商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。近幾年，無錫房地產(chǎn)商紛紛拿地，各種大型商鋪、綜合體如雨后春筍般出現(xiàn)。一時間，無錫商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)趨于白熱化。房地產(chǎn)市場上卻也不時地出現(xiàn)“商業(yè)泡沫論”的聲音，這不禁引發(fā)了我們的思考。

無錫1到10月預(yù)開105盤 實開27盤

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月無錫全市預(yù)計將有59個樓盤開盤加推，環(huán)比漲幅為22.92%。其中商業(yè)項目預(yù)開盤量為12個，環(huán)比10月商業(yè)預(yù)開盤量有明顯下跌，跌幅為40%；同比2012年11月商業(yè)預(yù)開8盤增長4盤，增幅為50%。由于受“金九銀十”的影響，十一月無錫商業(yè)預(yù)開盤量較十月跌幅明顯，但從近11個月來看，其開盤量仍然處于較高水平。

11月預(yù)計開盤的12個商業(yè)項目中，包括前洲五洲國際廣場、太湖新城大盤寶能城、新區(qū)多友嘉悅中心在內(nèi)的7大純新盤即將面世。

從近10月商業(yè)實際開盤量的走勢分析，無錫商業(yè)的實際開盤量并不理想。2013年1月到10月無錫全市的預(yù)開盤量為105個，而實際開盤量為27個，僅為預(yù)開盤量的1/4。今年上半年的商業(yè)項目一直萎靡不振，2月更是出現(xiàn)了商業(yè)實際開盤量為“0”的情況。從商業(yè)實際開盤量與預(yù)計開盤量的對比可知，許多開發(fā)商雖然提前放出即將開盤的消息，卻遲遲未開。而11月的實際開盤量是否理想？我們就不得而知了。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從近期商業(yè)項目各方面反應(yīng)的情況來分析，開發(fā)商在等待市場預(yù)期“明朗”化的同時，往往對開盤不一而同地選擇了“小心謹慎”的處理方式。同時筆者也發(fā)現(xiàn)，相較于對開盤的“低調(diào)”處理，商業(yè)項目開發(fā)商的眾多的業(yè)主活動倒是吸引了眾多購房者的目光。業(yè)內(nèi)普遍認為，這是開發(fā)商為刺激銷售進行的“蓄水”策略。

“巨量”商業(yè)庫存 無錫是否能消化？

商業(yè)項目一直是無錫的“軟肋”，從近九個月商業(yè)項目的成交量來分析，2013年前九月無錫商業(yè)共成交73.85萬平，僅占商品房成交面積的16.20%。進入金九銀十以來，商業(yè)物業(yè)貌似“打了雞血”，成交大幅上漲，這不禁讓網(wǎng)友們紛紛猜測：商業(yè)物業(yè)是不是要回暖了？

“回暖還很難說。九、十月份商業(yè)成交量較之前有所回升，但是整體成交量還是比較有限。

進入2013年以來，無錫房地產(chǎn)市場迎來了商業(yè)入市的高發(fā)期，大量商業(yè)項目開閘入市，這不僅增加了無錫整體商品房的庫存壓力，更讓商業(yè)項目在無錫市場難以消化，近8萬套的商業(yè)地產(chǎn)庫存，對于無錫這樣一座外來人口相對偏少的城市來說，可謂是巨量。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)庫存越來越大，開發(fā)商回籠資金的壓力可想而知，因此隨著商業(yè)地產(chǎn)庫存量的不斷走高，無錫商業(yè)地產(chǎn)可能會面臨“鬼城”的局面。

李嘉誠連拋商業(yè) 無錫商業(yè)真的不行？

錫城的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正如火如荼地進行，目前無錫已有眾多商圈，其中尤以市中心最為密集，包括八佰伴、大東方百貨、百盛，此外，蘇寧、恒隆已于9月開業(yè)。市中心外圍包括在建的萬象城和無錫海岸城，惠山區(qū)的萬達廣場也已于6月21日開業(yè)，新區(qū)有哥倫布、寶龍城市廣場等多座城市綜合體。

如此讓人眼花繚亂的商業(yè)項目不得不引發(fā)人們對無錫商業(yè)“供過于求”的擔心，與此同時，全球華人首富李嘉誠頻繁拋售商業(yè)物業(yè)的舉動也著實讓這種擔心加劇。

據(jù)相關(guān)媒體報道，李嘉誠既賣購物中心又賣寫字樓，兩月內(nèi)拋售百億元的內(nèi)地商業(yè)物業(yè)。除了李嘉誠之外，今年密集拋售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商不在少數(shù)。以香港為例，今年年初，華人置業(yè)主席、富豪劉鑾雄高調(diào)拋售旗下銅鑼灣一帶的商場和其它各處資產(chǎn)，套現(xiàn)金額逾70億港元；南豐集團也以近30億港元的價格，出售人流密集的旺角全幢商廈；鷹君集團則拋售其酒店物業(yè)，套現(xiàn)金額100億港元。雖然這可能僅僅是各開發(fā)商全球布局的一種選擇，但也確實給內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)熱潮“當頭一棒”。

不僅如此，無錫的商業(yè)還存在諸多其他方面的問題。比如產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營模式單一，很多商業(yè)項目可以說僅僅是簡單地進行了“復(fù)制”、“粘貼”；商業(yè)定位不合適，主題不明確等，這些都加劇了商業(yè)地產(chǎn)的投資風險。

市中心老牌百貨大樓大洋百貨、新世界百貨相繼關(guān)閉，即便是新興的新區(qū)哥倫布廣場、寶龍城市廣場、以及惠山的萬達廣場通常也僅僅是在餐飲方面的人氣較旺，但這并不足以支撐整個商業(yè)。

面對這些問題，無錫的商業(yè)路在何方?筆者以為，打造主題明確、定位合適的商業(yè)項目，可以明確消費群體，使商業(yè)的“消化”達到最大化。同時，還應(yīng)該把商住進行有機的結(jié)合，形成一種復(fù)合式的商住格局。只有這樣，住宅項目的常住人口會越來越多，區(qū)域內(nèi)未來的商業(yè)環(huán)境也會越來越好，形成商住共同發(fā)展的良性局面。

（來源：搜房網(wǎng)）