10月25日，嘉凱城公告稱，公司以8625萬元競得位于浙江諸暨市店口鎮一宗核心土地，以打造新型城鎮商業示范項目。

日前，嘉凱城已成立一家注冊資金達到10億元的公司，專注城鎮化建設發展。從今年下半年以來，已經在浙江、上海和江蘇多地有相關項目落地。

由于有雄厚的民營產業作支撐，江浙的一些縣、鎮，具備較高的人口集聚能力和較高的消費水平，這對以拉動內需為主旨的新型城鎮化而言，無疑是最好的基礎。

國家發改委小城鎮研究中心副主任喬潤令說，浙江省在中國，是市場力量推動城鎮化最為成功的案例。

而新一屆政府對新型城鎮化期許之高，已令各方對這一即將開啟的大幕翹首以盼，一些開發商如嘉凱城者，已開始提前布局。

作為浙江省最大的國資地產上市企業，嘉凱城因內部關系梳理等因素，近年在業績上的表現乏善可陳。經過一輪調整后，其管理層最終選擇消費型城鎮化項目發展，來培育公司新的增長點。

落子試點鎮

嘉凱城新近拿下的地塊，位于浙江省新型城鎮綜合改革試點鎮、首批浙江省小城市培育試點鎮——諸暨市店口鎮規劃中的市政區。占地面積約為4.2萬平方米，土地用途為商業，項目定位為集購物、休閑、娛樂和餐飲于一體的城市客廳。

知情人士透露，當地鎮政府在招商階段，對投資商的要求較高，需要投資者對地塊做綜合性規劃，并導入相關的商業資源。“店口項目對公司實施城鎮商業戰略具有示范意義，它標志著我們的城鎮商業戰略，已從城市區域中心成功延伸至城鎮。”嘉凱城董秘李懷彬說，“店口項目既符合新型城鎮化所提倡的城鄉一體、城鄉統籌、和諧發展等要求，也與公司資源與戰略高度匹配。”

上述知情人士說，按照嘉凱城的規劃，該公司將幫助政府代建城市工程和基礎設施部分。其中的商業部分，會出售給嘉凱城管理的基金，但需要由嘉凱城商管公司進行統一管理。“嘉凱城可能作為劣后級的股東，參與投資這個商管基金，5+2，7+2都有，一期結束完了，二期接著發。退出機制上，其實可以看到國家在REITs方面，已經在有步驟地放開。”

在商業資源的匹配上，考慮到電商的沖擊，嘉凱城有意在浙商集團傳統的商業資源外，引入一些擁有獨特個性的商業資源，形成戰略合作伙伴，專門針對城鎮消費型商業項目，“也不排除再控股一部分商業資源”。

據了解，目前嘉凱城正在長三角積極推進多個城鎮化建設項目，既有獨立的城鎮商業項目，也有與地方政府整體合作的新型城鎮化項目，目前在浙江已確定合作意向的，還有紹興市越城區占地9.7平方公里的新型城鎮化建設項目，以及紹興另一個省級鎮改市試點——錢清鎮的相關項目。

城鎮化邏輯

“選擇這些小城鎮，背后是它有很好的產業基礎，有了產業基礎，才有農民進城，外來人口導入，這樣才有了消費的需求。”一位嘉凱城的高管說。

店口鎮素有“五金之鄉”之名，擁有兩家國內500強企業及6家上市公司。在新型城鎮化建設方面一直走在國內前列，是聯合國[微博]開發計劃署試點城鎮、全國發展改革試點鎮，也是浙江省27個鎮改市試點之一。

“具備雄厚的產業基礎和實力，再加上作為試點，擁有縣級財政體制定制，并擁有較高的財政分成比例和融資平臺，店口鎮可以動用較大財力去建設城市基礎設施，對外來人才流入導入補貼。”浙江省發展與改革研究所所長卓勇良說。

2012年，店口鎮實現生產總值106億元，財政總收入15.38億元，農民人均純收入33627元。每年投入超過5億元，提升城市功能。并將財政投入重點向就業、創富、教育、醫療等八大社保體系傾斜。

比如醫療，戶籍人口的農村合作醫療保險門診報銷比例已經從3年前的30%提高到今年的60%，新店口人則提高到了50%。比如住房保障方面，新店口人、優秀人才和農民進城補助購房政策，一次性給予6萬—25萬元的補助。

過去三年中，店口鎮在原來6.9萬戶籍人口的基礎上，增加了7萬的“新店口人”。

在紹興，這樣的城鎮并不少見。據紹興市發改委主任傅陸平介紹，2012年紹興市28個中心鎮GDP達到1138億，占全市的31.4%。過去五年中，28個中心鎮的公共基礎設施投入增加兩倍多，面積擴大4成，人口增一倍，環保投入增加38.3%。行政審批事項72項下放34項。

傅陸平介紹，目前紹興28個中心鎮已經全部完成了規劃，正在細化功能建設規劃。在實際的操作上，首先注重產業培育，積極推進特色產業、商貿服務業和規模農業旅游業等。

提前布局者

今年3月，李克強總理履新后的首次基層調研，首站是江陰市的新橋鎮，調研的重點是小城鎮規劃建設情況。

“關于新型城鎮化的建設思路，新一屆政府尚未給出明確的模式，按照以往的改革經驗：先明確一個試點，操作成熟后再予以復制推廣，應是比較常規的路徑。”中房信分析師薛建雄說，這個試點的參與各方，無疑都將受到全國的聚焦。

國家發改委小城鎮研究中心副主任喬潤令認為，浙江是國內運用市場力量推動城鎮化最為成功的案例。在中國其他地方，城鎮化是政府來推動的。但是浙江從民營企業開始，從小城鎮鄉鎮企業開始，高度市場化，提升了一大批小城市。

“但是為什么現在只是雛形，但沒有成為小城市和中等城市？有兩個主要的問題，一是土地的社區所有制，太過分散，導致集約性不夠好；二是政府的行政體制的束縛。這兩個方面需要有所突破。”喬潤令說。

作為浙江省最大國資上市地產商的嘉凱城，對這樣的機會頗有期待。

去年以來，嘉凱城啟動戰略升級，在原有房地產開發主業的基礎上，引入城鎮商業和房地產金融業務。通過半年多籌劃，城鎮商業業務在今年年中開始快速發力，7月開始，在上海、杭州、南京等地均有項目落地。此次店口鎮“城市客廳項目”，則是該業務首次下沉至城鎮。

今年9月，嘉凱城對外宣布，擬斥10億元設立嘉凱城集團城鎮化建設發展有限公司(以下簡稱“嘉凱城城建公司”)，以全力推進公司城鎮商業戰略。經濟觀察報(微博)獲悉，目前該公司已經在工商部門注冊。

嘉凱城城建公司經營范圍以城鎮商業投資為主，同時開展相關的城鎮規劃及設計、城鎮基礎設施投資與建設、公共配套設施投資與建設、城鎮化保障房、安置房、棚戶區改造及以城鎮商業為核心的綜合性項目的開發與銷售等經營活動。

嘉凱城集團今年定下目標：力爭用五年時間，將體驗式消費型城鎮商業資產管理服務打造為嘉凱城新的最有特色的主營業務之一。計劃以長三角百強鎮為重心，打造200個“倡導功能性、強調體驗式和個性化”的消費型城鎮商業項目。

“設立城鎮化建設發展公司，是公司推進新型城鎮化業務的重要一步。”嘉凱城董秘李懷彬說，“它將作為嘉凱城開展城鎮商業建設項目開發與投資的主體，爭取將城鎮商業資產運營與資產增值服務，培育成公司新的利潤增長點。”

（來源：經濟觀察報）