近日，全球知名財(cái)經(jīng)媒體《福布斯》中文版發(fā)布了2013中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜，其中，無(wú)錫憑借市場(chǎng)化程度較高、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍、客運(yùn)能力穩(wěn)步提升、科技創(chuàng)新能力提高等因素，名列第五，繼續(xù)穩(wěn)坐地級(jí)市頭把交椅。
細(xì)數(shù)一下無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)的路徑，無(wú)論是之前的新世界百貨、英武百貨和大洋百貨的相繼“出走”，還是新近的新之城和新區(qū)哥倫布的短暫停擺，人們對(duì)于錫城商業(yè)項(xiàng)目的擔(dān)心一直都存在著。加之近年來(lái)大量商業(yè)綜合體項(xiàng)目相繼建成營(yíng)業(yè)，傳統(tǒng)商業(yè)與電商的強(qiáng)烈沖擊，更讓人們對(duì)于錫城商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展摸不著頭腦。
從商業(yè)重鎮(zhèn)
到商業(yè)地產(chǎn)“重鎮(zhèn)”
作為中國(guó)工商業(yè)發(fā)展的起源地，無(wú)錫商業(yè)發(fā)展一直較為領(lǐng)先。近年來(lái)，隨著無(wú)錫融入長(zhǎng)三角、創(chuàng)新能力進(jìn)一步提升之后，眾多一線的知名商業(yè)項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)駐“開(kāi)疆?dāng)U土”。就這樣，萬(wàn)達(dá)來(lái)了，恒隆來(lái)了，蘇寧來(lái)了，海岸城、萬(wàn)象城也都來(lái)了。多中心的發(fā)展格局，讓無(wú)錫的商業(yè)發(fā)展更具“泛中心”趨勢(shì)。
在這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，城中心、太湖新城和新區(qū)的商業(yè)集聚效應(yīng)尤為凸顯。在中心城區(qū)，從之前的大東方、八佰伴、百盛的“三強(qiáng)鼎立”，到目前恒隆廣場(chǎng)與蘇寧廣場(chǎng)的匯集，整個(gè)中山路商圈可謂“輝煌”，再加上在建的銀輝中心、茂業(yè)勝利門(mén)一號(hào)等陸續(xù)“加入”，未來(lái)中心城區(qū)的商戰(zhàn)，將在廣度和深度上都更為激烈。
在太湖新城，隨著城建配套進(jìn)一步完善，一系列高端的商業(yè)項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)駐，且大多以大體量商業(yè)綜合體的形式面市。海岸城是太湖新城引入的首個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，商業(yè)體量達(dá)12萬(wàn)平米。據(jù)了解，該項(xiàng)目將于明年正式開(kāi)業(yè)。而作為華潤(rùn)太湖國(guó)際社區(qū)的重要商業(yè)配套，萬(wàn)象城是華潤(rùn)打造的集酒店、辦公、商業(yè)街、住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目，也將于明年正式開(kāi)業(yè)。近日，位居金融二、三街區(qū)的寶能城也首次公開(kāi)了其首批產(chǎn)品——寶能國(guó)際金融中心，也正式加入太湖新城的商業(yè)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。而隨著蘭桂坊、萬(wàn)達(dá)旅游城等項(xiàng)目的建成，未來(lái)的太湖新城將繼高端住宅后，成為高端商業(yè)項(xiàng)目的集中之地。
在長(zhǎng)江路沿線，金科中心、歐尚、新區(qū)哥倫布、寶龍城市廣場(chǎng)、長(zhǎng)江一號(hào)、潤(rùn)澤18區(qū)等商業(yè)項(xiàng)目也是一字排開(kāi)，進(jìn)一步抬升了該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。
繁榮背后的
商業(yè)地產(chǎn)“壓力”
一系列商業(yè)項(xiàng)目入駐之后，商業(yè)過(guò)于飽和帶來(lái)的問(wèn)題也隨之而來(lái)。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，無(wú)錫各類市場(chǎng)擁有營(yíng)業(yè)面積已超800萬(wàn)平米，人均擁有市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積達(dá)1.3平米，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積水平。
近年來(lái)，土地拍賣的商業(yè)性質(zhì)地塊占比越來(lái)越高。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月至11月，全市共計(jì)出讓57幅地塊，其中商業(yè)類用地23幅(含19幅純商業(yè)用地和4幅商辦混合用地)、居住商業(yè)用地19幅，純住宅用地僅為8幅，商業(yè)用地占比達(dá)四成。蘭桂坊、寶能集團(tuán)、雅居樂(lè)等，都將自己首個(gè)大型城市綜合體選在無(wú)錫太湖新城。
“高庫(kù)存、低成交，加上電商的巨大沖擊，讓無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景堪憂。一方面，縱觀無(wú)錫的消費(fèi)結(jié)構(gòu)可以看出，整個(gè)無(wú)錫的消費(fèi)人群是呈現(xiàn)出‘杠鈴’型的，屬于兩端消費(fèi)為主；另一方面，目前無(wú)錫的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)也不太成熟，低端體量太多，高端被一線城市替代，中端也難有作為；再加上已形成一定規(guī)模的電商，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊十分明顯。”無(wú)錫思源經(jīng)紀(jì)高級(jí)策劃經(jīng)理陸涵文向記者表示。
而從事了多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的五洲國(guó)際集團(tuán)總裁辦高級(jí)副總裁趙立東表示，近年來(lái)，無(wú)錫吸引了眾多品牌商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)駐，但眾多規(guī)劃的新項(xiàng)目同質(zhì)化情況嚴(yán)重，加上目前電商的沖擊，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的
創(chuàng)新之道
傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)一直是近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的重要課題之一。從傳統(tǒng)百貨到shopping mall，再到大型商業(yè)綜合體、主題商業(yè)等，一系列轉(zhuǎn)型都是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新之舉，力求打造“升級(jí)版”的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
值得注意的是，無(wú)錫的商業(yè)在創(chuàng)新方面還是不錯(cuò)的。據(jù)此次《福布斯》評(píng)選介紹，無(wú)錫的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力指數(shù)和創(chuàng)新指數(shù)在前五強(qiáng)城市中雙雙名列首位，而據(jù)《福布斯》同時(shí)發(fā)布的“中國(guó)大陸創(chuàng)新能力最強(qiáng)的25個(gè)城市”榜單，無(wú)錫因大幅增長(zhǎng)的專利申請(qǐng)和授權(quán)量位居第二。
近日，在金科中心招商大會(huì)上，金科股份華東區(qū)域公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)丁建華表示，雖然在全市商業(yè)體量較大的情況下，金科依然布局了高端商業(yè)項(xiàng)目，一方面是對(duì)無(wú)錫商業(yè)消費(fèi)能力的肯定，另一方面是金科中心在商業(yè)模式上進(jìn)行了創(chuàng)新，其構(gòu)建的“立體商業(yè)”著力增強(qiáng)線下的體驗(yàn)感，同時(shí)注重商圈的差異共榮。
陸涵文認(rèn)為，面對(duì)消費(fèi)力不足，在宏觀方面房企之間要通過(guò)資金和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，來(lái)撬動(dòng)商業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)消費(fèi)；而在微觀方面要誘導(dǎo)客戶，通過(guò)引進(jìn)更加前衛(wèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，吸引消費(fèi)者；同時(shí)，面對(duì)電商沖擊，一定要做足線下體驗(yàn)，因?yàn)殡娚虄H注重視覺(jué)體驗(yàn)，也有不少局限性。趙立東也表示，無(wú)錫的商業(yè)發(fā)展活力還是存在的，但目前的商業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)的確有些大于消費(fèi)需求的增加，這就需要商業(yè)項(xiàng)目要通過(guò)優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)分布，突出商業(yè)的核心價(jià)值、看點(diǎn)與吸引力，增加一站式、體驗(yàn)消費(fèi)，來(lái)應(yīng)對(duì)目前的不良狀況。
（來(lái)源：無(wú)錫日?qǐng)?bào)）
