11月7日，中糧集團(tuán)港股殼公司僑福刊登了一份目標(biāo)資產(chǎn)更詳細(xì)資料，早前中糧集團(tuán)擬向其注入的12項商業(yè)項目，截至今年9月底的市值達(dá)到約187億元，總建筑面積約為97.27萬平方米。寧高寧主導(dǎo)下的中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，在經(jīng)過多年蹉跎后終于明朗。

上述項目的收益從2010至2012年分別為34.59億、22.86億及44.3億元，而截至今年6月底的半年則約16.14億元；同時，這些項目多年的毛利率及資產(chǎn)負(fù)債率也較穩(wěn)定，截至2013年6月底，毛利率約54.5%，負(fù)債率則介乎7%至14%。

根據(jù)僑福刊登的資料顯示，上述12項物業(yè)包括成都大悅城和北京中糧廣場兩項綜合體，香港及上海的兩項商用物業(yè)，北京、南昌及蘇州的四項酒店，三亞的一項綜合旅游項目及上海、三亞及成都三項擁有少數(shù)權(quán)益的項目。

其中，截至9月底，成都大悅城的市值約6.39億元、北京中糧廣場約30億元；商業(yè)物業(yè)方面的鵬利中心市值約20.62億元、海景壹號公寓約18.27億元、上海鵬利輝盛閣公寓約40.4億元。

而酒店項目方面的北京華爾道夫酒店市值約5.53億元，北京長安街W酒約8.41億元，南昌凱萊大飯店約3.06億元，蘇州凱萊酒店約2.3億元，另外，綜合旅游項目三亞美高梅金殿酒店市值約26.44億元。

中糧系地產(chǎn)重組揭盅

僑福表示，在上述商業(yè)項目注資完成后，公司將成為中糧集團(tuán)的境外上市平臺，并擁有其綜合體及其他商用物業(yè)。

而在今后成為中糧集團(tuán)的境外上市平臺后，僑福未來的發(fā)展策略主要是致力在中國不斷發(fā)展、經(jīng)營、租賃及管理“大悅城”旗艦品牌綜合體。

不過，是次注資安排，中糧集團(tuán)僅將成都大悅城注入僑福，而包括北京朝陽大悅城、西單大悅城在內(nèi)的其他6個大悅城項目暫時未注入其中。但僑福表示，其已擁有優(yōu)先收購權(quán)，將在未來8年來，尋找合適機會收購其余大悅城項目。

至于原因，僑福表示，中糧集團(tuán)所持有的煙臺大悅城權(quán)益目前透過其海外投資結(jié)構(gòu)持有不足三年，還不滿足注入條件，同時煙臺大悅城還涉及部分海外投資基金的退出問題。

而天津大悅城、上海大悅城、北京朝陽大悅城及北京西單大悅城目前還屬于中糧集團(tuán)的境內(nèi)資產(chǎn)權(quán)益，如要達(dá)到注入條件，還需將這部分資產(chǎn)的所有結(jié)構(gòu)調(diào)整為境外機構(gòu)持有，同時還需獲國資委及商務(wù)部批準(zhǔn)。

另外，沈陽大悅城則由于早前中糧地產(chǎn)(000031,股吧)已擁有優(yōu)先收購權(quán)，且目前中糧地產(chǎn)已受委托經(jīng)營管理沈陽大悅城，所以僑福今后將擇機在不抵觸中糧地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的前提下，加快完成收購。

從此次中糧集團(tuán)對僑福注資的項目來看，幾乎均為旗下的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，由此，中糧集團(tuán)將僑福定位成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展平臺的意圖顯露無疑。

而在注資完成后，僑福也將正式更名為中糧置地控股有限公司，成為中糧集團(tuán)唯一的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展平臺。

不過，相比僑福獲得大筆商業(yè)項目的注資，中糧集團(tuán)旗下主要進(jìn)行住宅開發(fā)的中糧地產(chǎn)則稍顯尷尬，此次僅涉及沈陽大悅城的部分權(quán)益，而這部權(quán)益今后也極有可能被注入僑福。

事實上，中糧集團(tuán)在經(jīng)過此次注資僑福后，其今后在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的整體發(fā)展路徑也逐漸明確。

僑福在公告中就提及，為避免同業(yè)競爭，未來中糧集團(tuán)會繼續(xù)將中糧地產(chǎn)定位為其住宅業(yè)務(wù)發(fā)展的中國境內(nèi)指定平臺。

相關(guān)分析也指出，困擾中糧集團(tuán)多年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合難題至此算是解決，今后中糧集團(tuán)旗下將只擁有兩個平臺，即A股的中糧地產(chǎn)專注住宅業(yè)務(wù)開發(fā)，而港股的僑福(中糧置業(yè))則專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，這種安排，似乎也解決了外界一直擔(dān)憂的中糧系同業(yè)競爭問題。

寧高寧與艱難整合路

盡管大悅城項目全部注入僑福還需時日，但在借殼上市、巨資注入的背后，則是中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)曠日持久的整合難題。

一路走來，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合并不輕松，而在這條艱難的整合路上，一直伴隨著對地產(chǎn)有極深情結(jié)，同時又深諳香港資本市場的中糧集團(tuán)董事長寧高寧的身影。

在2004年底由華潤空降中糧后，寧高寧面臨的一大挑戰(zhàn)就是完成中糧主業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

作為老道的資本高手，寧高寧在整合前期的最重要一步，就是率先打造A股上市平臺。

2005年11月，中糧集團(tuán)以8億元受讓深寶恒59.63%股權(quán)，隨后更名為中糧地產(chǎn)，至此中糧集團(tuán)運作旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺誕生。

此后，寧高寧又決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，并在一年后成立了運作商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)。之后又計劃將商業(yè)地產(chǎn)打包，并適時于香港上市。

隨著中糧在商業(yè)地產(chǎn)方面的試水之作“西單大悅城”于2007年開業(yè)，寧高寧主導(dǎo)下的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張隨之起步，并提出5年發(fā)展20個大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)達(dá)到700億元的目標(biāo)。

但是，中糧商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的問題也隨之而來，核心問題則是巨額資金的需求與投入。

據(jù)早前熟悉中糧的人士透露，中糧地產(chǎn)板塊在集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)籌集資金的難度很大，雖然中糧集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈長但盈利能力卻一般，且連續(xù)收購已耗費大量現(xiàn)金，在國內(nèi)A股融資窗口緊閉的現(xiàn)實下，打通境外融資渠道就成了當(dāng)務(wù)之急。

或許正是因為如此，寧高寧在2012年3月公開表示，計劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市。

此后，中糧打造香港上市平臺的步伐逐漸加快，先于2012年8月收購僑福73.5%的股權(quán)，而后又在收購未滿兩年之際硬闖港股，在今年9月份宣布大筆注資僑福。

盡管硬闖港股將面臨政策層面的嚴(yán)格審核，并且今后的融資環(huán)境如何也還需考量，但能建立境外融資，對處于快速擴(kuò)張階段的中糧而言，實則是解決資金壓力為數(shù)不多的途徑之一。

就此，相關(guān)分析也認(rèn)為，如果此次中糧置地商業(yè)項目順利注入僑福，并最終實現(xiàn)登陸港股后，今后中糧的商業(yè)地產(chǎn)拓展無疑將平添動力。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）