)久不衰的原因正是他們做出了自己的特色。當(dāng)下，除了百貨，購(gòu)物中心的同質(zhì)化現(xiàn)象被人詬病，引進(jìn)的品牌大同小異，因此，無(wú)論是做百貨還是做購(gòu)物中心，一定要更多地去思考如何從同行競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。“把自己做得最好，則完全沒有必要去轉(zhuǎn)型”。

談到大家都在侃侃而談的體驗(yàn)式購(gòu)物中心之時(shí)，房金亮也忍不住有話說(shuō)。他表示體驗(yàn)式購(gòu)物的關(guān)鍵是整個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否真正認(rèn)識(shí)到什么是體驗(yàn)式，有沒有用心去落實(shí)。“首先你得熱愛這個(gè)行業(yè)，那樣你才會(huì)不知不覺周六、周日都在購(gòu)物中心，這個(gè)過程對(duì)你了解購(gòu)物中心的發(fā)展是非常重要的。包括其中客流發(fā)生什么樣的變化，來(lái)的人是什么樣的人，了解了之后，你就可以在租戶品類、品牌調(diào)整中做出很好的判斷。特別是作為一個(gè)管理者，必須要親身體驗(yàn)，而不要緊緊靠下面的反饋。”

房金亮還強(qiáng)調(diào)，體驗(yàn)式要因地制宜。“上海K11里面養(yǎng)了豬，是不是所有購(gòu)物中心都要去養(yǎng)豬了呢？并不是這樣的，你要看到你所在的地方特色是什么。”這一點(diǎn)在蘇州印象城中得到了很好的體現(xiàn)。了解蘇州印象城的人都會(huì)知道，項(xiàng)目在開發(fā)之前，周邊都是河，呈孤立的半島狀態(tài)，只有一個(gè)通道可以通向購(gòu)物中心。經(jīng)過一番研究，項(xiàng)目做出大膽舉措——填河，填掉一邊的河，開辟出又一條通道，剩下的兩邊沿河地塊，開發(fā)出非常有特色的酒吧、餐廳，營(yíng)造一片戶外天地。“這才是獨(dú)特的體驗(yàn)式，并且也是不容易被復(fù)制的。”房金亮言語(yǔ)間透露出自豪。

看過很多國(guó)外的購(gòu)物中心開發(fā)案例，房金亮直言看不懂國(guó)內(nèi)的情況。他看到新加坡的購(gòu)物中心里有診所、寵物店甚至還有郵政局。總之你能想到的東西，都在購(gòu)物中心出現(xiàn)，業(yè)態(tài)非常齊全。但國(guó)內(nèi)的一些購(gòu)物中心卻有點(diǎn)“偷懶”。如何偷懶法？“不做市調(diào)，直接把某家購(gòu)物中心的購(gòu)物指南拿回來(lái)，然后照著樣子拷貝。服裝、快時(shí)尚品牌，招不到高端的，就招稍微低端一點(diǎn)的。”房金亮表示，要把購(gòu)物中心做成功，一定不能偷懶，認(rèn)真做好市調(diào)便是第一步。

但是，不做市調(diào)便直接開發(fā)項(xiàng)目的畢竟是少數(shù)，大多數(shù)開發(fā)商還是在做好市調(diào)的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資開發(fā)，仍然有人失敗。房金亮坦言很多事情理論和實(shí)際并不全然一致。

“除了前面一套理論性的東西，你必須要踏踏實(shí)實(shí)去做之外，還要具備一個(gè)重要的能力，就是（購(gòu)物中心）開出來(lái)之后，你要根據(jù)開出來(lái)的效果進(jìn)行總結(jié)和檢討。有哪些地方跟你當(dāng)初做的市調(diào)有出入的，導(dǎo)致現(xiàn)在的不成功或者是效果不好，就要馬上糾正。必須要有這樣的能力。”

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）