商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?gòu)物中心業(yè)態(tài)配比一直有個(gè)黃金比例：購(gòu)物、餐飲、娛樂為52：18：30。據(jù)說(shuō)這是對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家比較典型的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布進(jìn)行總結(jié)而來(lái)的，國(guó)內(nèi)最早的一批購(gòu)物中心大多是按照這個(gè)比例去做的。但隨著電商興起，購(gòu)物中心同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，這個(gè)傳統(tǒng)的黃金比例被悄然打破，取而代之的是購(gòu)物、餐飲、休閑的1：1：1消費(fèi)模式。那么，這種商業(yè)策劃理念又因何而起？
其實(shí)開發(fā)商對(duì)餐飲行業(yè)越來(lái)越重視，歸根結(jié)底在于業(yè)態(tài)本身具備的若干優(yōu)勢(shì)。餐飲面積往往是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最容易出手的部分。能做餐飲的鋪位空間利用率比較高，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也最高，投資客非常喜歡購(gòu)買餐飲商鋪，一般來(lái)說(shuō)，能做餐飲的商鋪比不能做餐飲的價(jià)格每平米貴500元甚至更高。如果是持有型物業(yè)，餐飲也是很適合的業(yè)態(tài)，它招租比較容易，承租面積大，生存能力強(qiáng)，租金相對(duì)來(lái)說(shuō)也并不低。 購(gòu)物中心加大餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)比重的主要目的，還是為了留住客人。分析其原因有以下幾點(diǎn)：
1.吸引客流，帶動(dòng)人氣
對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，生存的關(guān)鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長(zhǎng)每位客戶的駐留時(shí)間。餐飲、娛樂業(yè)無(wú)疑是讓顧客留下來(lái)的法寶。
借力餐飲增人氣，已成為成都大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心的“主打歌”，與服裝、配飾、奢侈品等業(yè)態(tài)相比，餐飲培育期短、消費(fèi)需求明確成為商業(yè)體選擇它們進(jìn)駐的原因。而事實(shí)證明，這些餐飲在為商場(chǎng)帶來(lái)更多收益的同時(shí)，也使場(chǎng)子人氣更旺。
通過(guò)調(diào)查近期開業(yè)運(yùn)營(yíng)的大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，80%以上的商場(chǎng)主要依靠餐飲增加人氣，不僅新的商業(yè)體選擇餐飲拉動(dòng)人氣，不少老的大型商場(chǎng)也借助餐飲突破發(fā)展瓶頸。
餐飲對(duì)大型商場(chǎng)的拉動(dòng)，主要體現(xiàn)在人流方面，無(wú)論是客流帶動(dòng)型的星巴克、良木緣等，還是情感體驗(yàn)型的港王品臺(tái)塑牛排、麗餐廳、鼎泰豐等，或是直接需求型的必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞等，都呈現(xiàn)出非常明顯的聚客效應(yīng)，而且餐飲業(yè)態(tài)往往可以消化大型商場(chǎng)里的高層空間，并向上承接更高樓層的娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)，成為上下互動(dòng)式的客流發(fā)動(dòng)機(jī)。
2.增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，差異優(yōu)勢(shì)
餐飲的存在使得購(gòu)物中心增加了更多的選擇面和相較于電商的不可替代性差異優(yōu)勢(shì)，同時(shí)更吸引了不同層次不同需求的客戶。由于電商的沖擊讓市場(chǎng)需求有了明顯的變化，購(gòu)物中心的“改旗易幟”屬于商業(yè)電子化所帶來(lái)的“后遺癥”，電商對(duì)服裝行業(yè)的影響最大，特別是不少服裝快銷品牌，將網(wǎng)上作為主要的銷售陣地，而消費(fèi)者在實(shí)體店試衣在網(wǎng)上購(gòu)買的現(xiàn)象也越來(lái)越多，這是服裝店在購(gòu)物中心不斷“瘦身”的重要原因。而隨著商業(yè)的發(fā)展，消費(fèi)者越來(lái)越重視購(gòu)物的體驗(yàn)，餐飲娛樂服務(wù)的增多一方面說(shuō)明了市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在變化，有消費(fèi)需求才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的服務(wù)，另一方面也能看出這些項(xiàng)目是目前網(wǎng)絡(luò)無(wú)法提供給消費(fèi)者的，例如觀影、自助餐等，消費(fèi)者必須到場(chǎng)才能體驗(yàn)，同時(shí)這些店鋪具有專業(yè)化、獨(dú)特化的屬性，因而得到顧客的支持會(huì)越開越多。
比如正佳廣場(chǎng)此前餐飲僅為填補(bǔ)招商空缺，但如今，其餐飲定位逐漸形成特色和口碑，也令其與天河城購(gòu)物中心、太古匯等形成了不同的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。以特色餐飲帶旺購(gòu)物商城的方式已經(jīng)初見成效。像正佳廣場(chǎng)、太古匯這種大型的購(gòu)物中心，每層都會(huì)餐飲配套，大型的食肆放在高層，形成美食專區(qū)，帶動(dòng)客流往上走，每層還有的會(huì)是一些歇腳的地方，以簡(jiǎn)餐形式的小規(guī)模特色餐飲為主，通常設(shè)置在每層的角落位置―――逛街的時(shí)候客流不易到達(dá)的地方，同樣起帶動(dòng)客流的作用。
同世飛天認(rèn)為，對(duì)購(gòu)物中心來(lái)講，這是一種結(jié)合實(shí)際的新嘗試。就目前來(lái)看，為許多的項(xiàng)目帶來(lái)顯著改觀，但是否適合更多的地區(qū)和項(xiàng)目還言之過(guò)早。我們不妨拭目以待，同時(shí)開拓更多新的策劃思路，因?yàn)橹挥蟹献陨淼牟攀亲詈玫摹?
（來(lái)源：同世飛天）
