樓市調控一次次地限制住宅地產，使得商業地產被認為是地產企業可以轉型的“避風港”，萬達、華潤在商業地產領域的成功，更讓許多企業眼紅。而商業地產背后需要的專業程度和面臨的風險往往容易被忽略。此外，宗慶后的娃哈哈進軍商業地產、馬云通過“雙11”電商叫板商業地產，一場商業地產的混戰局面還在持續。

內行加注

作為地產企業中較早轉型做商業地產的代表，萬達始終被認為是國內商業地產企業學習的目標，尤其是在住宅地產受到調控嚴重限制的近幾年。今年萬達繼續其在商業地產領域快速擴張的戰略，萬達集團預計，今年共新開業13個萬達廣場，此外還包括哈爾濱、南昌兩個萬達文化旅游城。值得一提的是，萬達集團將今年萬達廣場的布局重點放在了三、四線城市。萬達2013年新開業13個萬達廣場項目，就有7個在三、四線城市。在一、二線城市商業地產競爭激烈、近趨飽和的情況下，進軍三、四線城市，填補當地商業空白，占據當地商業制高點，成為萬達的策略之一。

萬達開發商業地產的另一策略則是強調體驗類的生活服務業態和“去零售化”，自去年三季度以來，萬達廣場開始逐步減少服飾類業態，增加生活服務類業態，萬達已經要求，今年四季度以后開業的萬達廣場二樓全面取消服飾業態，力爭不招零售業態，2015年前把已開業的72個萬達廣場二樓業態調整完成。數據顯示，截至2013年8月，萬達已在中國60余座城市開業75個萬達廣場，計劃于2013年底達到85個。預計，2014年萬達廣場項目數量將達109個，持有物業面積2300萬平方米，規模將躍居全球第一。

另一個商業地產巨頭華潤置地，在今年也接連添加商業地產地塊儲備。8月9日，華潤置地(成都)有限公司以總價20.13億元，拍下山西省太原市3塊商業用地，共計16.76萬平方米。8月16日，前海首批出讓地塊的最后一宗土地，為商業性辦公地塊，建筑面積50.3萬平方米，出讓起始價達67.2億元，由華潤置地出價109億元成功競得，溢價達62.2%。9月6日，華潤置地(成都)有限公司以總價17.9億元競得山西太原一幅商業住宅用地，面積約5.89萬平方米。

招商地產于去年成立專門的子公司商業資產管理公司深圳招商商置投資有限公司后，今年上半年已累計出租面積達440.94萬平方米，實現投資性物業租賃收入3.71億元。目前商業項目資產估值已經占到招商地產總資產的10%左右。

從不斷加大的投入可以看出，多數房地產企業依然看好商業地產的未來。寶龍集團執行總裁許華芳就認為，從房地產業來說，如果說過去的黃金十年更多的是指住宅地產的話，那么未來的十年將是商業地產的黃金十年。

外行進入

除了原本就在地產行業的企業轉型商業地產外，一些“外行”在商業地產的動作也引人注目。比如近期杭州娃哈哈集團有限公司的第一個商業地產項目、總投資50億元的娃哈哈宜昌購物廣場的正式動工。

娃哈哈董事長宗慶后曾表示，今年娃哈哈正式進軍商業地產，并計劃在5年內籌建100座商場或綜合體。如此開店擴張速度，幾乎已經趕上行業龍頭萬達的速度，宗慶后在商業地產的“野心”可見一斑。值得一提的是，此前娃哈哈在2012年11月已在杭州開設了娃歐商場，進行商業項目的運營，但是由于商業團隊經驗不足，運營管理也做得不夠，娃歐商場開業以來就一直經營慘淡。

而此次娃哈哈在宜昌開發的百萬平方米商業地產項目，顯然吸收了娃歐商場的經驗。今年9月宜昌娃哈哈投資開發有限公司以4.7億元底價成功摘得宜土網掛43號地塊。該地塊位于宜昌市城東大道東站片區，土地面積為16.5萬平方米，性質為商業、住宅用地，容積率不大于5.0，該項目的樓板價僅為569元/平方米。值得一提的是，娃哈哈在食品飲料領域在宜昌早有投資，在當地的投資關系為娃哈哈的低價拿地提供了基礎。

利用各種投資資源，通過低價拿地，再把綜合體地塊中抵消住宅、寫字樓出售的利潤，補貼商業地產投資收益慢的弱點，顯然能使娃哈哈避免此前在娃歐商場的困境。而這也體現出宗慶后向萬達模式學習的態度，同樣娃哈哈也將商業綜合體的未來布局重點放在了三、四線城市。

電商挑戰

在各類企業還在加大投資商業地產實體的同時，馬云攜“雙11”350億元銷售額之勢叫板商業地產，也成為近期業內議論的熱點。電商在零售領域分流線下實體商業地產的銷售額，已經成為近年來商業地產項目面臨的最大挑戰。“雙11”網購的火爆，把這種情況用更為極端的方式表現出來。

對于電商對商業地產提出的挑戰，中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，減少零售業態，加強引進體驗式業態，向購物中心發展是目前大多數商業地產的方向。“如果投資住宅只要用耳(跟風即可)的話，投資商業需要用眼(要具備專業判斷力)。”王永平表示，對商業地產企業來說，需要更強的專業性。住建部政策研究中心主任秦虹也認為，商業地產風險更大，專業程度更高，如果不能夠認真分析商業地產的需求，盲目投資會帶來更大的風險。

（來源：新金融）