據(jù)一位行業(yè)知情者透露，在南市區(qū)的某商業(yè)樓盤最近悄然改變了招商方案，原因是當(dāng)初與這家公司意向簽約的商家，現(xiàn)在已投入其他項(xiàng)目的“懷抱”。另一處位于北市區(qū)的大型樓盤，左邊在售的住宅部分已經(jīng)封頂，而右邊的商業(yè)部分卻還是一個(gè)大坑。從去年底開始大興土木，今年上半年還在熱火朝天的招商，為什么卻在8、9月份悄然停工？
商業(yè)資源匱乏 開發(fā)商爭(zhēng)相引進(jìn)超市、電影院
“昆明現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)我只能用兩個(gè)字來(lái)形容：畸形。商業(yè)多，體量大，一些不會(huì)做商業(yè)的開發(fā)商現(xiàn)在也都在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。”金馬源房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司策劃經(jīng)理徐文婷很直接的說(shuō)道。在她看來(lái)，昆明許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體上都缺乏一支好的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。“一個(gè)做得好的商業(yè)項(xiàng)目，一定具備一些條件。比如擁有一支專業(yè)，極具責(zé)任心和創(chuàng)造力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還必須要認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，需要時(shí)間的培養(yǎng)。如果沒(méi)有幾年的培養(yǎng)期，那么商業(yè)永遠(yuǎn)只會(huì)是一個(gè)自生自滅的個(gè)體。”她說(shuō)。
“其實(shí)，真正成功的商業(yè)地產(chǎn)，除了擁有一支專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還需要擁有大量的商業(yè)資源。只有這“兩條腿”同時(shí)站在地上，這個(gè)項(xiàng)目才能真正地站穩(wěn)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。但是，現(xiàn)在的開發(fā)商不知道如何來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，怎樣運(yùn)營(yíng)，再加上商業(yè)資源缺乏，所以只能爭(zhēng)相引進(jìn)一些超市、電影院，這也就導(dǎo)致了昆明商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。據(jù)記者走訪調(diào)查，就拿西市區(qū)板塊來(lái)說(shuō)，大概有將近10個(gè)項(xiàng)目引進(jìn)了大型超市、8個(gè)項(xiàng)目引進(jìn)了電影院，有的電影院之間的距離甚至都不超過(guò)3公里。
超市、影院的進(jìn)駐，并不能完全體現(xiàn)該商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值，可是一些開發(fā)商并不了解商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)環(huán)境，這就直接導(dǎo)致了遍地都是“沃爾瑪”，滿地開花“肯德基”，處處可見“電影院”的現(xiàn)象。
一位本土企業(yè)的招商負(fù)責(zé)人告訴記者：“一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)，需要做出自己的“個(gè)性”，也就是做所謂的主題式、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)。但是昆明現(xiàn)在做得好的主題式商業(yè)并沒(méi)有幾家，因?yàn)橹黝}式商業(yè)地產(chǎn)要樹立起自己的特點(diǎn)，從設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營(yíng)，都必須時(shí)刻保持自己的主題特點(diǎn)。”
體驗(yàn)式開道 商業(yè)地產(chǎn)有望“化繭成蝶”
近些年來(lái)，昆明的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從傳統(tǒng)的模式發(fā)展成為了如今的體驗(yàn)式商業(yè)，而大部分的商鋪，也由以前銷售轉(zhuǎn)為了現(xiàn)在的開發(fā)商自持。至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為，“根據(jù)地區(qū)和板塊的不同，昆明未來(lái)商業(yè)模式還是會(huì)有一些變化，例如市中心，肯定還是以CBD、集中式商業(yè)的發(fā)展模式，而像一些住宅項(xiàng)目配有的商業(yè)，可能還是會(huì)以社區(qū)商業(yè)為主。至于像呈貢新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和空港新區(qū)則會(huì)大量出現(xiàn)一些符合項(xiàng)目本身定位的體驗(yàn)式商業(yè)。”
如今在昆明做體驗(yàn)式商業(yè)的開發(fā)商正逐步增加，如安寧世貿(mào)廣場(chǎng)、印象富民上河圖、銀海·金岸、鑫都韻城、七彩云南花之城等。銀海·金岸的策劃經(jīng)理萬(wàn)珊告訴記者：“作為商業(yè)地產(chǎn)的最大價(jià)值體現(xiàn)，綜合體中的商業(yè)總是作為吸引眼球的主要武器。投資綜合體商業(yè)不外乎幾個(gè)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題：是否有完善的商業(yè)規(guī)劃、是否有適應(yīng)性和生存能力較強(qiáng)的商家進(jìn)駐、是否對(duì)投資人制定穩(wěn)健的保障體系和退出機(jī)制。”
要做好體驗(yàn)式商業(yè)其實(shí)并不容易，需要很深厚的運(yùn)營(yíng)功力和強(qiáng)大的資源支撐。因?yàn)轫?xiàng)目的本身局限性，又會(huì)限制很多后期的商業(yè)布局。但是不論怎樣，“體驗(yàn)”式商業(yè)地產(chǎn)還是未來(lái)一個(gè)地產(chǎn)商業(yè)的發(fā)展方向。在現(xiàn)在市場(chǎng)陷入困局的情形下，依托自身資源，開辟體驗(yàn)式商業(yè)也許是一個(gè)“破繭成蝶”的出路。
諾仕達(dá)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人告訴記者，“南亞風(fēng)情第壹城商業(yè)，從論證、設(shè)計(jì)、招商、開業(yè)計(jì)劃等每一個(gè)商業(yè)細(xì)節(jié)都進(jìn)行了深入的探討，為了讓每位來(lái)南亞風(fēng)情第壹城購(gòu)物的消費(fèi)者都能體驗(yàn)到來(lái)自‘東南亞’的風(fēng)情。項(xiàng)目在規(guī)劃之初便實(shí)施招商先行，主力店全線參與，為昆明商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了全新的商業(yè)運(yùn)行模式。”
投資商鋪
要看地段、人流及開發(fā)商實(shí)力
前些天，一位好朋友打電話來(lái)說(shuō)，他買了譽(yù)峰·財(cái)富中心的一套25平米的商鋪，不知道是轉(zhuǎn)手賣了好，還是繼續(xù)留著賺租金，以便以后自己想開店的時(shí)候收回來(lái)自己做。至于投資商鋪的原因，朋友說(shuō)是“聽說(shuō)買商鋪很賺錢，所以也就跟風(fēng)買了一套。”
現(xiàn)如今，投資商鋪已經(jīng)成為了繼住宅、公寓后另一大熱門投資領(lǐng)域。越來(lái)越多的投資開始關(guān)注商鋪投資。一位投資螺螄灣商貿(mào)城的史小姐告訴記者：“新螺螄灣的中藥材市場(chǎng)一期鋪面還沒(méi)上市，便在內(nèi)部被搶購(gòu)一空。很多沒(méi)有買到商鋪的購(gòu)房者，寧愿多花上幾十萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)都要買到鋪面，有的轉(zhuǎn)讓費(fèi)甚至都高達(dá)上百萬(wàn)元。”
但是昆明沒(méi)有做起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目也不在少數(shù)，雖然昆明現(xiàn)如今的商鋪?zhàn)饨鹨恢背蔬f增趨勢(shì)，但是面臨的問(wèn)題也非常多。曾有媒體報(bào)道，昆明某項(xiàng)目的商鋪閑置多年無(wú)人問(wèn)津，有業(yè)主拿來(lái)養(yǎng)豬。一位專業(yè)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的李先生告訴記者，“昆明近兩年來(lái)地價(jià)飆漲，開發(fā)商拿地的成本也越來(lái)越高。目前昆明二環(huán)內(nèi)的商鋪賣每平米3萬(wàn)元，按15年可以收回成本，每個(gè)月的租金就要達(dá)到165元，但是昆明現(xiàn)在的鋪面租金只在每平米100元左右。這個(gè)差價(jià)如果由開發(fā)商來(lái)負(fù)責(zé)，那么肯定是要虧本的，所以開發(fā)商就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。由此，商戶們的投資回報(bào)周期就會(huì)加長(zhǎng)，而時(shí)間越長(zhǎng)，商戶們所面臨的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)加大。”
再加上現(xiàn)在電商十分發(fā)達(dá)，淘寶商城現(xiàn)在不僅雙11有優(yōu)惠，雙10、雙12都開始加大了優(yōu)惠力度，促使消費(fèi)者購(gòu)買商品。一位朋友直言：“有了淘寶，我都可以不用逛街了。選擇的余地既大又方便，何樂(lè)而不為。”甚至有的男性朋友也成為了淘寶網(wǎng)的忠實(shí)粉絲。
那么，要投資什么樣的商鋪才是正確的選擇？一位多次投資商業(yè)地產(chǎn)的王先生分析：“投資商鋪和投資住宅還是不太一樣，商鋪不僅要看人流量，還要看地段。昆明現(xiàn)在的商鋪，只要是地鐵線路過(guò)的地方，商鋪價(jià)格都比其他地方的商鋪價(jià)格要高；其次就是依賴于學(xué)校，只要周邊有學(xué)校的商鋪，價(jià)格也不會(huì)太低；第三，商鋪的售價(jià)和租金還依賴于周邊的住宅開發(fā)，只要人氣旺，自然不愁賣和租；第四，商鋪的租金比例還和開發(fā)商的實(shí)力有關(guān)，一家好的開發(fā)商，具備一定的運(yùn)營(yíng)能力，加上定位準(zhǔn)確，一般租金也不會(huì)低。”
（來(lái)源：云南網(wǎng)）
