市場的種種表現似乎正在印證著中國商業地產元年的開始，在短短的半個月時間內，包括萬科、遠洋、中糧以及瑞安紛紛在商業地產領域展開了實質性動作。 與以前的發布戰略計劃不同，這次各大地產公司開始“玩兒真的了”。對此瑞安地產旗下中國新天地商業部執行總監譚祐華將此比喻為中國商業地產開始從“空手 道”到了“摔跤”的實質性碰撞階段，未來各大公司將在商業模式、運營能力以及人才儲備方面展開激烈競爭。

商業地產熱

這次商業地產熱的興起并不同于以往，在中國，商業地產熱往往出現在住宅市場低潮期，而這次恰恰是在住宅市場的豐收之年，經過幾年的潛行之后，商業地產已經具備了與住宅產業分庭抗禮的實力。

11月27日，北京今年入冬以來最冷的一天，位于昌平區的金隅萬科廣場正式開始對外試營業。這是萬科組建商用地產管理部后的第一個項目，從2009年開始立項研究到今年1月成立商用地產管理部，再到首個購物中心試營業，在整個行業的注視之下，萬科的商業地產開始了破冰之旅。

萬科集團執行副總裁毛大慶坦言，在商業地產上并不著急，只做對的、好的、需要的，萬科現在的狀態是“開著車換輪子”，在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新的業務。在接下來的日子，萬科將每年開一個新的商業地產項目。

盡管只是旗下的首個商業地產項目，但是作為房地產業的老大，萬科的一舉一動還是引起了市場的廣泛關注，也被認為是商業地產史上的標志性事件。

而彼時，在整合路上走了九年之久的中糧地產也終于傳出了消息。今年底前，中糧在香港收購的僑福企業將正式更名為中糧置業控股，并將旗下持有的所有地產業 務，包括商業物業、酒店、辦公樓逐步注入中糧置業控股，其中還包括商業地產品牌“大悅城”。今年8月，中糧斥資收購僑福企業73.5%的股權，將其打造為 香港上市平臺，并統轄旗下的商業地產業務，最終實現A+H的上市構想。

目前，僑福企業的資產明細中顯示，此前中糧集團擬向其注入的12項商業項目，截至今年9月底的市值達到約187億元，總建筑面積約為97.27萬平方米。

和中糧一樣踏上整合之路的還有香港瑞安地產。“公司打算2015年上市，因為需要一些時間去鋪墊。我們希望目前經營管理的面積能夠繼續增加，在2015 年會有好幾個項目進入營運階段，我認為那時會是一個好的時機。”譚祐華向記者介紹。自去年以來，瑞安房地產推出了一系列變革舉措，其中最受關注的當屬各地 新天地項目的分拆。今年3月1日起，中國新天地正式開始獨立運營，管理瑞安房地產的商業項目。

“起碼在上海3個項目，也希望重慶、武漢、佛山嶺南天地等項目都會是在上市公司里面，當然也不排除未來12-18個月會進行一些新的投資。”譚祐華表示。

模式碰撞

對于商業地產而言開發商是又愛又恨，一位開發商曾經向記者直言：“多少年之后，干開發商的人會發現，望著遠遠的一片樓，居然沒有一個是自己的，這是一個多悲慘的事情。”

但是殺入商業地產也并非是一件好事。正如萬科總裁郁亮所言：“很多持有物業(商業地產)是不受歡迎的，我覺得千萬不要說固定資產多了就優秀。”

對于商業地產而言模式最為關鍵，在商業地產興起之時，一直有著散售和持有兩種不同的模式。此前SOHO中國上市成功并一舉成為了散售商業地產模式的代言 者，其快速擴張的速度讓業內許多人士震驚，但是伴隨著SOHO中國近期面臨的困境，散售商業地產的模式正在逐步淡出人們的視野。

其實模式的碰撞主要源于開發商對于資金的尷尬，銷售可以快速回籠資金，但是卻喪失了項目后期運作的能力，而目前在國內的主流商業地產商基本上是將持有與散售相結合的模式。

以萬達為主的復制擴張模式，通過城市綜合體的建設出售旗下的部分住宅、公寓以及辦公樓，并持有商業部分，既獲得了客觀的現金流又為長期盈利打下基礎，這一模式被大多數國內開發商所效仿。

而以新加坡與香港模式為代表的資產模式也正在興起，通過公司的品牌將物業打造為成熟物業，之后將其再出售給資本市場，靠自己的品牌和運營能力獲得收益，其中又分為輕資產和中資產，以持有的比例不同而劃分，有2：8和4：6之分。萬科采用的就是新加坡的輕資產模式。

同時，以光耀東方和高和資本為代表的爛尾樓盤活模式近年來也成為了市場的關注熱點，這種模式是一種綜合模式，主要靠公司的運作能力。

“未來的市場將是考驗公司運營能力的白刃戰時刻，大家全要進入貼身肉搏的階段。”譚祐華向記者表示。

人才儲備戰

和住宅開發一手錢一手地不同，商業地產更多地是運營能力的考驗，而對于中國剛剛起步的商業地產而言不可忽視的就是人才的爭奪。

近日，科銳國際發布了《2013中國地產人才景氣報告》，調研覆蓋北、上、廣、深一線城市及蘇州、杭州、南京、成都等熱點二三線城市，共計123家地產 企業、761位地產人士受訪。報告顯示，地產行業的招聘需求位居行業之最，商業地產是最受青睞的就職領域，34%的受訪者最青睞商業地產，而住宅地產僅獲 26%受訪者青睞。

商業地產蓬勃發展形成旺盛的人才需求，但是經驗豐富的行業人才嚴重稀缺，企業為爭奪這些人才愿意付出更高成本，導致商業地產人才流動頻繁，大量非商業地產領域的行業人士也試圖轉型。

以譚祐華為例，在掌管中國新天地之前，曾經是李嘉誠旗下東方廣場的總經理，后又創建了華夏柏欣商業顧問公司，這樣的履歷在商業地產人才匱乏的年代無疑成為了搶手資源，與塔博曼分手后，瑞安地產1550萬美元收購了整個團隊，并直接接管了旗下的商業地產業務。

同時，近幾年也不乏一些大的商業顧問公司人員創業的案例。2012年8月DTZ戴德梁行中國商業地產服務團隊在UGL收購DTZ戴德梁行后集體離職創辦 RET睿意德。近期，萊坊中國商業部董事杜斌、戴德梁行寫字樓部董事方一星、思源上海常務副總經理盛潔等加盟RET睿意德華東區。此前還發生過蘇鑫離開 SOHO中國創建高和資本以及王珂、趙敬川創建譽翔安等事件。

(來源：北京商報 記者：賴大臣）