隨著近幾年來國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，投資客戶在住宅市場(chǎng)上的投資空間不斷被壓縮，越來越多的投資客將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。今年10月，滬上一手商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量、成交量及成交價(jià)格相比9月都出現(xiàn)了明顯的增長。
從上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)可以看到，相比第三季度的“平淡”表現(xiàn)，10月以來，全市一手辦公樓供應(yīng)量32.54萬平方米，環(huán)比上升54.89%。開發(fā)企業(yè)積極入市有效刺激消費(fèi)，當(dāng)月交易面積為25.62萬平方米，環(huán)比增加18.66%，成交均價(jià)為20700元/平方米，環(huán)比增加13.96%。而10月全市一手商鋪供應(yīng)量為12.76萬平方米，環(huán)比增加8.63%，當(dāng)月成交量為16.62萬平方米，環(huán)比增加6.34%。成交均價(jià)方面則同樣出現(xiàn)大反彈，成交均價(jià)為20000元/平方米，環(huán)比增加14.99%。從10月份滬上一手商業(yè)地產(chǎn)成交活躍度來看，新開通的軌交11號(hào)線延伸段沿線安亭汽車城板塊、嘉定主城區(qū)板塊，以及上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)覆蓋的外高橋(600648,股吧)板塊，備受市場(chǎng)的關(guān)注，也頗受投資客戶的青睞。
第四季度商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力熱點(diǎn)區(qū)域受追捧
第三季度受天氣等因素的影響，加上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說也是傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季，商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量和成交量都較為平淡。但從9月份開始，市場(chǎng)有明顯的變化，一手商業(yè)項(xiàng)目的放盤量增加，成交量隨之也有所提升。從第四季度開始，一手商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力。就目前的一手商業(yè)地產(chǎn)成交情況來看，相比7、8月份，成交量提高了3成左右，成交價(jià)格則較為平穩(wěn)。
目前，市中心的一手商業(yè)項(xiàng)目放盤量很少，一般體量上也較小。放盤量較大的主要集中在外環(huán)、郊區(qū)，以及上海周邊區(qū)域。隨著上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立以及軌交11號(hào)線延伸段的開通，使得上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)輻射的臨港板塊以及昆山(樓盤)花橋內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速升溫。
從上海中原地產(chǎn)工商鋪一部一手銷售部了解到，一手商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體包括上海本地客戶及外地客戶，近期，投資標(biāo)的在100萬-200萬元之間的客戶群較大，以商場(chǎng)類型的商鋪為主。他們中一部分是較為成熟的投資客，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一定了解，對(duì)投資的目標(biāo)、項(xiàng)目的收益以及投資風(fēng)險(xiǎn)都較為明確。另外，還有一部分客戶則是跟著市場(chǎng)熱點(diǎn)走的跟風(fēng)型投資客戶。受住宅市場(chǎng)政策調(diào)控影響，投資客的資金逐漸流向不限購、不限貸的商業(yè)市場(chǎng)。而當(dāng)下非常火熱的自貿(mào)區(qū)以及昆山花橋，自然成為這些跟風(fēng)者青睞的投資方向。
昆山花橋成上海人異地投資新熱點(diǎn)
隨著軌交11號(hào)線延伸段的開通，客戶對(duì)于投資昆山花橋的接受度也隨之有了很大幅度的提升。雖然花橋位于江蘇境內(nèi)，但是有了軌交11號(hào)線的連通，拉近了與上海的距離，成為上海人異地投資的新熱點(diǎn)。
自今年9月開始，花橋住宅市場(chǎng)連續(xù)有多個(gè)樓盤項(xiàng)目開盤，不足10000元/平方米的均價(jià)，不受戶口所在地的限制，吸引了大批新上海人前往置業(yè)。在住宅市場(chǎng)火熱的同時(shí)，也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱度。從上海中原地產(chǎn)工商鋪一部一手銷售部了解到，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)不受政策調(diào)控的優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，價(jià)格也相對(duì)比較穩(wěn)定。自軌交11號(hào)線延伸段開通后，前往花橋投資的客戶群體中，上海人占到了8成，并以私營業(yè)主為主。投資標(biāo)的大多為50萬元左右，面積為20-30平方米左右的沿街商鋪，如五豐廣場(chǎng)、美吉特工業(yè)品博覽城等商場(chǎng)商鋪項(xiàng)目都是近期頗受市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目。
此外，昆山花橋作為江蘇省重點(diǎn)打造的區(qū)域，臺(tái)資企業(yè)和國內(nèi)金融企業(yè)總部會(huì)較為密集地集中于此，許多年輕白領(lǐng)在此工作，自然也帶動(dòng)了板塊酒店式公寓的租賃市場(chǎng)。比如，近期11號(hào)線昆山光明路站周邊區(qū)域的酒店式公寓項(xiàng)目領(lǐng)峯國際，位于眾多企業(yè)總部的核心區(qū)域，主力房源為50-60平方米的1房和100平方米左右的兩房，總價(jià)在50萬-100萬元之間。周邊企業(yè)的入駐，帶來了較為穩(wěn)定的租賃客群，一些年輕白領(lǐng)客群購置該項(xiàng)目，即可作為投資項(xiàng)目，也可用于自住。
住宅市場(chǎng)調(diào)控或給商業(yè)地產(chǎn)帶來利好
從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)后，資金會(huì)從住宅市場(chǎng)流出，其中一部分會(huì)轉(zhuǎn)而分流投向股票、銀行金融產(chǎn)品等領(lǐng)域，但很大一部分會(huì)流向不限購不限貸的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，新一輪住宅調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是利好消息。
在投資商業(yè)地產(chǎn)方面，投資一手還是二手商業(yè)項(xiàng)目，要根據(jù)客戶的具體投資需求。以投資商鋪項(xiàng)目來說，一手商鋪項(xiàng)目主要在外圍，特點(diǎn)是處于外環(huán)外、面積較小、總價(jià)較低。不管是自主經(jīng)營還是統(tǒng)一管理，都是以投資性為主。而二手商鋪，面對(duì)的客群比較單一，以客戶自用為主，對(duì)商鋪所在的地段、面積會(huì)有較為明確的要求，而地段位置較好的二手商鋪價(jià)格較高，稅費(fèi)也較高。
一手商業(yè)地產(chǎn)投資建議
陳薇
上海中原地產(chǎn)工商鋪一部銷售代理部總監(jiān)
一手商鋪投資一般分為兩種類型，一種是沿街型的商鋪，一種是商場(chǎng)類型的商鋪。在資金允許的情況下，建議投資者盡量去投資沿街型的商鋪。
一方面，沿街商鋪能夠獨(dú)立經(jīng)營，一定程度上可規(guī)避經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，其靈活性和獨(dú)立性相對(duì)商場(chǎng)商鋪要高得多。商場(chǎng)型的商鋪獨(dú)立性方面會(huì)相對(duì)較差，但總價(jià)上會(huì)相對(duì)較低。
在選擇商場(chǎng)型商鋪的時(shí)候，投資者一定要注意兩點(diǎn)：
首先，是開發(fā)商的實(shí)力背景。開發(fā)商是否知名，資金等方面能否保障今后的經(jīng)營。
其次，是商場(chǎng)經(jīng)營的規(guī)劃，招商運(yùn)營的情況。在業(yè)態(tài)方面，還是建議選擇綜合體，因?yàn)榧院葕蕵焚徫餅橐惑w的綜合性商場(chǎng)相對(duì)于單一的商場(chǎng)運(yùn)營的成功性會(huì)更高。建議投資者要實(shí)地考察，進(jìn)行深入的評(píng)估。
傅皖凌
上海中原地產(chǎn)工商鋪一部一手銷售部總監(jiān)
投資客戶在做商業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，首先需要關(guān)注的是項(xiàng)目所在的商圈。投資者不能只看眼前的現(xiàn)狀，而是要看政策是否扶持這個(gè)區(qū)域，因?yàn)閰^(qū)域的潛在價(jià)值很重要。若政策扶持該區(qū)域，那么就會(huì)引進(jìn)很多企業(yè)和高端人才。
比如張江板塊，雖然地理位置比較偏，但高科技園區(qū)概念進(jìn)入后，園區(qū)中的IT從業(yè)者帶動(dòng)了張江板塊內(nèi)的別墅市場(chǎng)。所以，區(qū)域?qū)τ谕顿Y者來說非常重要。
其次，是交通的便利度。對(duì)于企業(yè)來說，完善的交通配套會(huì)給企業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)來往帶來便利；對(duì)投資者來說，便利的交通也會(huì)方便其去打理投資的項(xiàng)目。
目前，很多商業(yè)地產(chǎn)都有代為管理的經(jīng)營公司，會(huì)對(duì)項(xiàng)目有統(tǒng)一的管理，這可讓投資者省去很多來回奔波的時(shí)間，以及打理項(xiàng)目所花費(fèi)的精力。在投資酒店式公寓方面，周邊有客群和企業(yè)來支持入住率，滿足出租的量，則是適合投資的。
熱推商鋪：
中潤-嘉興中心
地理位置：嘉興市中心運(yùn)河新區(qū)中環(huán)西路以西，文昌西路以北，緊鄰主干道中山西路。
開發(fā)商：中潤控股集團(tuán)有限公司在售
商業(yè)類型：商鋪、酒店式公寓
商鋪價(jià)格：總價(jià)60萬-200萬元
物業(yè)規(guī)模：38萬平方米大型城市綜合體，集聚了主題公園、購物娛樂中心、餐飲休閑街區(qū)、住宅、寫字樓、酒店式公寓等六大城市業(yè)態(tài)。
昆山五豐廣場(chǎng)
地理位置：昆山市周市鎮(zhèn)長江北路555號(hào)，軌交11號(hào)線直達(dá)
開發(fā)商：江蘇五豐置業(yè)有限公司在售
商業(yè)類型：一樓沿街底鋪
商鋪價(jià)格：主力面積10-40平方米，單價(jià)10000-30000元/平方米
物業(yè)規(guī)模：昆山市最大規(guī)模60萬平方米的大型城市綜合體，集購物中心、戶外運(yùn)動(dòng)名品城、玩童城、主題樂園、五豐不夜城、大酒店、影院、真冰溜冰場(chǎng)等設(shè)施為一體。
鴻音廣場(chǎng)
地理位置：浦東臨港新城泥城鎮(zhèn)南蘆公路1755弄(自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港板塊內(nèi))
開發(fā)商：上海耀華建材系統(tǒng)集成臨港供應(yīng)中心有限公司在售
商業(yè)類型：沿街商鋪
商鋪價(jià)格：總價(jià)120萬元起
物業(yè)規(guī)模：建占地面積5.1萬平方米，集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合業(yè)態(tài)。
（來源：新聞晨報(bào)）
