注視之下，行業老大的加法做得并不輕松。

　　年初萬科正式成立商用地產管理部門之后，萬科在北京的第一個“MALL”即將正式開業。

　　一個由職業經理人主導的公司，并沒有太多試錯的機會。作為傳統的住宅開發商做商業，最大的挑戰不是資金，也不是已經有泡沫化傾向的外部環境，而是人和思維。在萬科執行副總裁毛大慶看來，培養自己的團隊很重要。“再苦、再難、再犯錯誤也要自己管，跌一次跟頭，跌兩次跟頭，你不能再跌三次跟頭。反正跌不死，再活得好就行了。”他說。

　　記者獨家獲悉，已經有資本與萬科商量金隅萬科廣場整售事宜。

　　為什么要做商業？

　　內斂、謹慎有如萬科總裁郁亮，對記者們問到萬科如何做商業的問題，常常回答得比較謹慎。但毛大慶認為，這正是郁亮個人風格，“不說，或者是喜歡干好了再說。”

　　之所以做商業，最簡單不過的理由是，現在土地市場出售的土地已經不可能是純住宅用地。今年，北京市全年售賣的地塊中，其中大約有三分之二是包含商業的混合類用地。而北京萬科拿的11塊地中，只有2塊是純住宅用地。

　　萬科董事長王石認同的是，現在土地市場出售的土地已經幾乎不可能是純住宅了。萬科內部形成的共識是必須因時而動，與時俱進。

　　王石看完萬科在東莞的松湖廣場項目后，專門來北京就“萬科到底以后要發展成什么樣的公司”這個問題和毛大慶談了一次。“城市綜合配套服務商”的理念就是在那次談話中提出來的。“其實不能簡單的說萬科要搞商業地產，商業地產只是萬科轉型成為服務型企業的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶說。

　　輕資產是方向

　　11月27日試營業的金隅萬科廣場，位于北京昌平區，總占地面積約2.3萬平方米，總體量達14萬平方米，其中商業建筑面積13.8萬平米。毛大慶坦言，萬科現在的狀態是“開著車換輪子”，在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新的業務。

　　從產品形態和業態上來看，萬科參照的范本有新加坡的鄰里中心、香港領匯的社區商業，還有國內優秀的購物中心。DTZ睿意德執行董事張家鵬在接受記者采訪時表示，傳統住宅開發商做商業地產最大的挑戰，來自于思維和企業文化。在住宅領域里，開發商處于絕對強勢的地位，而在商業領域里，發展商處于相對弱勢的地位，需要以服務的視角去看問題。但據張家鵬觀察，萬科的商業團隊學習能力很強，處事也十分靈活。

　　毛大慶清楚地認識到，即將開業的商場不會因為掛上萬科的牌子，就與成功劃上了等號，過去萬科所積累的經驗幾乎全部都是在銷售類物業中。但萬科還是想首先打造一些標桿產品，并且在建筑設計上有所追求。用毛大慶的話說，希望每一個商場都是一個作品。

　　在運營模式上，北京萬科更傾向于學習新加坡凱德商用的“輕資產”模式。其核心理念是“私募+商業運營”，或者是“REITs(房地產信托投資基金)+商業運營”，將房地產金融和商業地產發展緊密結合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉。在國內尚未建立REITs制度時，還可以整售給基金。毛大慶認為這是比較安全的模式，也不會過分影響住宅業務。商業地產經營風險很大，很容易形成重資產。但要想輕資產，就必須得懂運營。真正打造一個好的商業地產，事實上是需要一個好的運營團隊。這也是萬科下定決心打造自己團隊的原因。

　　至于商業發展模式，萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式。目前，萬科的大型商業只集中在類似北京、廣州、上海等資源較好的城市。而總部只負責提供孵化標準、要求的基地，具體細節則由孵化基地自己發揮。等到所有的商場都建起來之后，再通過觀察運營得比較成功的項目，近一步推進資產和管理模式的整合。

　　萬科將現有商業項目分為三條產品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場系列定位為區域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區商業，而鄰里家則是對社區商業街的歸納。北京金隅萬科廣場則屬于“萬科廣場系列”的首個項目。張家鵬評價說，金隅萬科廣場位于北京新城區域，當地沒有購物中心，填補了區域空白，輻射力不會太強，主要以生活化機能為主，但會有增長潛力。

　　據了解，北京萬科目前至少擁有四個商業項目，持有面積超過50萬平方米。毛大慶希望的節奏是，一年新開業一個商用項目。
　　（來源：21世紀經濟報道 荊寶潔）