大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)”)18個(gè)月內(nèi)開一座萬達(dá)廣場(chǎng)的神話遭受挫折，而萬達(dá)董事局主席王健林與阿里巴巴董事局主席馬云的十年賭約中也先折了一陣。

位于番禺萬博商務(wù)區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)原定于12月13日開業(yè)，但是截至目前，該項(xiàng)目仍在裝修階段，周邊依舊是黃土遍地、機(jī)器轟鳴的工地，記者多方采訪得知，這個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間將延遲一年。

在商業(yè)地產(chǎn)意氣風(fēng)發(fā)的萬達(dá)，因?yàn)槁肪W(wǎng)的欠缺延遲開業(yè)，加上片區(qū)商業(yè)密度高，未來競(jìng)爭(zhēng)慘烈，來自電商的沖擊也比以往更加猛烈，萬達(dá)模式也陷入了內(nèi)外夾擊的尷尬境地。記者聯(lián)系萬達(dá)在廣州的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其稱“不便發(fā)表說法”。

開業(yè)受阻

“憑借著萬達(dá)的執(zhí)行力，從拿地到開發(fā)。”我們能實(shí)現(xiàn)在18個(gè)月內(nèi)開一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，王健林在接受媒體采訪時(shí)曾信誓旦旦地如此表示。當(dāng)然，在廣州，王健林也有“當(dāng)年開工當(dāng)年開業(yè)”的佐證，那就是白云萬達(dá)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目在2010年2月10日開工，同年12月17日就開業(yè)，僅用時(shí)10個(gè)月，萬達(dá)速度令人稱奇。不過，其在廣州的第二個(gè)項(xiàng)目番禺萬達(dá)廣場(chǎng)，就打破了萬達(dá)的這個(gè)神話。

番禺萬達(dá)廣場(chǎng)在2011年3月份簽約，萬達(dá)高層曾當(dāng)場(chǎng)表態(tài)：番禺萬達(dá)廣場(chǎng)爭(zhēng)取4月底開工，最遲不遲于5月15日，以確保2012年底竣工。但顯然，沒有按照計(jì)劃推進(jìn)。在今年3月份，消息傳出稱萬達(dá)將在今年12月開業(yè)，但目前未有任何動(dòng)靜。

“番禺萬達(dá)廣場(chǎng)那里現(xiàn)在就是一座孤島。我們業(yè)內(nèi)得到的可靠消息說至少得推遲一年開業(yè)。”萬博商圈附近另一商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)人士向記者透露。“政府希望把萬達(dá)廣場(chǎng)所在的這個(gè)片區(qū)打造成一個(gè)地標(biāo)，共有近10家公司參與建設(shè)，萬達(dá)廣場(chǎng)雖然已經(jīng)建好，但其余有的公司的地皮甚至還未有動(dòng)工。”

記者現(xiàn)場(chǎng)踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)廣場(chǎng)的主體建筑已經(jīng)完工，但是商鋪內(nèi)部仍在裝修，而地下施工也在進(jìn)行當(dāng)中。

“具體的開業(yè)時(shí)間還要看廣場(chǎng)的地下空間建設(shè)得怎樣，目前還在開挖。”負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)的施工方向記者表示。

上述人士所言的地標(biāo)和地下空間，指的就是萬博商務(wù)區(qū)的建設(shè)。而去年底通過的《番禺區(qū)萬博商務(wù)區(qū)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》顯示，萬博商務(wù)區(qū)規(guī)劃主導(dǎo)屬性為商業(yè)金融用地，規(guī)劃總建設(shè)量370萬平方米，毛容積率2.45，其中，除地面建筑外，該片區(qū)將建近180萬平方米的地下空間，包括地下商業(yè)設(shè)施、地下交通設(shè)施和地下市政設(shè)施。其中交通設(shè)施約137.6萬平方米(占77.6%)，市政設(shè)施約3.1萬平方米(占1.7%)，商業(yè)面積約36.8萬平方米(占20.7%)。地下空間與地面建筑相連，整個(gè)地下空間相通，開發(fā)將由政府主導(dǎo)，計(jì)劃是“3年開張、5年建成”。

萬博商務(wù)區(qū)已確定進(jìn)入的企業(yè)有萬達(dá)、奧園集團(tuán)、粵海集團(tuán)、廣晟集團(tuán)、廣汽集團(tuán)、廣州市敏捷投資有限公司(下稱“敏捷”)，包括九大項(xiàng)目，總投資達(dá)300億元。萬達(dá)廣場(chǎng)只是其中之一。

而其余的項(xiàng)目，除敏捷的項(xiàng)目目前打出“萬博唯一在售商鋪”出售外，其余地皮或未破土或處于開挖階段，從萬達(dá)廣場(chǎng)后面遠(yuǎn)望，其確實(shí)如同一座拔地而起被大坑隔離起來的孤島。

“就算開業(yè)，但由于周邊的路網(wǎng)都未建好，都是工地，即便客戶到達(dá)，也會(huì)影響客戶的購(gòu)買，這也影響到開業(yè)的商戶的效益。而如果這種狀況持續(xù)，經(jīng)營(yíng)沒好轉(zhuǎn)的話，會(huì)對(duì)整個(gè)商場(chǎng)造成極大的困擾，就是說不開業(yè)還好，而一旦開業(yè)，商家經(jīng)營(yíng)不濟(jì)就極有可能逐步撤離。還有另一個(gè)方面，開業(yè)后，公共方面的如空調(diào)、照明、公共設(shè)施的運(yùn)作等支出亦不容小覷，這對(duì)經(jīng)營(yíng)也會(huì)造成不小的壓力。”楚睿商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰對(duì)記者表示。

片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目井噴

萬達(dá)在拿地方面往往能左右逢源，甚至很多時(shí)候處于甲方的位置。除其“訂單地產(chǎn)”(即通過事先與主力店商家簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，而后按照主力店商家的建店要求訂單式地建設(shè)“萬達(dá)廣場(chǎng)”)能實(shí)現(xiàn)迅速開業(yè)成為區(qū)域地標(biāo)外，更重要的是政府看重其對(duì)所在商圈的帶動(dòng)和周邊地價(jià)的推動(dòng)。

比如，廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)所在地，當(dāng)年鮮有人煙，一片荒蕪。萬達(dá)在2009年10月拿地時(shí)的樓面價(jià)僅4000多元/平方米。僅時(shí)過一年多，白云新城的地塊就身價(jià)上漲。白云萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)前一天的2010年12月16日，保利廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24億元競(jìng)得的白云新城AB2907008-1地塊，成交樓面地價(jià)約19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地塊同樣被保利拿下，成交樓面地價(jià)約20605元/平方米。

通常這些商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目極少，甚至僅僅只有萬達(dá)，所以萬達(dá)往往先入為主、占據(jù)市場(chǎng)，但也承擔(dān)著未成熟商圈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。白云萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)接近3年，但人流量并沒有持續(xù)走旺，尤其在沿街店鋪，一片冷清。

而番禺萬達(dá)廣場(chǎng)，面臨的局面將更復(fù)雜，商圈內(nèi)未來慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境明顯異于以往。

之前，番禺萬達(dá)廣場(chǎng)的售樓招商中心設(shè)在興南大道的立交橋下，但目前，該建筑外面已經(jīng)搭起了腳架，工作人員告訴記者，“萬達(dá)已將這里轉(zhuǎn)給四海城，四海城的開發(fā)商是四海集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司廣州市萬德投資管理有限公司”，但對(duì)于出讓原因卻語(yǔ)焉不詳，四海城也是萬博商務(wù)區(qū)項(xiàng)目之一，意欲打造的是地鐵上蓋綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積計(jì)劃達(dá)38萬平方米。從這數(shù)據(jù)可知，四海城項(xiàng)目或是萬博商務(wù)區(qū)地下空間的商業(yè)部分。

可想而知，萬博商務(wù)區(qū)未來商業(yè)項(xiàng)目將井噴，包括萬達(dá)廣場(chǎng)、敏捷廣場(chǎng)、奧園中央廣場(chǎng)、天河城、四海城等同質(zhì)性的商業(yè)項(xiàng)目將扎推入市。從目前的數(shù)據(jù)來看，僅萬達(dá)廣場(chǎng)(50萬平方米)、奧園中央廣場(chǎng)(30萬平方米)、四海城(38萬平方米)三個(gè)項(xiàng)目的體量就接近120萬平方米。而實(shí)際上，這個(gè)商圈的外圍還有天河城歐萊斯、海印又一城、萬博中心、吉盛偉邦等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，包括目前在招商問題上就面臨很多難題，但是我們看重的就是整個(gè)商圈的輻射能力。”萬博商圈附近另一在建綜合體的相關(guān)人士向記者透露。

“重要的還是這個(gè)商圈的競(jìng)爭(zhēng)力，商業(yè)成為一個(gè)商圈才有更大的輻射力和吸引力。但番禺萬博商圈目前還在建設(shè)培育期，需要一定的時(shí)間才能發(fā)展成熟。而對(duì)于這之內(nèi)的單個(gè)商業(yè)來講，需要在競(jìng)爭(zhēng)中尋求互補(bǔ)。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師龍斌對(duì)記者表示。

萬達(dá)去零售化

縱然萬達(dá)之前創(chuàng)造了“一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、一個(gè)市中心”的神話，但顯然，時(shí)過境遷，商業(yè)地產(chǎn)不僅內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，更受到了來自外圍的電商沖擊。

時(shí)間回溯到2012年底，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林和阿里巴巴董事會(huì)主席馬云對(duì)賭，為十年后電商在零售市場(chǎng)份額能否過半設(shè)下億元賭局。

雖然王健林慷慨設(shè)下豪賭，但從其之后相關(guān)的動(dòng)作中可見萬達(dá)在電商沖擊下迸發(fā)的危機(jī)感。2013年3月，萬達(dá)集團(tuán)在北京石景山區(qū)新注冊(cè)了萬達(dá)信息科技有限公司，并設(shè)為電商業(yè)務(wù)全國(guó)總部;但原計(jì)劃2013年三四月上線的網(wǎng)站產(chǎn)品被迫延遲，后又稱12月份正式上線網(wǎng)站和APP，近日王健林又稱明年會(huì)推相關(guān)產(chǎn)品。

與此同時(shí)進(jìn)行的還有萬達(dá)的“去零售化”。在萬達(dá)2013年度上半年工作總結(jié)會(huì)上，王健林提出，萬達(dá)廣場(chǎng)要減少零售業(yè)態(tài)占比，特別是減少服飾類零售業(yè)態(tài)占比，增加生活類業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書吧、教育培訓(xùn)等。萬達(dá)要求，2013年四季度以后開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)，二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)，2015年之前把已經(jīng)開業(yè)的72個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。

“萬達(dá)廣場(chǎng)定位中端，其零售業(yè)態(tài)受電商的沖擊最大。萬達(dá)必須從零售業(yè)態(tài)向體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)型。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為。今年“雙十一”，淘寶總銷售額達(dá)到350億元，電商再次向?qū)嶓w商業(yè)發(fā)起猛攻。

“應(yīng)對(duì)電商的挑戰(zhàn)，也有很多方式，首先就不要站在電商的對(duì)立面，而去尋求一些結(jié)合點(diǎn)。其次，要去研究哪些功能更具有實(shí)體的優(yōu)勢(shì)，比如增加餐飲、娛樂、教育這些體驗(yàn)式消費(fèi)的比重。也可以采用買斷一些貼牌的方式來強(qiáng)化實(shí)體的載體作用，這樣也能避免其受到電商的沖擊。”黃文杰對(duì)記者表示。

（來源：時(shí)代周報(bào)）