萬(wàn)達(dá)前日第二次拍下廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城一個(gè)地塊。而早在今年7月，萬(wàn)達(dá)就曾在沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下輕松摘牌。然而隨后，這一成交結(jié)果被叫停。“蘿卜拿地”被叫停背后，反映出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式遭遇變局。
一塊土地兩次出讓：萬(wàn)達(dá)蘿卜拿地被叫停
5日，廣州市國(guó)土房管局在網(wǎng)上公示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以8.2618億元的價(jià)格競(jìng)得“廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城KXC-K3-1地塊”，而這卻是萬(wàn)達(dá)第二次競(jìng)價(jià)獲得同一地塊。
早在今年6月，這一地塊就以7.2252億元的價(jià)格掛牌出讓，萬(wàn)達(dá)在沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下以高出底價(jià)1000萬(wàn)元的價(jià)格輕松摘牌，隨即動(dòng)工建設(shè)。
就在市場(chǎng)驚詫于拿地即開(kāi)工的萬(wàn)達(dá)速度時(shí)，11月4日，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布公告，稱根據(jù)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)審核要求，取消地塊編號(hào)為“KXC-K3-1”的成交結(jié)果，終止履行該地塊已簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
11月6日，這塊地塊被再度掛牌出讓，與第一次相比，出讓地價(jià)上調(diào)了近1億元。
一塊土地的出讓為何一波三折？又因何故被收回？
廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，取消成交結(jié)果的“上級(jí)部門(mén)”不是他們，而是“更上級(jí)主管部門(mén)。”
而廣東省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，國(guó)土資源部監(jiān)測(cè)到萬(wàn)達(dá)在廣東的部分拿地項(xiàng)目涉嫌“前置條件”“壟斷拿地”等違反土地出讓法規(guī)的行為，由此被叫停。
記者注意到，不僅在廣州蘿崗，不久前，萬(wàn)達(dá)在廣東東莞和湛江也有兩塊土地被收回。
消失的IMAX“霸王條款”
值得注意的是，11月6日廣州市國(guó)土房管局公布的地塊出讓公告中，取消了“影院至少有一個(gè)廳作為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX”的相關(guān)表述。
而這樣的規(guī)定最早出現(xiàn)在6月25日的出讓公告中，其中要求：競(jìng)得人須在項(xiàng)目中建設(shè)一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應(yīng)至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳；競(jìng)得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函。
萬(wàn)達(dá)是IMAX公司在中國(guó)最早和最大的合作伙伴，雙方于2013年7月簽訂擴(kuò)大合作協(xié)議：在中國(guó)原來(lái)40座基礎(chǔ)上再增加120座IMAX影院。
“就像要求不僅要有手機(jī)賣(mài)場(chǎng)，還必須得是蘋(píng)果專賣(mài)店一樣，那么三星、華為、HTC這些其他企業(yè)呢？”這樣一個(gè)壟斷性條款也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有量身定做之嫌。
不僅如此，在新的出讓公告中，地塊的出讓低價(jià)增加了近1億元。而根據(jù)被廢除的第一次成交價(jià)格，按照不超過(guò)容積率3.5的比例，萬(wàn)達(dá)拿地地價(jià)僅為2300元/平方米。而就在近期蘿崗區(qū)出讓的商業(yè)地塊，最高地價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米以上。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)和地方政府的合作遵循了一條：政府低價(jià)出讓——萬(wàn)達(dá)入駐拉升區(qū)域土地價(jià)值——政府收獲土地出讓收入的“共贏模式”。而在這個(gè)合作中，擁有選擇權(quán)和更強(qiáng)話語(yǔ)地位的不是地方政府，而是萬(wàn)達(dá)。
為了能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目，一些地方政府不惜血本。
2011年10月，由香港政府汶川地震募捐和撥款建設(shè)的綿陽(yáng)資金民族中學(xué)“被拆遷”，而原址讓位給萬(wàn)達(dá)集團(tuán)斥資60億元建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。為了方便企業(yè)，政府承諾開(kāi)辟綠色通道，在引進(jìn)、落戶、審批全過(guò)程提供高效投資服務(wù)。
一位萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的員工告訴記者：“每天日程排滿，各地的市長(zhǎng)搶著約見(jiàn)，請(qǐng)求項(xiàng)目能在那里落地。”
近年來(lái)，不斷突破行政和法規(guī)底線的招商引資屢屢成為“圈地運(yùn)動(dòng)”，地方落后的政績(jī)觀讓發(fā)展變質(zhì)，也衍生了巨大風(fēng)險(xiǎn)。
警惕“鬼城”更要預(yù)防“鬼樓”
如果說(shuō)買(mǎi)地——建房——賣(mài)出是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的1.0模式，那么以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的買(mǎi)地——建設(shè)城市綜合(行情 專區(qū))體——持有經(jīng)營(yíng)的“2.0模式”在過(guò)去10年內(nèi)成為主流。
近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成功而發(fā)展迅速。根據(jù)其官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，這家年收入1400億元的巨型企業(yè)擁有且已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)79座、五星級(jí)酒店45家、電影屏幕6000塊，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭品牌。
事實(shí)上，由于房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，大量資本從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但這并不是市場(chǎng)主導(dǎo)的真正需求體現(xiàn)，而是源于地方GDP沖動(dòng)的推波助瀾。政府看得見(jiàn)的手一直在引誘蠢蠢欲動(dòng)的資本力量，兩者合力吹大市場(chǎng)的泡沫。
“易居中國(guó)”統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至2015年間，全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量預(yù)計(jì)超過(guò)1.6億平方米。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。
剛剛過(guò)去的雙“十一”，中國(guó)的天貓用1天350億元人民幣的成交記錄刷新了世界電子商務(wù)的新紀(jì)錄，但給過(guò)去數(shù)年來(lái)超速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)留下了巨大陰霾：當(dāng)實(shí)體商業(yè)遭遇網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物在價(jià)格方面的沖擊而成為“免費(fèi)體驗(yàn)間”，不僅代表了商業(yè)模式的變遷，更蘊(yùn)藏巨大的金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
目前二、三線城市部分商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)、爛尾空置的風(fēng)險(xiǎn)。如果泡沫破裂，大量的土地和資金浪費(fèi)可能會(huì)成為制約甚至吞噬城市發(fā)展的“黑洞”。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，預(yù)防住宅泡沫的鬼城已經(jīng)成為形成共識(shí)，但也要預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)泡沫成為鬼樓。
(來(lái)源：新華網(wǎng))
