中國商業地產近幾年出現了跨越式、激進式的發展，商業物業完全自持者甚少，大部分還是走租售并舉的模式，以此來實現快速回籠資金、平衡現金流、分散風險等實際問題。

為什么在中國有如此多的商業地產開發商選擇把商鋪賣掉？原銀泰置地副總裁王銳先生認為無外乎四個原因。首先，企業沒有足夠的實力，資本運作能力不強，只能通過銷售一部分物業以回籠資金。其次，很多從住宅地產轉型到商業地產的企業，沒有深刻理解商業地產的根本，也沒有足夠的心理承受能力，以做住宅的慣性思維來做商業地產，樓蓋好了就賣。第三，國家宏觀調控起到了推波助瀾的作用。對住宅的嚴厲調控，導致很多房企資金回籠放緩，企業別無出路，只能通過賣商鋪的方式來平衡現金流。最后一點，商鋪地產難擋投資者熱情。商鋪建造周期短，售價往往容易被炒高，加上社會的很多閑散資本無處投資，并受地皮保值的觀念影響，最終這些資本流向商鋪。

商業地產自持與散售之爭由來已久，孰優孰劣，并不是一句簡單的話可以定論。事實上，很多人并不真正明白兩者之間的具體差別。

自持與散售的模式不同由此帶來招商的差異。自持的商業可以進行目標型招商，即鎖定品牌，尋找合適的商家；而銷售的商業招商則有點“信馬由韁”，招到的商家并不一定是你喜歡或者想要的。自持的商業物業管理水平和標準都會持續上升，這是避免同質化競爭的一個重要手段；銷售型的商鋪基本上沒有太多的物業管理，主要靠商家自己維護。自持的商業可以有靈活的運營概念，但銷售型商業運營無法聯動，不能產生互動性營銷。從經營方面來說，自持商業可以根據企業自身的分析和研究確定項目的定位、不同業態的配比以及不同品牌組合的形式。但是分散銷售基本上很難管控，從業態配比、品牌組合上來說都是如此。那么返租呢？王銳調侃返租無異于“吸鴉片”，不能解決積壓的矛盾。只是當下這個階段感覺比較輕松和舒服，但是治標不治本，病根沒有被解決，有一天還會面臨同樣的問題。

很顯然，銷售型商業地產項目有很多先天缺陷，目前真正成功的也很少。因此，有人鼓吹自持商業模式，也有人將商業散售模式“一棍子打死”，商業散售必死嗎？王銳并不這么認為，在他看來，商業散售在一定條件下依然有成功的可能性，但他表示，物業銷售的體量不能過大，不要動輒十萬八萬，最好控制在2-3萬的合理規模。此外他還給出了其他一些建議。銷售型物業的樓層高度最好不超過兩層，并且不要有太多的室內公共空間，由于業態的特殊性，很難把客流導向三樓以上的樓層，會造成經營戶的壓力。過多的室內公共空間會產生各種公共能源引發的問題，給將來的運營管理帶來麻煩和糾紛。同時，自持物業和銷售型物業在物理結構上要相對獨立。“既然你要賣掉這些商鋪，不想承擔固定回報的責任，那你一定要把地塊當中，我認為是商業最好的地段來布局可銷售型物業。”他認為這樣才能讓客流量自然導向，讓銷售型物業能夠自我生存下去。

散售的風險已經不言而喻，讓投資客血本無歸的案例比比皆是，但我們不能完全否定散售模式。事實上，不是所有散售項目都死掉了，也不是隨便哪個項目靠REITS支持走持有商業地產的道路，極端的道路都是走不通的。對于中國的絕大多數開發商而言，一方面堅持以運營為導向的商業地產操作模式，處理好產業鏈上下游的利益關系，堅持統一的經營權，引入專業團隊專業化運作，獲取商業地產的長期收益，另一方面通過散售商鋪化解現金流壓力實現商業地產的短期收益，把握好運營導向和銷售導向的平衡點，從殺豬走向養魚，才是中國式商業地產的解決之道。

（搜鋪網商業地產研究部 周松平/文）