面對越來越多的地王，然而今年的土地市場中商業(yè)地產(chǎn)占了主導(dǎo)。這不僅意味著商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱，也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的飽和。

近日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會牽頭編撰的《中國商業(yè)地產(chǎn)藍皮書——商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告》在北京正式發(fā)布。

“中國商業(yè)地產(chǎn)藍皮書的發(fā)布已經(jīng)是第五次了，但是加了一個破折號之后，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告的發(fā)布則是第一次。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如告訴記者。

這份報告顯示，最近幾年以寫字樓為主體的“商業(yè)地產(chǎn)”概念走熱，聚集于商業(yè)地產(chǎn)細分市場的一些企業(yè)，在開發(fā)及運營管理模式上也呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展態(tài)勢。

“商務(wù)地產(chǎn)”一路升溫

根據(jù)中房協(xié)發(fā)布的報告，相較于傳統(tǒng)商業(yè)百貨的日益趨冷，以寫字樓為主體的商務(wù)地產(chǎn)概念卻顯現(xiàn)出了較高的增長態(tài)勢。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前10個月，全國共完成辦公樓開發(fā)投資達3649億元，同比增長36.9%，高于住宅投資的18.9%和商業(yè)營業(yè)用房投資的26.9%。辦公樓物業(yè)的銷售情況也好于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，前10個月辦公樓物業(yè)銷售額總計2779億元，同比增長42.5%。

這樣的趨勢在一線城市更為明顯。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2013年10月份，北京寫字樓新開工、竣工面積分別為445.5萬平米、121.9萬平米，累計施工面積達到了1870.4萬平米;寫字樓完成投資468.3億元，同比增長45.2%。

此外，報告也指出，商務(wù)地產(chǎn)近年在北京供不應(yīng)求，推高寫字樓租金急速飆升;上海、廣州、深圳等市由于新區(qū)規(guī)劃帶來大批新增供應(yīng)，短期內(nèi)供過于求，但經(jīng)濟體量大，長期看可被未來增長的需求消化。

以北京金融街為例，目前該區(qū)域已經(jīng)成為全國聞名的核心商務(wù)區(qū)，聚集了包括“一行三會”在內(nèi)的中國最高金融決策和監(jiān)管機構(gòu)，以及153家大型金融機構(gòu)和企業(yè)總部，入駐機構(gòu)掌控著全國95%的信貸資金，65%的保費資金。

“從目前來看，中國當前的經(jīng)濟發(fā)展階段匹配了商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。當前經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程都表明，中國商務(wù)地產(chǎn)已進入加速發(fā)展階段。”苗樂如表示。

“資產(chǎn)精裝修”路徑

事實上，如今商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量有限，而作為被單獨細分的以寫字樓為主要形態(tài)的商務(wù)地產(chǎn)也面臨著同樣的問題：“無地可用。”

住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《存量房時代的房地產(chǎn)市場研究》報告顯示，中國房地產(chǎn)市場，不論是住房市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場，更已經(jīng)提前邁進了這一階段。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，對于一線城市來說，核心商務(wù)區(qū)總是那么幾個，例如，北京的金融街和CBD等幾個商務(wù)核心區(qū)，在這個區(qū)域里面去提升和改造樓宇經(jīng)濟，是舊城改造中可以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路徑。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，到2015年，一線城市，以及部分二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)大部分將位于城市非核心區(qū)，核心區(qū)寫字樓發(fā)展，將以存量改造為主。

而從今年6月份以來，北京的商務(wù)地產(chǎn)市場就首先證實了這一說法，整體收購案例增多。6月份，招商銀行與金融街簽署售樓協(xié)議，整體購買月壇南街四號樓，金額達到39億元。11月21日，高和資本正式宣布完成對丹陽大廈的整體收購。盡管高和并未公開此次收購價格，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計收購總價將在15億元以上。

對此，高和資本董事長蘇鑫認為，當前，以“舊樓改造、存量提升”為特征的“樓宇經(jīng)濟”盡顯商機。

“目前，高和在商務(wù)地產(chǎn)這一細分市場贏得了比很多投資于住宅的基金更高的資本回報率，秘密就在于找準了一條發(fā)展模式，也即資產(chǎn)精裝修。”蘇鑫如是說。

按照蘇鑫的解釋，他所謂的資產(chǎn)精裝修，即對項目進行收購后，通過資產(chǎn)改造，完成對資產(chǎn)的提升。然后，統(tǒng)一招租，再銷售給機構(gòu)或其他投資者完成退出。同時，接受投資人委托進行長期的資產(chǎn)管理權(quán)。

作為試驗品的金澳國際，高和購買時項目已接近現(xiàn)房，當時的市場租金只有4.5元/平米/天，運用了這個游戲規(guī)則，2年之后租金達到了8元/平米/天(其中市場整體上揚貢獻了50%)。

（來源：華夏時報）